年终岁尾，2015年的地产圈热闹非凡。既有宝能和万科开撕，又有大佬分拆物业上演。
12月23日，绿城集团在港交所发布分拆绿城物业上市的招股书。上市主体为绿城服务集团有限公司，上市“新故事”围绕着园区O2O概念，联席保荐人为美林远东有限公司及中银国际亚洲有限公司。
和其他已经分拆上市的物业公司一样，宋卫平的物业模式也跳不出O2O这个怪圈。但作为物业上市必不可少下饭菜的O2O，已经少了初见的简单粗暴和惊喜，在诸多公司的过多频繁应用中，更是生出了物业O2O不仅简单还太糙太急的结论。这次善于讲故事的宋卫平能否将物业顺利转变为估值提升的催化剂？
分拆物业上市
才刚发布招股书的绿城服务并没有公布发行的具体股份数、招股价及募资金额，但所募集资金的去向却已经明确。筹资将用于开发及推广“智
慧园区”项目及园区O2O平台，收购物业管理项目组合具吸引力的物业服务公司，运营资金及一般企业用途。
绿城服务集团业务主要由三大板块构成，分别为物业管理服务、顾问咨询服务及园区增值服务。服务的客户群主要包括在管物业的业主和住户、地产开发商、物业服务公司以及利用其平台销售服务和产品的商户。
其中，物业管理服务主要提供如保安、保洁、绿化、物业维修及保养服务等传统物业管理服务。顾问咨询服务则为向房地产开发商及地方物业服务公司提供咨询服务，利用品牌及专业优势满足其在房地产开发周期中各个主要阶段的不同需求。至于绿城服务此次重点提及的园区增值服务，则主要包括园区服务及产品平台（园区O2O平台）、家居生活服务及园区空间服务。
2014年9月至2015年9月期间，绿城服务的园区O2O平台覆盖园区数从8个上升至265个，覆盖比例从1.5%升至44.3%；覆盖家庭数则从949个升至118687个，注册用户数从1091家提至148021家。
截至2015年9月30日，绿城服务的在管合同建筑面积总和达7400万平方米物业，覆盖全国23个省、直辖市及自治区的73个城市。收入为19.79亿元，毛利3.58亿元，经营利润1.92亿元。
并且为保持稳定盈利，绿城服务于2014年9月在其管理的若干住宅园区开始推行“智
慧园区”项目，包括园区O2O平台、智慧物管服务平台及智慧硬件平台。
上市的玄机
事实上，物业公司的风口早已悄然来袭。
数据显示，2013年物业公司有7.1万家，2015年已经达到了10.5万家，增长速度为48%。除了增长速度惊人外，市场集中度也在加剧。2011~2015年，TOP10公司目前的增长速度，明显的要比TOP50的速度要快，到了2015年TOP10的市场占有率已经接近了5%，这个比2011年翻了一倍，仅这两年，从业人数就增加了100万人。
眼瞅着物业“蓝海”即将变成“红海”，同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，房地产行业利润率出现持续下滑成为“新常态”，对房企来讲，今年“降成本，提利润”是主旋律。2014年上市房企净利润率约为10%，并且还会降，但是当前房企还很难通过涨价提高利润率。
“此时，对于房企来讲，除了调整企业组织架构等措施降低成本之外，探索物业管理这样的‘轻资产’模式也是出路之一。而目前，资本市场也比较认可物业公司的未来成长前景。”张宏伟如此分析道。
从2013年到2015年，整个中国的有物业管理的面积已经从145亿上升到了164亿平方米。并据此前光大证券的预测，当前物业管理行业的收入空间可达2.7万亿之巨。
其中，以物业上市第一股的彩生活为例，该公司于2014年6月30日上市。在上市仅3天后，市值轻松突破55亿元，反超母公司花样年52亿元的总市值。上市一年后（2015年中），彩生活实现收入2.78亿元，净利达1.15亿元，同比分别增长70.2%和56.6%。毛利率更是远超传统地产行业，达到73.9%。
显然，翻番的利润率、增长率以及高估值给正在探索地产新出路的房企们带来一米阳光。继彩生活之后，陆续有东光股份、开元物业、丹田股份、华仁物业4家物业公司在新三板上市。今年10月23日和11月25日，中海集团旗下的中海物业和独立物业管理公司中奥到家也先后通过实物分派、介绍上市的方式于香港交易所主板成功挂牌，并受到资本市场的优待。
而一直开发高端物业却并没有享受到理想中的高利润率的绿城也想有所突破。数据显示，2006年到2014年绿城的销售毛利率整体上处于下滑状态，毛利率分别为44.3%、36.1%、27.8%、25.9%、29%、32.6%、29.2%、28.4%和23.5%。
其中，2014年度绿城实现毛利70.74亿元，较2013年减少7.3%，毛利率降至23.5%;净利润为32.1亿元，较2013年的59.9亿元减少46.4%，公司股东应占利润为20.72亿元，与2013年相比减少了57.6%。2014年，绿城的销售净利率为5年来最低值，仅为9.95%。
为了减少高端物业的减值拨备、改善利润率，今年5月份一直专注高端市场的绿城房地产开始转向小户型、低总价的快周转产品。并声称，这大批中低总价的绿城产品将于2016年面市，面对的主要客群是80后、90后，利润也只有5%~7%。
然而，快周转、低利润率对绿城仅是饮鸩止渴，并不能对低毛利率起到“治标治本”的效果。要真正做到改善收入结构，新的高毛率进项必不可少。而此时的物业服务对于正处于转型期的绿城来说，正是“低利润率的瞌睡，遇到了赚钱的枕头”。
能否成为估值催化剂？
虽说是资本市场的香馍馍，但物业O2O盈利如何持续，仍然是每一家房企分拆物业时必须面对的问题。这次，善于讲故事的宋卫平能否将物业顺利转变为估值提升的催化剂？
在收入和盈利模式上，绿城服务采取的是包干制为主（2012~2015年间，平均占比98%），而彩生活则是以酬金制为主，这让两者的收入来源结构也有明显区别。
截至2015年9月30日，绿城服务收入为19.79亿元，毛利3.58亿元，经营利润1.92亿元。其中，物业管理服务的收入14.261亿元，占总收入72.0%。彩生活方面，增值服务已经占据其营收的大头，在其今年上半年2.78亿元的总营收中,物业管理服务占收入53.8%,工程服务占30.5%,增值服务占15.7%。
这种营收结构的差异进一步导致了两家物管公司截然不同的盈利模式：2014年9月至2015年9月，绿城服务全年营收19.79亿元，近乎是彩生活全年营收的4倍，但盈利表现却远远低于彩生活：2014年彩生活的毛利率和净利率分别达到了79.2%和37.5%，绿城服务则仅有18.1%。
并且在绿城服务专注的三个业务中，收入和盈利并不均衡。其中，2012年、2013年、2014年及截至2015年9月30日的九个月，绿城服务的物业管理服务的收入分别达9.008亿元、12.239亿元、16.236亿元及14.261亿元，分别占总收入约71.9%、73.2%、73.7%及72.0%。顾问咨询服务则于2013年及2014年，获得为3.303亿元、4.394亿元的收入，分别占公司总收入约19.8%、19.9%。
然而相比于上述传统业务，新概念园区O2O直到2014年底，才由于家居生活服务及园区服务及产品平台产生的收入增加，收入由2013年1.175亿元增加20.5%至1.416亿元，但所占比例仅为6.4%。
值得注意的是，物业管理服务和顾问咨询两项占比较多的传统业务毛利率均处于较低水平，分别为9.8%和36.8%。而占比仅为7.9%的园区O2O，毛利率为45.8%。
因此在行业人士看来，绿城服务上市之后想要提高自身的毛利率业务将要向毛利率较高的咨询服务以及园区O2O倾斜。
“一是通过收购实现规模快速扩张，二是不断发掘O2O潜在价值。对于已经背靠央企中交集团的绿城而言，扩张的资金显然不会有太大的问题，挑战在于收购带来的融合问题以及园区O2O的收入变现能力。”有了解绿城的业内人士对《中国经营报》记者分析称。
而记者在查阅其招股书中提及园区O2O的部分，也发现该项业务分为：园区O2O平台（将业主和住户与商户联系起来）、智慧物管服务平台、智慧硬件管理平台（通过互联网连接我们在管物业五福设施和设备）。
“绿城目前所提及的O2O概念以及当前其所打造的社区O2O产品都是一些耳熟能详的概念，并未有结合绿城特色的变化。和其他房企所提出的概念差不多，能带来营收效益还不能确定。”前述人士继续分析称。
而在O2O方面，最早试水的彩生活也难言成功。2014年彩生活的管理面积扩张到了2.05亿平方米，但管理规模的剧增并未带来盈利的提升。去年其平均物业净利润只有0.7元/平方米/年，相比2013年还有所下滑，可见社区O2O当前也并不是物管企业大幅增收的重要来源。
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