- 上海街·东区 【罗庄版块】
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为期4天的2014年“五一假日楼市”前天在上海展览中心落下帷幕，主办方“弱化处理”成交情况。
据主办方相关负责人介绍，此次房展会的参展人数为123000人次，较去年五一房展会的108000人次增加不少。不过，“在政策调控及整个市场环境下，开发商对于价格相对敏感，因此对于成交情况的统计和公布，我们也弱化处理。”
5月楼市供过于求？
早报记者通过现场走访了解到，相对于开发商的推盘热情，前来观展的购房者还是趋于冷静，多以打探行情为主。“先过来看看，没有选定，展台规划得有点乱，楼盘区域不集中，看着有些吃力。”前来观展的一位受访者说。
上海中原地产分析师龚敏称，由于之前外地各种政策松绑，以及各地分类调控的消息，上海购房者较为迷茫，想看看市场走势如何再做决定。而开发商在5月推盘相对会比较着急一些，因为传统的7、8月份是销售淡季，如果5月份不加紧推盘，可能后续要等到9、10月份才能迎来转机。“交易量的上升还是要看开发商的定价和策略，刚需楼盘的推出会带动一波交易量的上涨。”
上海某开发商营销总监说，他们也参加了此次房展会，从实际情况看，展会规模还是有的，但是以刚需项目为主，毕竟房展会主要针对的是刚需人群。“我们位于南汇的一个改善型项目和位于青浦的一个中高端项目，五一期间来访量有50%左右的提升，比4月份的情况要好，同时我们总价1000万元的中高端项目在五一期间有开单成交。”
中房信研究总监薛建雄指出，目前楼市还处于下滑区间，但此次前来参展的开发商推盘意愿相对集中，目标群体相对明确，因此参展结果应该在预期中，不会太差。“按照目前的推盘量和行情，预计5月份上海楼市成交量较4月份会略有下滑，但是供应量会上升，出现供过于求的局面。”
成交面积跌约五成
金丰易居&佑威数据显示，五一“小长假”，上海商品住宅成交了211套，合计2.56万平方米，均价27217元/平方米；对应去年同期，今年成交面积下跌了46.88%，成交套数下跌45.19%，而均价则小涨了2.14%。整个4月份来看，上海商品住宅成交面积为76.13万平方米，比上月（环比）下跌11.88%，比去年同期（同比）下跌15.52%；成交均价为25917元/平方米，环比下跌3.27%，同比上涨8.22%；新增供应量为73.80万平方米，环比大跌了36.09%。（编注：其他一线城市方面，北京中原的监测数据显示，5月1日至3日，3天总成交量仅200套，远低于去年同期的975套。）
佑威机构执行董事黄志坚说，今年五一小长假成交量同比跌幅很大，“红5月”开局不利，市场观望情绪加重。
不过，黄志坚说，前3天的成交不利，并不代表5月的成交情况一定暗淡。5月的成交量取决于刚需产品的新增供应量以及优惠幅度。由于前4个月的成交不理想，市场看空的力量在加大，这必然撼动一部分开发商的价格策略。上海房地产市场的需求依然客观存在，只要开发商愿意依据产品的市场属性，采取不同程度的优惠或“以价换量”，成交量必然会上升。优惠和“以价换量”越早越彻底，则效果越好，反之，越晚则可能越被动。
嘉定某刚需楼盘开发商说，五一期间，他们的项目并没有畅销的户型在售，楼盘来访量和平常周末时差不多，但肯定没有去年五一好。“目前楼市成交状况不佳主要是受制于信贷政策收紧的影响，但从我们对市场的分析看，刚性需求还是存在的，目前只是处于观望和积压状态。”
“反正银行贷款也下不来，资金一样不能及时到账，与其降价，不如先等一等看一看。5月如果银行贷款政策仍然没有放松的迹象，楼市成交量还是会存在一定的问题。”该开发商说，刚需楼盘首付比例只有30%，而改善型、中高端楼盘首付比例往往是70%甚至全款，所以改善型、中高端项目降价带来的效果是明显的，刚需项目降价的效果则较为有限。
该开发商说，5月上海楼市仍然不太可能出现普遍性降价的情况，毕竟经过这轮调控，中高端、大户型楼盘并非市场主流，开发商手上的这类楼盘、房源并不太多，对于可能会选择降价的改善型、中高端楼盘，要看不同开发商面临的现金流状况以及楼盘所在区域，如果开发商现金流紧张，会选择降价，对于位于那些新近规划的城市副中心楼盘，降价的压力会比传统市区范围楼盘大一些。
“价格促销幅度在5%”
德佑地产研究部总监陆骑麟的观点是，目前开发商所面临的业绩压力是可想而知的，尤其是部分开发商企图在上半年完成六至七成的全年业绩，以防范吉凶未卜的下半年楼市。在这种局面下，降价行情将会在5、6月份继续扩大，而价格最容易出现松动的是一些区位、品质相对一般而价格虚高的楼盘。刚需楼盘由于仍有较大的市场需求，价格松动的难度相对较大。
薛建雄称，即便是在一些楼盘促销、降价销售的情况下，一些优质刚需楼盘的价格仍然会上涨。
上海某开发商营销总监说，据他了解，5月有不少楼盘要开盘，刚需、改善型、中高端的都有，“卖得好不好还说不准，预计都会带点促销。”
该总监认为，5月楼市价格不会出现大幅下跌，促销的幅度平均在5%左右，降价的楼盘应该是个案，一些拿地成本较高的项目不会大幅亏本甩卖，“那样的话还不如直接把项目转手了呢”。
该总监分析，目前楼市成交不振，主要是观望情绪和信贷收紧造成的，目前还没有看到这一状态出现反转的迹象，预计这两个因素5月将仍然存在，“不过我个人认为5月的成交量会比4月高一些”。
上海某刚需楼盘开发商说，他们位于奉贤和嘉定的两个刚需项目五一期间处于正常续销状态，没有大的开盘和加推，“成交情况和平时差不多，奉贤的项目成交了五六套，嘉定的项目成交了六七套，价格和优惠没什么变化。现在的假日楼市没以前那么旺了，今年五一很多客户都出去旅游了。”
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