编者按 北京通州房价难抑，但西部楼市却悄然塌陷。本期，《中国经营报》选取了成都和西安的多起烂尾楼进行集中关注，以揭示西部区域楼市危局；同时，我们以西安地铁沿线的商业地产为例，详解商业地产困局。
一线调查 成都楼市“烂尾潮”再现 接棒者难救困局
“开发商盖章承诺6月30日复工，但是一个月过去了还没有动静。”位于成都天府二街和益州大道口的华惠·嘉悦汇业主张先生言词中颇为无奈。据了解，开发此项目的成都嘉华美实业旗下三个以“华惠”为案名的楼盘均已处于事实停工状态。
根据当地调查机构统计，目前成都房地产市场包含五龙山屿府、麦迪逊广场等在内，停工、半停工的商业地产或住宅已超过30个项目。与2004年房地产开发热潮启动前相比，当时列入成都市政府清理处置名单的停工工程达66个，用了7年的时间才逐步“复活”。
“成都房地产市场已经进入了转折点。”一家香港房地产顾问公司分析师表示，资金链条的绷紧甚至断裂、市场消费不足与严重过剩已经成为压倒房地产市场的三座“大山”，而且“很难再现2004年之后烂尾楼凭借市场利好翻转的好时机了”。
收购“良机”？
颓势之下，新一轮的房企并购与重组开始上演。
7月15日，恒大地产(03333.HK)宣布，从华人置业(00127.HK)收购的资产包括位于成都市的华置·西锦城、华置·都汇华庭、华置广场3个住宅及商业办公楼项目。
而中渝置地(01224.HK)在6月2日把重庆的大部分资产高调以55亿元打包给恒大之后，7月24日，中渝置地再次将成都的资产出售，接手方是刚经历收购绿城、佳兆业失败的融创，标的是中渝置地控股51%的成都国嘉地产，金额达到27.56亿元。
这次并购，孙宏斌获得了七个发展中项目。融创公告进一步显示，这七个项目总可售建面达241万平方米，其中有139万平方米未售。
出售方的中渝置地在公告中阐述退出成都的理由——今年中国非一线城市市场普遍疲弱，库存巨大，导致前景很不明朗，风险在累积，给公司带来挑战。
此外，退出成都的华人置业更是看淡未来前景，其公告称：“近年来成都有多个大型商业物业落成并投入市场，导致可供租用面积及酒店房间的供应均出现过剩。出租物业的收入和酒店经营收入已经出现明显下降，继而导致持有商业物业的回报预期低。”
过剩失衡
据了解，恒大地产收购的华置中心甲级办公楼2014年底的出租率仅为24.5%。这也正是华人置业看淡成都楼市的原因：成都商业地产因供应严重过剩而开始失衡。
根据仲量联行成都商业地产报告，今年上半年，成都全市甲级办公楼总存量达248万平方米，上半年共有4栋甲级办公楼建成入市，新增面积达28.5万平方米。而需求方面，受退租影响，上半年成都甲级办公楼市场净吸纳量同比下跌近50%。
受大量新增供应影响，成都全市甲级办公楼的空置率由2014年底的35.9%上升至目前的40.3%。
另据成都中成房业监控，截至7月中旬，成都全市商品房累计存量4365.07万平方米，目前累计销售1562.05万平方米。其中，住宅累计存量2652.57万平方米；商业物业整体存量为1088.17万平方米。
“成都商业物业已严重饱和，尤其以光华大道、天府大道等为代表的区域成为写字楼物业重灾区。”某房地产顾问机构负责人闵红淞分析说，除少数地段特别占优势和规划、定位、后期营运、招商、连锁化品牌号召力强的商业项目外，很多商业招商和销售去化压力很大。“这种事态已经开始蔓延到商品住宅，未来很不容乐观。”
反转难演
自去年以来，成都每隔一段时间就会爆出开发商资金链断裂，项目停工引发维权活动的消息。
其中，位于成都天府新区天府大道南段的“麦迪逊广场”，就在5月23日遭遇一群购房者围堵维权。该项目占地76亩，整个工程已基本处于停工状态，而早在2012年，工程已近封顶。
据了解，麦迪逊广场的开发商是成都城南之星置业有限责任公司，投资商是成都瑞鼎投资有限公司。资料显示，项目的在售房源部分处于被查封或抵押状态，即便已售出的房源也有被查封或抵押的情况。
“在楼市下行过程中，开发商遭遇融资通道与市场销售疲软的双重压制，使得资金链断裂出现问题。”一位开发商负责人告诉笔者，近几年成都商业地产开发热导致市场供应超出需求，项目生存环境恶化成为项目烂尾的“外因”；此外房地产开发资金实力及运营能力以及后期的融资渠道弱化是“内因”，一旦出现偏差，则造成资金链断裂从而导致项目烂尾。
回顾2001年成都楼市“烂尾潮”，当时66个列入政府清理范围的楼盘集中在商业地产的写字楼和酒店，大多因为三角债停工，最长达10年。当时，成都市政府为了解决烂尾问题，由成都市建委、规划局、国土局、房管局以及中院、检察院、公安局等多个部门联合组成的清理处置停工工程项目领导小组办公室，经过近7年时间的努力才“复活”。
“关键是当时房地产市场全面启动，烂尾的项目又集中在二环以内的黄金口岸，所以很多都成为优良资产。”一位长期观察成都楼市的顾问公司负责人马林表示，此次烂尾潮的出现是受整个经济环境不景气影响造成的，依托政府的力量去消化已经不现实，如果不及时处置势必将再度蔓延，局面或将难以反转。
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