中国房地产指数系统百城价格指数2014年上半年总结与下半年展望   
2014年7月1日

2014年上半年，全国主要城市住宅价格进入调整期。在连续上涨近两年后，5月新房房价首次下跌，6月继续下跌且跌幅扩大；新房成交量明显低于去年同期，一线城市降幅最大；土地市场上半年推出、成交不及去年同期，楼面价同比上涨，溢价率回落；品牌房企目标完成率低于去年同期，拿地步伐明显放缓。预计下半年，政策整体维稳，长效机制继续推进，地方政府对政策进行预调微调；市场方面，需求有所恢复但随着推盘高峰到来，市场供大于求态势延续，“去库存”仍是下半年主基调；全国房价继续调整，不同城市房价走势仍将保持差异。

1.价格：百城价格指数连续上涨近两年后止涨，5-6月连续下跌且跌幅扩大

百城均价连续上涨近两年后于5月首次下跌，6月跌幅扩大。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2014年上半年，受信贷收紧、市场观望情绪蔓延影响，百城住宅均价进入调整期。其中1-4月百城住宅均价保持上涨但涨幅持续收窄，4月微幅收窄至0.10%；5月，百城均价在自2012年6月连续上涨23个月后首次下跌，跌幅为0.32%；6月百城住宅均价为10923元/平方米，连续第2个月下跌且跌幅扩大至0.50%。

城市间价格分化明显，一线城市涨幅收窄，二三线城市由涨转跌。2014年1-6月，百城住宅均价累计上涨0.83%，其中5-6月累计下跌0.82%；2013年1-6月累计上涨5.59%，5-6月累计上涨1.58%。具体来看，一线城市上半年累计上涨2.64%，远低于去年同期的8.47%；二、三线城市价格由涨转跌，上半年累计跌幅分别为1.10%、0.88%，而全年同期分别累计上涨2.75%、3.90%。

 

2.成交：上半年成交量明显低于去年同期，一线城市同比降幅最大

受去年年末多个城市政策密集加码、房地产信贷收紧等多重因素影响，今年上半年住宅成交量大幅下降19.0%，但绝对值为2010年以来同期次高水平。初步统计数据显示，2014年上半年，50个代表城市住宅月均成交2052万平方米，为2010年以来同期的次高水平，同比下降19.0%。具体来看，受2013年4季度多个城市调控政策密集加码、房地产信贷收紧及季节性等多重因素影响，1-2月房地产市场有所降温；3月在市场推盘量加大及市场季节性回升等因素的带动下，市场需求有所释放，代表城市住宅成交量升至2223万平方米，但由于2013年3月基数较高，同比大幅下降29.5%；受一季度市场表现欠佳的影响，在4月传统旺季，代表城市的住宅成交并未出现明显好转，4月成交2092万平方米，同比下降22.3%；5月受部分城市放松调控政策的影响，代表城市住宅成交量略有回升，环比4月增长7.0%，同比降幅收窄至13.6%，但政策放松对市场的影响有限，6月成交量同比降幅再度扩大，达22.5%。

各类城市成交量较去年同期均有所回落，其中一线城市降幅最大。各类城市来看，上半年，一线城市月均成交量为51万平方米，同比大幅下降31.4%，在各类城市中降幅最大，其中北京降幅最高，超过50%；二线代表城市月均成交量为56万平方米，同比下降15.5%，其中杭州降幅高达52.1%；三线代表城市上半年月均成交22万平方米，同比下降18.9%。

 

3.土地：上半年推出、成交不及去年同期，楼面价同比上涨，溢价率回落

上半年各类土地推出量和成交量不及去年同期。出让方面，2014年上半年，全国300个城市各类用地累计推出12.2亿平方米，较去年同期下降12%；其中住宅用地累计推出6.1亿平方米，较去年同期下降10%，商办推出2.3亿平方米，较去年同期下降14%。成交方面，300城市累计成交9.8亿平方米，较去年同期下降17%；其中住宅用地成交4.8亿平方米，较去年同期下降16%，商办用地成交1.8亿平方米，较去年同期下降19%。出让金方面，各类土地出让金达1.2万亿元，与去年上半年基本持平；其中住宅和商办用地同比分别增长5%和下降4%。

上半年楼面价同比上涨，溢价率回落，土地热度逐步下降。2014年上半年，全国300个城市各类用地楼面均价为1244元/平方米，同比上涨20.6%；平均溢价率为12.5%，较去年上半年回落1.5个百分点。其中住宅用地楼面价为1757元/平米，同比上涨24.1%，溢价率为13.3%，较去年同期回落3.6个百分点；商办用地楼面价1625元/平方米，同比上涨18.8%，溢价率上扬1.7个百分点，为14.1%。受房地产整体大环境（销售业绩不佳、信贷政策收紧等因素）影响，今年上半年全国土地市场热度逐渐消散，房企拿地更趋谨慎和理性，市场进入分化调整状态。

 

十大单价地王多出自北京，楼面价赶超周边房价。2014年上半年，全国住宅用地楼面地价前十名地块剔除保障房、还建面积后的楼面地价均超过2万元/平方米，且溢价率多超过30%。其中位于北京三环内的丰台区西局两宗地块分别由泰禾、龙湖竞得，在剔除保障房和还建面积后，楼面价均超6万/平方米，高于其他地块；恒大旗下的正浩置业竞得的北京大兴黄村地块溢价率最高为180%。十大单价地王绝大多数位于一线城市，北京入围6宗地且占据前二名，上海入围3宗地。

 

新老地王入市，处境各不同。按照开发节奏，2012年和2013年拍出的地王将陆续入市，但新老地王由于各自位置不同，未来上市价值将现分化。海淀蓟门桥和万柳地王处城市核心区域，项目属稀缺产品，价值优势明显。保利海德公园拿到的预售均价是9.4万元/平方米，项目盈利空间较大。相比较而言，武汉旧日地王在历经3年多后，平价入市，价格在1万元/平方米左右，而其当年拿地价在8000元/平方米，地王项目盈利空间有限。在今年市场持续下行的背景下，信贷政策收紧，企业资金紧张，地王入市受到多重考验，市场或将出现地王项目延后入市或者转卖现象。

4.企业：目标完成率不及去年同期，拿地步伐明显放缓

图：2013年1-5月及2014年1-5月品牌企业销售目标完成情况对比

多数代表企业中期销售目标完成情况不及去年同期，下半年销售承压。上半年，受房地产市场整体低迷影响，多家代表企业销售业绩不及预期，仅万科、中海和恒大1-5月目标完成率超过40%，而首创置业、金地和远洋前5个月目标完成率均低于25%，实现全年销售目标不容乐观。同去年相比，绝大多数房企目标完成率低于去年同期，仅恒大和雅居乐相较去年有所提升，下半年房企去化压力陡增，多数房企或采取降价促销等销售策略加快去化以完成全年计划。

品牌房企扩张速度减缓，市场观望情绪渐浓。在销售业绩不甚理想的情况下，品牌房企拿地步伐明显放缓，其中万科拿地面积及金额逐月减少，整个上半年拿地金额不足百亿，同比大幅下降71%，保利、绿城及金地等品牌企业拿地金额较去年同期也有不同程度的下降，仅中海、绿地和华润置地等少数房企保持较大的拿地力度。拿地分布方面，品牌房企继续加大在一二线城市拿地的力度。其中20强房企在一二线城市的拿地金额占比为85.8%，高于去年底的83.9%；恒大继续加大在北京的拿地布局，以41.6亿元加配建15700平限价房的条件竞得黄村地块；万科上半年拿地则全部集中在北京、深圳、南京等热点一二线城市。多数房企均选择规避风险，在部分供大于求的三四线城市拿地甚少。

5.展望：政策整体维稳、地方微调，市场供大于求，房价调整深化

政策方面，下半年房地产调控仍坚持“宏观稳、微观活”原则，中央层面将坚持分类指导、双向调控，继续推广长效机制建设；地方政府在不触及中央抑制投资底线的前提下，对现有调控政策进行微调。2014年上半年，全国房地产市场整体降温，但整体在可控范围内，在市场不出现大的波动的前提下，下半年中央层面会继续推广和落实土地及财税制度改革、不动产登记及信息联网等长效机制建设，出台行政调控政策概率不大。但随着不同城市市场继续分化，调控政策体现差异性，在热点城市仍然面临较大房价上涨压力的前提下，多数一二线城市难以从限购方面取得突破，而将继续从公积金、信贷等方面支持自住需求；但库存高、去化压力大的城市会根据当地实际情况对现有政策进行微调，同时政策调整空间有所扩大。

市场走势方面，需求有所回升，供应量加大，市场供大于求导致“去库存”是下半年主基调，房价调整深化，部分城市房价下行压力较大。需求方面，央行发布“央五条”明确支持首套房贷款有助于平稳市场预期，同时两次定向降准释放一定流动性，下半年中央或将继续采取金融措施支持自住型住房需求，合理引导和稳定市场预期，地方政策微调也将短期刺激市场，下半年需求或将缓慢回升。供应方面，前几年供应土地逐渐进入上市推盘周期，企业上半年业绩压力加大，预计下半年企业推盘会更加积极，市场供应量将进一步增加。价格方面，市场供大于求态势延续将导致“去库存”仍是下半年主基调，预计全国房价将在波动中延续阶段性下行趋向，库存持续高位、去化周期长的城市房价下行压力较大。

销售业绩表现不佳，资金压力较大，企业将加快推盘并加大营销力度以促进去化、回笼资金。2014年以来，房企销售业绩整体表现不佳，同时房地产信贷收紧，企业资金压力加大且库存攀升。对未来市场预期不稳，导致房企拿地更加谨慎，全国土地市场有所降温。央行两次定向降准有助于增加流动性但规模有限，短期内难以对房地产市场产生明显影响。当前国内外资本市场不容乐观，国内资金流动性趋紧、借贷成本提高、贷款额度紧张；美国退出QE、外资流出加剧流动性不足、海外融资成本和汇率风险上升，下半年企业将面临一定资金压力，尤其是一些融资渠道单一的中小型房地产企业。随着季节性推盘高峰到来，迫于去化压力和回笼资金需要，下半年企业将加快推盘、同时加大优惠、促销力度以加快去化，尽快回笼资金。