近期，大广州地区某商业综合体发生产权交易，涉及金额数十亿元。业内专家指出，由于商业地产竞争激烈、招商经营越发困难，未来商业地产项目大宗交易将会越来越多，交投会越来越活跃。而单是今年下半年，新入市的购物中心的面积就达到111万平方米，相当于11座天河城，这无疑再度引发人们对广州购物中心是否过剩的质疑。
昨日，知名商业资深专家黄文杰在其公众号爆料，近日，大广州地区某商业综合体达成签约的涉及数十亿元交易金额。黄文杰不愿意透露具体项目名称，只是称，该项目规模宏大，位置瞩目，而接盘者并非大家熟知的商业地产大鳄。
商业地产项目过多竞争激烈
记者观察到，以往商业地产项目鲜见整体大宗交易的案例，但近几年，香港李首富连续出售旗下在中国内地多个物业后，类似的大宗交易逐步受到各方关注。在广州，此前知名度较高的转让项目，主要有东方宝泰、西城都荟、乐峰广场，接盘者均有资金实力的基金作后盾，接盘后经过调整优化，均实现良性经营、物业增值。
黄文杰透露，近几个月来，越来越多营运中或建设中的大型商业项目计划出售的信息不断传来。“可以预见：商业地产项目大宗交易将会越来越多，交投会越来越活跃。”黄文杰分析称，虽然各个项目转让出售的原因不尽相同，但都与当前商业地产项目过多导致竞争激烈不无关系，再加上自身各种不足而难以经营下去。
广州下半年新增10个购物中心
记者观察到，广州多个商圈都有新项目崛起。汇集了天河城、正佳广场、太古汇等购物中心的天河路商圈，将再添一大型MALL——新鸿基投资的天环广场。
被誉为广州第四商圈的万博CBD板块，商业地产发展势头更猛。据统计，未来万博办公物业将达到149万平方米，今年，占地约34万平方米的综合体项目奥园国际中心即将入市，而四海城和番禺天河城等项目也已动工。
白云商圈今年将新增绿地中心缤纷天地，以及相连的凯德广场·云尚，届时，白云新城商圈体量将进一步扩大。而一直以来商业配套不足的金沙洲，目前有多个大型卖场在施工，据初步估算，今明两年将要面市的商业体量将超过150万平方米。
据相关统计数据显示，在今年下半年，广州将迎来包括天环广场、绿地缤纷天地、奥园城市天地、萝岗万达广场等10个新增购物中心项目，整体面积达到约111万平方米。
记者调查
现状：
广州CBD商场空置率全市最高
有业内人士告诉记者，商业地产过热并非广州独有现象，目前国内很多城市都面临这个问题。
根据公开数据，过去3年中，中国购物中心以每年开业近400个的速度增长。截至2014年，全国购物中心已经接近4000个。预计到2025年，将有7000个新购物中心建成开业，中国各类购物中心总数将超过1万个。
而商业地产项目过多，必定导致招商难、运营难。第一太平戴维斯相关统计数据获悉，虽然地处广州CBD商圈，但由于项目扎堆，珠江新城商业地产空置率目前全市最高，几乎达到7%，超过了6%的空置警戒线。
高德置地冬广场虽然是今年年初开业，但至今商场仍冷清，开业率也不高，在开阔的中庭向上望去，几乎全部是围闭施工的广告牌。
此外，广州多家商场也因招商难，开业时间一拖再拖。
出路：
差异化特色化才能较好生存
黄文杰认为，商业地产开发过火，将倒逼经营者的招商经营能力，原先的老套路已走不通了，只有各出奇招、创新思维，走出差异化、特色化之路才能较好生存，切忌简单复制他人的成功模式。
而广州部分购物中心也已行动起来。在太阳新天地，记者看到，整个商场调整了经营方向，开始注重餐饮、儿童乐园等体验消费业态，引入了婆家、炉鱼、无印良品等多个新品牌，使原来人流稀少、空置率高的情况得到了明显改善。据了解，在不断调整后，太阳新天地2014年全年实现销售额13亿元，同比增长62.5%。
开业已有12年之久的丽影广场B区，其升级改造工程正如火如荼进行中，据透露，已签约了多个广州市首店品牌，包括全球最大的奢侈品LV集团首家注资的女装品牌QDA。
同样有大动作的还有正佳广场， 其耗时一年时间打造的全亚洲最大的室内商场海洋馆“正佳国际极地海洋世界”，将于11月与公众正式见面。
【延伸报道】
燕郊今非昔比 成功大广场定位已落后
成功大广场项目总建筑面积121万平方米，在当时被称为世界最大的商业项目。项目原定为2008年建成开业，以迎接北京奥运会带来的客流。此后数年间，该项目始终没有达到可运营的条件，成功集团中国公司一位不愿透露姓名的前员工也对记者表示，项目一直处于施工状态中。
对于成功大广场项目而言，10年时间已让很多商业机会发生逆转。10年前，成功集团计划把成功大广场打造成一个面向京津地区集商业、娱乐和旅游度假为一体的综合项目。
该类型项目并不乏成功案例，位于台湾地区的高雄义大世界即是远郊主题公园和商业结合成功的典范之作。义大世界位于高雄市郊观音山风景区，占地面积90公顷，是一个集综合教育、医疗、酒店、运动、游乐、购物和住宅为一体的综合项目，与成功大广场相比，义大世界多了大学和医院配套项目。
无论从项目选址和市场定位，还是其业态分布，两者极为相近。义大世界主要面向高雄市，成功大广场主要面对北京市，购物广场和主题公园均是两个项目核心产品。
如果按照10年前的预想，成功大广场成为义大世界的翻版也并非没有可能。然而，经过十年演变，成功大广场项目已经优势尽失。
时至今日，燕郊地区常住人口已达70多万，相当于一个中等城市的人口规模。不过，由于多数燕郊居民工作地点在北京，同时把自己主要消费也留在了北京，导致长期以来燕郊本地消费能力和品质一直难有突破。
而工作和生活均在燕郊本地的人群，不仅数量相对外来人口较少，而且受到收入和消费观念等诸多因素影响，也难以支撑成功大广场这样的大型项目。燕郊本地一位商业地产人士告诉中国房地产报记者：“燕郊地区沃尔玛超市和新世界百货开业多年，经营业绩一直不佳，今年稍微好一些了，前几年都一直不赚钱。”
成功大广场号称亚洲最大的商业广场，未来主要盈利点也是其商业部分。但目前燕郊本地商业地产虽然单体规模均不大，但整体已经严重饱和，据上述商业地产人士介绍，燕郊商业经营面积已超过发达国家警戒线三倍，处于过剩状态。
这些小而精的商业地产项目虽然远不如成功大广场的规模，但相对于燕郊市场而言，则更接地气，“燕郊现在大型商业广场不多，新乐汇和天洋城广场相对大一些，其他的商业项目规模都不大，但却比较符合本地人的需求，成功大广场当初规划主要针对北京。”上述人士表示。
本地消费能力不足以支撑，原来预想中面对京津地区的愿望也逐渐渺茫。实际上，经过10多年的发展，北京和天津本地及郊区的商业、娱乐设施已逐步趋于完善，在娱乐方面，以欢乐谷、石景山游乐园、世界公园等项目已日益成熟。北京远郊的怀柔、房山和顺义等地在业态丰富和交通便利等方面也远远优于燕郊地区。
2015年环球影城项目已经确定落户通州，该项目距离成功大广场项目只有不到10多公里路程，而且包括通州万达广场在内，通州的商业配套已满足本地区各类消费需求。近年天津地区也开始在武清发展休闲娱乐项目，虽然处于起步阶段，但未来对成功大广场影响也不言而喻。
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