正所谓“如人饮水，冷暖自知”———虽然国内对房地产市场前景的争论仍然激烈，但诸多房企竭力促销的情况，已然加重了人们对楼市的担忧。
经济导报记者注意到，近期济南数个楼盘出现了开发商为购房者“垫首付”的情况。即首套房购房者在办理购房贷款时，开发商可以提供资金(至少为总房款的10%)帮其凑足首付，达到银行放贷要求。而推出类似活动的开发商中，不乏世茂、融汇等地产大牌。
“可以帮助开发商提前锁定部分欠缺‘首付’能力的客户，加快销售速度。”9日，北京师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清对经济导报记者分析道，“但目前银行和国家政策都规定购买商品房首付至少为30%，‘垫首付’这种情况已经违背了监管部门对行业风险管控的要求。”
多名房地产业分析人士则对导报记者表示，此举凸显开发企业资金面承受的巨大压力，是开发商在今年楼市销售不旺下的无奈选择。不过，这种打政策“擦边球”的模式是否能救房企脱离苦海，仍待考量。
首付仅需一成多
“首付10万住主城区”、“首付8万抢三房”……近日，家住济南市槐荫区的刘强突然发现，以往动辄要交数十万元首付才能购得的房子，突然变得触手可及。
“一开始我也不信，后来去问了一个楼盘，他们置业顾问给我算了一套90多平米的房子，总价80多万元，原本首付在24万左右，但现在只需要交15万，不到总房款的两成。”刘强告诉导报记者。
置业顾问强调，开发商将为其垫付9万元的首付“缺口”，购房人只需要在半年后偿还，期间不会收取任何费用。这样的“好处”令刘强心动不已。
导报记者随后按照刘强的指引暗访了济南多家楼盘，发现确有部分开发商在今年推出了“垫首付”的促销政策。其中，世茂房地产在槐荫区的“原山首府”项目，就正在进行“首付减半”的促销活动。
“如果您资金暂时紧张，我们可以帮着垫付一部分首付，半年之内还清就可以，不收利息。”7日，在原山首府的售楼处，一名置业顾问如此对导报记者表示。
目前，该楼盘一期已经开始销售，有121平方米、108平方米等多种户型可供选择。
该置业顾问给导报记者提供的一份108平方米房子的清单中显示，总房款85.75万元，按照首套房首付30%计算，首付需要交纳25.75万元。但其表示，若购房者现在参加其“首付减半”活动，只需交10万到15万元左右就可以从银行办出贷款。
“之前要跟开发商签一个协议，承诺半年内分期或一次性还清，然后再走银行贷款程序。”置业顾问说。
导报记者注意到，若以该置业顾问所说的最低10万元计算，购房者交纳的首付只有总房款的11.66%。
推出类似活动的并非世茂一家。导报记者在采访中获悉，融汇地产在济南的首个项目———融汇爱都，也曾于今年3月份推出过“垫首付”的活动。彼时，购房者首期只需交6万到8万元，就可以购买到两室甚至三室的房子，开发商为此垫付的资金每套最高接近20万元。
“这个活动我们已经不做了，现在正常销售，100平米左右的首付在25万元左右。”9日，在融汇爱都的售楼处，一名置业顾问对导报记者说。
将致风险大增
虽然开发商的上述活动让不少购房者心动，但在接受导报记者采访的业内人士看来，其中风险不容小觑。
“开发商拿钱，但风险还是购房者承担。”济南一家房地产集团的项目部总经理高杰(化名)对导报记者表示。此类活动相当于开发商借钱给购房者付部分首付，双方私下签订的协议中，应该已经注明若购房者不能按时偿还这部分首付，房产则由开发商收回等条款。“房子一直在开发商手中，购房者则有可能损失前期投入的资金。”
高杰认为，“垫首付”的出现虽然对购房者来说大大降低了购房门槛，但也使一些手头资金不多的购房者过早加入到买房的行列。“这些购房者一边每月还着四五千元的贷款，还要在一年内补齐十几万元的‘缺口’，有出现断供的隐患。”
张文清也认为，“垫首付”可能让部分达不到银行贷款审核资格的低收入人群购得房子，这对办理贷款的银行也意味着较大风险。
据悉，早在2008年，广州、杭州等城市就出现过“垫首付”甚至“零首付”的例子，当时曾引起地方金融机构的警惕，随后被各银行叫停。
“如果行里知道，肯定不允许。”一家国有银行济南某支行信贷部门的工作人员张建对导报记者表示，银监会曾对此类情况专门下发授信风险管理通知，叫停“假按揭”、“假首付”等促销行为，并将之列为重点整治对象。
张建表示，虽然银行对房贷客户还会有各项标准进行风控，但首付无疑是其中最重要的一点。“特别是现在各行对房贷都比较谨慎，部分行已经要把首套房首付比例提至40%，怎么还敢变相降低门槛?”
凸显房企压力
值得关注的是，上述推出“垫首付”活动的开发商多为业内排名靠前的房企，其“顶风而上”的促销原因引人深思。
“一是资金上有短期垫付的实力，二是他们的销售压力太大。”高杰对此表示，济南楼市的表现一直比较稳定，但近两个月来成交量并不理想，有楼盘已经启动限量式的降价促销，更不用说在全国布局的大型房企了。
导报记者也注意到，上述促销的“原山首府”和“融汇爱都”项目目前已经过了认筹期，但仍有房源在售，且不乏较好楼层，这与以往济南“名牌”楼盘动辄超额认筹、一日售罄的火爆场面相比，差距可谓不小。
济南市住宅与房地产信息网数据显示，原山首府项目已获得预售许可证的一期4号楼，网签21套，不到可售总套数的一成;融汇爱都目前已网签套数占可售总套数的比例也不到五成。虽然其中有办理房贷等业务延迟效应，但从一个侧面也能看出楼盘销售表现不佳。
“一季报中，A股上市房企净负债率达到历史高位，一半以上短期偿债能力都出现下降。加上今年制定的销售目标较高，‘跑量’成为房企的主动选择。”华东某券商地产行业分析师孙哲对导报记者表示，房地产业前期快速扩张致其背负较大债务，又遇上如今降温的市场行情，行业内危机四伏，“销售不利导致目前对房企很重要的预收账款快速下降，如果这种情况再没有改善，很可能造成企业资金链恶化。”
这一情况也被各机构密切关注。近日，德银就宣布下调了对世茂房地产(00813.HK)的每股净资产及2015至2016年的盈利预期。其指出，该公司积极购入土地，令负债比率上升，但如今市场气氛疲弱、降价压力大，若公司销售所获得的现金少于预期，将成为现金流最脆弱的开发商之一。
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