南昌市房管局昨天证实，从本月12日起南昌全部区域取消限购，购房不再受套数限制。据不完全统计，在全国46个限购城市中，目前以各种形式“灵活”调节楼市的已近八成。在此背景下，有关“京沪穗深等一线城市限购令可能松动”的消息也不绝于耳，上周就有传闻“北京和上海将调整140平方米以上户型限购政策”。
但记者从房管部门获悉，迄今为止上海限购政策没有任何调整。业内人士分析，从目前市场情况并结合各方面因素综合判断，一线城市在短期内取消限购的可能性几乎为零。
一线城市尚无调整必要
易居中国执行总裁丁祖昱指出，限购令的目的有两个，一是控制高房价，二是抑制投资需求。从这两点看，一线城市都没有调整必要。
在房价方面，京沪穗深堪称高房价的代表。数据显示，今年前7个月，北京、深圳和上海的商品住宅成交均价分别高达27191元/平方米、26264元/平方米和26262元/平方米，位列全国城市均价前三甲，广州的均价则排名第八。从这点看，以上四个一线城市的楼市价格并没有出现明显下滑，取消限购令不太可能。
对于市场猜测的“大户型”等有条件的调整，丁祖昱认为几率也很小。他指出，京沪穗深楼市中140平方米以上的户型比例接近30%，中高端需求比较旺盛，其中抱有投资心态的购房者为数不少。如果放开大户型限购，等于变相放松了对投资需求的抑制； 所以按目前的市场形势和政策环境，一线城市不太可能用这种形式放开限购。
但丁祖昱也表示，不排除京沪穗深在短期内对限购政策进行微调。但他强调，所谓“微调”是对目前限购政策中不甚合理的部分进行调整，比如对非户籍常住人口的购房限制等。但微调不会影响限购令在控制房价、抑制投资上的作用。
平稳楼市不能靠“松绑”
针对部分媒体将限购令调整解读成政府“救市”的信号，业内人士并不认同。中原集团主席黎明楷指出，解除限购并不是楼市的“救命稻草”，市场不会因此很快产生明显的变化。在短期内，有的城市调整限购令可能还会出现负作用。
数据显示，在已经调整限购令的城市中，市场的反应并非十分理想。比如，海口市在7月下旬中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。可当地房地产市场随后出现了量跌价涨的反应。而很多城市调整限购政策的本意是加快当地楼市去化率，缓解楼市的库存压力。从这一结果看，市场走向违背了限购令调整的初衷。业内人士由此认为，有了这些“前车之鉴”，京沪穗深等一线城市在面对限购令调整上会更加谨慎。
限贷放松有赖银行支持
业内人士认为，除了限购政策，楼市交易量能否恢复还与房地产信贷政策相关。一个明显的趋势是，部分库存消化压力较大的城市开始新一轮限贷放松。目前，约有八个地方出台相关政策，包括成都的财政补贴、绍兴的二套房首付比例不低于40%等。同策咨询研究部总监张宏伟预测，地方政府可能还会采取调整普通住宅标准、调整公积金政策、降低首付比例等升级措施。
这一新趋势显然是对刚需购房者的利好，因为他们对房贷的依赖程度很高。不过，限贷放松在一线城市的作用也不明显，因为贷款紧张的往往是二三线城市，而上海目前的房贷发放都比较正常。
业内人士认为限贷放松的市场前景还有待观察。限贷的实质是政府给予指导、商业银行操作。而商业银行都是趋利的，是否会按照政府建议落实与执行，并不确定。央行和银监会在今年上半年轮番喊话，呼吁银行大力支持首套房贷款，但收效甚微。
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