李亚鹏身上的标签很多，父亲、演员、王菲前夫、慈善家……，最近两年，他又多了一个商人身份，从演员转型房地产开发商，李亚鹏似乎并不是很成功。
2013年底，李亚鹏宣布高调进军商业地产，计划投资35亿元在丽江开发雪山艺术小镇。然而两年过去了，这个项目却遭遇销售瓶颈。无奈之下，2015年6月，李亚鹏的中书控股与阳光100中国控股有限公司签订了战略协议，以1.938亿元出售持有的雪山艺术小镇51%股权。
失意丽江，李亚鹏和中书控股的地产开发能力受到外界的质疑。的确，在公司另一个高层领导、中书资源投资有限公司董事总经理施宝成看来，中书控股的确在雪山小镇项目上交了学费、走了弯路。
施宝成直言，在地产开发领域，买过房和盖过房是两回事，中书控股并不具备优势和经验，甚至存在短板。的确，在雪山艺术小镇周边，不乏悦榕庄、铂尔曼等度假酒店，以及金典红树林酒店、方兴地产金茂雪山语别墅、君悦酒店等同类项目。与这些项目背后成熟的开发商相比，中书控股仅算的上地产界的新手。
相比于传统的纯住宅地产开发，李亚鹏进入的恰好又是文化商业地产综合领域，对于资金链和商业模式有着严格的考验，这块内容目前国内成功的案例并不多，可以借鉴的经验也很少。此外，丽江，这个依靠流动性人口带动的旅游城市，并没有真正的产业支撑，能够让人留下长期居住的吸引力不够。
对于地产开发这块，李亚鹏和中书控股显然再无兴趣和精力。施宝成坦言，随着中书控股和阳光100集团在雪山艺术小镇项目的交易结束，未来中书控股非常坚定地做中国文化产业资源整合运营商，不再碰触自己不擅长的事情。
“文化艺术资源导入和活化是中书控股擅长的工作，我们要把自己变成房地产倍增力的供应方，用轻资产的方式运营文化艺术类项目，使房地产产生最大附加值的可能性。” 施宝成如此定位中书控股在房地产中所扮演的角色。
大地产时代，最明显的特征莫过于分化越来越明显，具备多元化能力的大鳄，诸如万科、绿地、恒大、万达等，将业务延伸至地产外的其它领域，引领行业转型。而有的企业，则专注本业，在住宅或者是商业或者是文旅地产板块选择纵深。还有的企业，选择在社区物业、众创空间等存量市场发力。
中书控股选择在文化资源整合与输出端发力，似乎暗合当下企业细分的趋势，做自己最擅长的事情。也符合企业 “由重转轻”的思路。有了清晰的定位后，中书控股开始选择自己的合作伙伴，这才有了最近沸沸扬扬的李亚鹏和碧桂园总裁莫斌会面洽谈合作一事。
据施宝成介绍，中书控股与碧桂园的合作主要在广清片区的部分项目，包括新增土地、已有土地和老旧项目，目前停留在实验样板阶段。“这个样板一旦成功，我们就会与碧桂园各个产品线的物理产品相结合，然后向全国推广。”
试水云南的第一个项目就失败，碧桂园到底看中了中书控股的哪些优势呢?据了解，中书控股此次向碧桂园输出的产品包是“中国文谷”，以中国书院为载体，里面处处可见琴棋书画、茶花香酒;以COART为核心，把音乐、戏剧、舞蹈、艺术展、诗歌、影像、服装秀、论坛、互联网、创客等与居住生活相互融合。
对于有实力的开发企业来说，诸如万达、恒大，跨界玩电影、艺术、文化，是信手拈来的事情。但对于当下的大多数地产开发商来说，文化特别是传统文化、当代艺术，是一个高雅的玩意，是一件奢侈品，还做不到成为房地产的标配。
存量时代，潘军的彩生活向大众讲述了一个轻资产模式的故事。而同样依附于社区，服务于社区中的人，李亚鹏的文化资源整合与输出，是否会有人买单?又有哪些人买单呢?
施宝成透露，在接触的企业中，只有5%的开发商能够认识到文化艺术的作用。其中，在算账和落实过程中，又有90%-95%的开发商，算不明白这本账。“也就是说，文化是相对不可量化的产品。”
不过，在他看来，此前房地产一直致力于硬件设施的提升，带有很明显的第二产业特征，当增长空间不大情况下，第三产业的空间就凸显出来了。因此，房地产要回归到第三产业的属性，如何以硬件为载体，去建设美好人居生活，才是关键。
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