商业地产激进的后果正在逐一显现。以成都为例,今年以来,包括复城国际广场、双楠尚品广场、锐力蜜中心、好一城儿童购物广场等已呈现或正在打造中的商业项目或遇商户维权、或关店、或转让、或停业改造。
这些现象的出现并非偶然。近年来不少开发商将商业地产看做是高投资回报的新方向,开发商无论是否有商业地产打造经验都纷纷涌向商业地产开发。结果导致,越来越多的商业项目在前期定位不清、招商还未成熟的情况下便仓促上马,而缺乏商业运管经验的开发商在项目运作期也并未发力,在各方面因素的作用下,商户生存艰难,项目难以为继。
在业内人士看来,一个成功的商业项目,前期的选址、中期的产品规划、业态布局、销售与持有划分、后期的经营管理,每一个环节都是牵动项目成功与否的命脉,环环相扣。做商业不能杀鸡取卵,需要开发企业统一规划,统一运营,经营能力较弱的开发商是很难启动一个大型商业项目。
何良栩:做商业不能杀鸡取卵
商业项目从前期规划,业态布局,后期运营都是关联的。前期准备工作不够充分,导致后期招商不力,业态配比不均。
大型商业体量考量的不仅仅是项目地块地段的认知,业态规划,人流量的互相渗透,还包括后期如何去吸引商家。大型房企前期招商比较偏定制化,所谓定制化就是下游商业资源可供选择,而中小企业这方面的资源比较匮乏。
就目前的市场反应来看,多产权模式不是太好,投资回报得不到长期的保证。做商业不能杀鸡取卵,需要开发企业统一规划统一运营,开发企业如果经营能力较弱是很难启动一个大型商业项目的,这会导致前期开业还比较热闹,但在运营的阶段就凋零,整个商业氛围起不来,如果商业体量过大还会给后期投资者带来失望的情绪。
冉立春:解决商业市场乱象 需进行整体项目策划开发
做商业,单纯的将商场内部填满非常容易,但是要想一个项目或者商圈运营好,项目(商圈)内的业态规划、招商以及业态布局和组合都应该有一个准确的考虑。
最近几年出现商业开发热潮,原因在于土地性质决定开发商无法避免的涉及商业项目开发。住宅项目被称为一锤子买卖,而好的商业项目却可以成就企业品牌和树立企业形象,因此许多开发公司逐力开发进入商业项目。另外前几年商业市场运行好、利润高,利益驱动造成很多开发商进行商业项目的开发。
目前市场还大量存在返租模式,产权分割,返租进行统一招商。返租之下,不管是开发商、还是商业运管公司都必须要给商铺经营者足够的时间去培育市场。另外,商铺经营者也应该对市场进行足够的调研,知道目标客户群在哪里,不能盲目进入。在商铺经营进入亏损的情况下,催租就可能激发运管公司与商户的矛盾,这是很多维权案例出现的重要原因。
解决商业市场乱象,需邀请专业的策划公司,进行整体项目策划开发。另外差异化产品路线,开发有区别的产品也能促使项目销售增长;而产权分割这种模式,应尽量避免。
何巍:集中立项的商业项目多缺乏严谨的前期市调
开发商在前期拿地的时候,政府会提一些要求,但是这些要求不一定符合商业地产的规律,也就造成了商业项目规划的风险。另外,很多开发商在前期调研中,很仓促的做了一些概念,这些概念成为打动政府的要素,后期实施中,开发商被动去实现。此外,当时由于市场较火,开发商前期调研仓促,造成控制设计以及配合思路不清,很多项目,众多业主并存的状态(自持、返租、私人拥有)也影响项目的统一打造,统一进行室内设计和规划。
谢逸枫:大型商业综合体需找准目标消费群体
规模较大的商业综合体前期要做好项目定位,要对消费群做针对性的市场调研,找准目标消费群体。中小开发商在做商业的时候,品牌影响力较弱,不占优势,但像万达、华润这类大企业开发影响力大。对于中小企业来说,资金也是制约大型商业项目开发的一大因素,招商也会比较难。
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