北京楼市正发生变化

3月20日，位于台湖板块的东亚路印象台湖项目从2月份对外宣布的2.6万元/平方米下调至2.2万元/平方米起入市。这是继3月16日北京大兴万科橙低于预期价格近3000元/平方米的价格入市后，今年北京楼市又一主力供应板块传出的“跟降”姿态。

接连出现下调预售价格的入市项目，已然被业内嗅出北京楼市的风向悄然转变。

开发商主动“以价换量”

“近期我们在北京的销售策略就是在保证一定利润的情况下，加速去化回笼资金。而且这几个项目因为拿地比较早，即便是平价入市或者低于预期入市也是有合理利润的。”对于东亚印象台湖[最新消息 价格 户型 点评]项目的“跟降”原因，该项目的开发商东亚新华地产的营销管理中心总监贾玉鹏告诉记者，东亚新华地产还会有多个项目平价、降价入市，以高去化高周转换取拿地资金。

北京楼市的价格松动，部分项目的“以价换量”并非个案。据亚豪机构统计数据显示，3月份，在1、2月份鲜见的刚需项目开始集中发力，截至24日，北京共有9个售价在2.5万元/平方米以下的中低价位项目开盘，占了20个总推盘量的一半左右。其中，包括大兴区的金融街融汇、众美城、住总万科橙，以及房山区的首创新悦都、通州区的珠江四季悦城 等项目在内，多个项目已经出现了低预期甚至平价开盘的现象。

“从万科橙率先调低预期开盘价，到东亚一些项目的跟降，实际上已经印证了业内对市场的判断。”

亚豪机构市场总监郭毅表示，东亚在台湖区域的两个项目主动调整价格预期，是开发商理性的主动选择。和当前已经推出的几个自住型商品房项目相比，通州区台湖板块的区位条件并不占优，且同区位还有大量刚需盘项目在售，通过调整价格来提高性价比，确实是有效快速去化的手段。

高周转成主流

进入3月份一线城市的房企推盘节奏加快，而购房者入市步伐却有所放缓，这一现象在四大一线城市之首的北京尤其明显。

目前，北京商品住宅市场已有14个项目开盘，远超过今年1、2月份全月11个、8个的项目开盘个数，房企推盘积极性回升明显。

与历年3月北京楼市均呈现供需两旺局面不同，房企的积极推盘却未迎来需求面的迎合。今年3月，北京商品住宅成交量虽相较于1、2月有所回暖，但仍处于历史低位。截至3月24日，2014年3月北京商品住宅成交5821套，成交面积59.82万平方米，与2013年3月同期相比，成交套数、成交面积分别下跌64%、61%，基本回落到两年前也就是2012年同期、加强版限购令出台后的市场成交水平。预计2014年3月全月，商品住宅的成交量将不超过8000套，将创下近3年来同期的最低。

“现在来看，去年北京楼市尤其是刚需市场的供不应求局面已经不存在了，北京市方面推出5万套自住型商品房的供应，这对刚需市场需求一定会产生影响。”近期在北京刚有新一批房源入市的鸿坤地产林语墅项目经理侯守超则表示，根据一两个项目的价格变化就轻言“房价崩盘论”并不理性，包括北京推出的大量的自住型商品房，对于企业而言都需要理性地分析市场需求变化。

而在房企趋向加速跑量的心态下，4月份北京计划入市的项目量还将大增。亚豪机构市场总监郭毅介绍，4月份，包括东亚朗悦居、金隅澜湾等8个纯新盘及香江别墅、东亚印象台湖、中建国际城等25个老项目后期在内，北京或将超过30个商品住宅项目计划开盘，这与去年同期仅23个项目开盘相比，明显增多。

“市场供应量增势明显，成交量却缓慢回升，表明市场供需格局的变动已经初现端倪，开发商原本强势的卖方市场势必出现分化。未来，以价换量、加速跑量的项目还将会继续增多。”“未来，以价换量、加速跑量的项目还将会继续增多。”