受国家宏观政策调控的影响，住宅市场失去了其昔日的辉煌，开发商纷纷向商业地产伸出橄榄枝。在转型商业地产的道路上，并非所有的房企都走得顺风顺水，对行业的陌生，对自身资源、优势的认识不足，都让不少贸然进入商业地产领域的房企陷入骑虎难下的两难境地。
由云路地产、云南大立成投资有限公司联合开发的云路中心，是一个集高级住宅、星级写字楼、精致商业为一体的城市综合体项目。作为云路地产在商业地产领域的处女之作，云路中心商业部分仅有2万平方米体量，在昆明商业项目体量动辄几十万、上百万平米的今天，云路中心的商业部分似乎显得有点小气。那么坐拥昆明城市一环核心的云路中心，为何没有借助绝佳的区位优势放开手脚做大体量商业？云路地产未来又将在其商业板块进行怎样的谋篇布局？带着这些问题，赢商网记者独家专访了云路房地产开发经营有限公司董事长沙磊先生，听他解读云路地产的商业发展思路。
云路房地产开发经营有限公司董事长沙磊
量力而行不盲目求大 积累经验蓄势待发
云南的商业地产市场趋于饱和已经是毋庸置疑的事实，人均商业面积已经超过了北京和上海等一线城市。很多商业项目在开发途中由于资金和运营等问题已经半途而废，甚至几易其手。而早在云路中心项目设计之初，云路地产就已经预见到了今天的结果。
“做商业地产的难度远远高于纯住宅项目，对资本和项目运营管理能力有很高的要求，极具复杂性。因此商业项目一旦做不好，就很难再有重生的机会，这也是云路中心不求体量求质量的原因所在。”在沙磊看来，作为开发商应该保持清醒的头脑，对商业地产应该量力而行，循序渐进，任何冒进的行为背后都隐藏着巨大的危机。
首次涉足商业地产领域，云路地产更多的是谨慎。在云路中心项目启动前，沙磊和云路地产各级管理层负责人多次对成都、上海、深圳等全国各大中心城市乃至国外的成熟商业项目进行考察，借鉴先进的开发理念，以便因地制宜地对云路中心项目进行规划设计。
云路地产一直以来专注于住宅项目的开发，虽然对首次涉足商业作了充分的准备，但仍缺乏实战经验，因此在转型商业地产的过程中，沙磊和他的团队选择了稳步推进的战略，云路中心的商业体量也在这一战略下仅规划了2万平方米。
“正因为我们没有做太大的体量，所以我们就有足够的实力和信心来把云路中心的商业部分做到最好。”沙磊表示，小体量能够让云路地产游刃有余，同时通过这个项目的开发，能够积累宝贵的开发经验，培养出一个成熟的商业管理团队，为公司后续的商业地产项目开发做准备。
培养自己的商业管理团队是云路地产始终坚持的理念，沙磊认为，云南虽然已经进入商业地产时代，但是并没有非常成熟的商业管理公司，因此企业要想获得更大的发展，必须培养自己的团队。未来的竞争终究还是人才的竞争，只要拥有了成熟的团队，自然能够获得更多抵御风险的能力。
据沙磊介绍，继云路中心项目后，云路地产未来将在大理打造一个大理云路中心，这个项目位于大理市主城核心区，是一个高端的城市综合体项目。大理云路中心不仅拥有了绝对的区位优势，整个体量也将会有更大的提升。整个项目将立足于大理，成为辐射滇西全境的商业中心，届时，昆明云路中心的开发和运营管理经验将成为大理项目成功的有力保障。
云路中心项目效果图
独享绝佳区位优势 小体量也能释放出大能量
商业体量虽然不大，但是云路地产在云路中心商业部分倾注的心力，并不亚于其他大体量的商业项目。从自身的区位优势以及市场环境出发，云路中心的商业部分也形成了清晰的定位。
云路中心位于昆明主城一环线核心地段，具有先天的交通优势。项目所在片区现阶段已经成为通往市中心、呈贡新区、机场空港区最快捷的一个片区，属于连接型的城市中心地带。同时，云路中心的周边拥有教育、医疗、金融等完善的配套资源，与白塔路商圈、青年路商圈等成熟商圈遥相呼应，形成联动，具有极强的区域辐射力。
随着众多商业项目的集中涌现，项目同质化的现象日趋严重，诸多商业中心在品牌和业态规划上雷同，缺乏吸引力，如何挖掘自身特色打造符合市场消费需求的商业体，成为众多开发商亟待解决的问题。
云路中心的商业部分凭借其独特的区位优势，以及小体量带来的灵活性，为项目的商业规划、招商、运营提供了良好的先天基因。作为环城南路商圈的有力补充，项目以其合理的商业规划、动线规划、优质的主力商家资源，形成了环城南路的商圈核心，反而探索出了一条特色鲜明，别具一格的发展之路。
沙磊告诉记者，商业地产一定要有科学的业态规划和精准的市场定位，差异化竞争的关键是要明确你的消费主体和服务对象，未来商业的发展必然是商家和消费群体的双向选择。基于对项目周边市场环境的分析，云路中心定位为精品社区商业，将服务对象锁定在了吴井片区的消费者。
面对项目片区中高端餐饮业态匮乏的现状，云路中心在业态规划上以餐饮、休闲、娱乐等体验式商业为主，将零售百货的配比降到最低，试图打造项目地块最优质的集中式商务休闲餐饮集群。立足于吴井片区，云路中心进一步将主要服务对象锁定为追逐时尚的年轻一代，旨在为周边居民打造一个品质化、精细化的高端消费环境。
绝佳的地段优势，成熟的市场环境，再加上精准的市场定位和业态规划，使得云路中心的招商如鱼得水，万达影院、屈臣氏、毛家饭店、乡村基等品牌商纷纷入驻，目前，项目招商已经全部完成，预计2014年12月初开始试营业。
独创"感官商业"理念 塑造品质消费环境
随着消费者生活水平的提高，对于商业中心消费环境要求也越来越高，这种消费诉求在体验式业态中显得尤为重要。云路中心基于体验式商业提出了"感官商业"的理念，致力于为消费者提供极致的消费体验感，因此云路中心在环境塑造上也是独具匠心。
体验式商业最基本的一点就是要让消费者获得感官上的享受，如餐饮业态的"色、香、味"体验、影院业态的"视、觉"冲击等等，即便是传统的零售百货业态，商场的灯光、装修、服务等也是体验的内容，因此一个商业体的环境塑造也就成为了消费者的第一感官体验。
定位于社区服务型高端商业的云路中心，在环境塑造上更加注重与社区的完美融合，因此项目在设计之初，云路地产就一直在考虑如何打造一个既符合社区高端商业定位，又极具体验感的消费环境。
最终，项目采用了商住分离的物业规划，即居民住宅区无底商，与商业部分完全分离。商住分离的最大优势是住户远离商铺噪音干扰，同时，商业区距离住宅区较近，商业区的餐饮、休闲娱乐等配套设施齐全，有利于提高整个社区的生活、工作效率，提升居民生活品质。
据沙磊介绍，云路中心从外部建筑形象设计到内部装饰都充分展示了项目的动感和活力，高端的时尚设计与定位，使得项目"感官商业"的理念体现得淋漓尽致。
云路中心的整个环境设计，邀请了国际知名设计师进行系统调研设计，从建筑材料、装修材质、区域交通等硬件需求上做到了最好。同时，云路中心还在人流动线、导视系统、灯光效果、视听系统等辅助硬件上，严格按照国内一线商业的标准设置、安装，每一个细节都彰显了项目绝佳的环境品质。
在努力完善硬件环境的同时，云路中心还致力于软环境的打造。项目与国内知名的商业顾问机构汉诺威深度合作，通过组建专业的商业运营、管理、服务的团队，为未来的商业提供完备的人员支持和管理服务，最终目的都是为了打造良好的商业氛围，为消费者提供更好的商业服务体验。
如今，大型商业项目扎堆涌现，社区型商业普遍被业界所看好。精准的市场定位、舒适的消费环境，再加上得天独厚的区位优势，即将开业的云路中心给了公众不少期待，未来这个精致迷你的商业项目或许将为小体量的社区型商业项目提供一个典范。
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