自2009年4月14日政府推出史上最严厉宏观调控政策以来，中国楼市到了最让人看不懂的时刻。

 

2008年以后，中国大中城市房价以史上最严厉的宏观调控为背景，在北上广深带领下一路狂奔，终于在2014年停下疯狂的脚步。

 

自2月18日杭州德信北海公园发布“低价卖身”之后，多地楼市身价大跌。“五一”期间，上海楼市超过27个新盘自降身价争相叫卖，数量占到新盘总数的五分之一。宁波城区的拉菲庄园挥泪大甩卖，每平方米直降5200元。北京楼市“五一”黄金周也是寂寞孤单冷。东三环双井合生国际房价跳水100多万元，无人问津。位于深圳宝安区固戍附近的富通V都会项目，近日因每平方米降价2000元遭到业主维权。

 

这是全行业崩盘的预兆？还是房企战略调整带来的购房良机？ 

 

各专家、各开发商、各级官员多空展开混战，令人莫衷一是。

 

先看一个巨大反差：一季度土地市场呈现亢奋态势，土地出让金创历史同期新高。据易居研究院监测，一季度10个典型城市土地出让金收入为2691.7亿元，与2013年同期相比增长83 .1%，较2012年同期大增375.4%。其中一线城市土地出让金收入为1754 .1亿元，相当于2013年全年成交额的35%。而数据显示，一季度全国房屋新开工面积同比下跌25.2%，房地产开发商们也开始守住腰包，减缓投资金额。

 

再看这样的一个信息：南宁市房管局近日发布文件称，根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策，在南宁市购房。就在南宁市发文的当天，就传出消息，天津滨海新区将实施差别化限购，无论在天津市内或其他城市有几套住房，只要滨海新区范围内无房即可在新区购房；并将推出共有产权模式购房政策，交一成首付就能先住房。天津市相关部门表示，差别化限购政策目前正在积极申报，但还未得到上级批准。如果获批，有望在5月底开始正式实施。实际上自今年3月份以来，陆续有杭州、长沙、温州、福建等多地传出放松楼市调整政策的传闻。虽然先后都被当地有关部门明确否认，但按照以往的惯例，相关部门的不少辟谣都会在不远的将来变成令公众猝不及防的现实。

 

在分类调控、双向调控的大背景下，结合经济下行压力、实体短期难以提振、稳增长缺乏支点、地方债务高企的严峻现实，地方政府对土地财政依赖的惯性必然转化成房产救市的巨大动力。几乎所有人都知道，高房价的罪魁是高地价，而捍卫高地价的是大权在握的地方政府，似乎目前从中央到民众都没有找到真正有效制衡的手段——这也说明深化改革、理顺中央地方事权财权的重要性、迫切性和艰巨性、长期性，所以简单得出楼市崩盘的结论未免天真。

 

就房产商而言，在整个银根收紧的背景下，则出现了严重分化。鉴于银行吸储成本不断上升，按揭优惠利率的积极性大大降低。此外，相对于按揭而言，银行在开发贷方面更为谨慎，因此，企业境外融资能力便是关键。但受美国加速退出Q E和人民币贬值的双重叠加影响，加上多个城市楼市涌现降价潮，房地产市场预期转差，导致海外融资难度激增。中原地产研究中心最新报告显示 ，4月十家标杆房企共计融资118.01亿元，环比3月回落24.7%，这已是融资金额连续两个月回落。

 

房地产商由此出现了严重分化，行业内重组并购在未来会成为浪潮。当下楼盘打折有双重意味：一是资金充裕的房产商利用整个楼市低迷期积极进行战略调整，二是部分差钱的开发商急于回笼资金。

 

全球大国从来就没有全国性的统一楼市和房价。分类调控、双向调控之下，只会使中国未来楼市伴随着新型城镇化的推动，进一步趋于复杂化、区域化、城市化甚至地段化。过去公众置业考验的更多是勇气，未来考验更多的是智商。

 

长达四年的史上最严厉楼市宏观调控也使中国住房的需求发生了巨大改变。在房价高企之下，一部分刚需已经被淘汰出局，只能成为保障房未来照顾的对象，而真正的购买力人群则推动改善型消费成为一线楼市主力军——比如关于上海“五一”楼市最新调查报告显示，63%的购房者属于改善型消费。被抑制的投资需求则彻底分裂：一部分融入改善型消费浪潮，一部分则汇入海外置业大军。伦敦房产中介Knight Frank的数据显示，2013年伦敦低于100万英镑的房产，有7.5%被中国大陆买家拿下，2010年这个比例是2.7%。2012年， 中国人一年内在美购房总价值达123亿美元(约合人民币744亿元)，占当年外国人在美购房总额的18%，已成为美国房市中仅次于加拿大的第二大外国买家。

 

在各方利益剧烈博弈、银行信贷从紧、百姓收入增长迟缓、投资渠道狭窄的背景下，中国楼市预期像雾像雨又像风，一线城市持续高企的房价和三四线城市鬼城、睡城批量出现，会成为更多地方的独特风景线，宛如一道泾渭分明的鸿沟，考验着未来中国深化改革、推动新型城镇化、重振实体经济的决心和智慧。

 

中国楼市崩盘是个笑话，但持续高烧的状态也将彻底谢幕。宏观调控是必须的，但全国统一的、完全由政府主导的调控的确走到了尽头。多空博弈的理想结局是全面回归理性——在政府真正担负起保障中低收入人群的基本居住需求的前提下，商品房价回归市场主导，逐渐退烧。