各地政府节后“放招”力促楼市去库存
□地产分析师预计，全国两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策
□在房地产市场景气度不一的情况下，因城施策将成为未来房地产刺激的主流
□三、四线城市目前库存依然高企，楼市去化方案的制订正在加速
⊙记者 朱楠 ○编辑 孙放
继山东、内蒙、江西等省区后，昨日重庆地税部门也出台针对房地产企业的税费减免政策，不仅下调了房企所得税预售收入计税毛利率和土地增值税预征税率，还明确企业拥有的投资性房产可选择按原值或按租金计征房产税，并鼓励企业间的兼并重组，免收其营业税。这不仅是为了降低房企税费负担，更旨在腾出更大的市场降价空间，间接刺激楼市去库存。目前来看，各地楼市针对去库存的地方性政策主要集中在降低税费、购房补贴、落实信贷政策等方面，业内人士预计，接下来将有更多省区市积极出台房地产去库存的地方性措施，一季度将成为各地楼市政策密集出台的窗口期。
重庆减免房企税费激活市场
2月15日，重庆市地税局出台《贯彻重庆市人民政府办公厅关于落实涉企政策促进经济平稳发展意见的通知》的文件，针对房企出台了一系列税费减免措施。通知明确，从2016年2月1日起，房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%；非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）土地增值税预征率下调至2%。
此外，从2016年度起，企业拥有的投资性房产可选择按原值或按租金计征房产税，但租金明显偏低且无正当理由的，按原值计征房产税。
而对于企业间的兼并重组，重庆地税局也出台了相应政策予以鼓励。通知规定，企业通过合并、分立、出售、置换等方式将全部或部分实物资产及其关联的债权、债务及劳动力一并转让，不征收营业税。
重庆当地一家知名房企人士告诉记者，例如“企业所得税预售收入的计税毛利率从20%下调至15%”这一新政，将明显降低以销售为主的房企的税费负担。据记者了解，重庆当地房价近年来下降幅度明显，目前开发商普遍毛利率也就在15%左右，下调后的计税毛利率更贴合企业实际情况。而土地增值税预征率的下调，也将减轻房企的资金压力、降低运营成本。
对于企业投资性房产计征房产税的方式，则由原来必须按照租金计征，改为原值和租金两种计征方式二选一，将大大有利于部分持有商业地产项目较多的开发商。以重庆当地一个运营约十年之久的著名商业综合体项目为例，目前年租金约为1亿元，而当时地价及建造成本原值仅为4至5亿元。如果按照年租金的12%计税，每年房产税缴纳金额为1200万元，而按原值的1.2%计税，每年房产税仅需缴纳约500万元。像万达、龙湖等进入商业地产市场较早的开发商，在新的计税制度下税费成本甚至可降低六七成。
此外，这一新的计税方式也有利于重庆当地商业地产项目的盘活，持有成本的降低将促使有运营能力的开发商通过收购方式，盘活闲置或经营不善的商业资产。
各地密集出台楼市宽松政策
事实上，重庆出台的针对房地产开发企业的税费减免政策，不仅旨在减轻企业负担，在楼市库存高企、去化不畅的背景下，更是为房企赢得降价空间，是促进楼市去库存、激活市场的重要手段。
新年伊始，包括江西、内蒙、山东等多省区陆续出台鼓励楼市去库存的地方性措施。江西省出台的20条化解房地产库存新举措，对农民进城购买首套商品房的给予购房补贴，且有条件的市、县，对商品房购房给予补贴可扩大到非首套购房居民；落实购买首套自住房最低首付20%的信贷政策，改善型二套房首付最低三成。江西省要求，房地产库存去化时间超过12个月的市、县，要确保今年上半年当地库存明显下降，全年大幅下降；对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，将进行约谈和追责。
2月14日，内蒙古召开自治区政府常务会议，将房地产去库存作为今年重点工作之一。会议提出，当前内蒙古房地产投资持续下降、商品房库存仍居高位、结构性矛盾明显等问题仍较为突出。会议要求各地区全面做好房地产去库存工作，有效化解房地产高库存面临的风险。
2月15日，山东省住建厅表示，今年省内将探索建立购租并举的住房制度，培育发展住房租赁市场，引导开发企业售租并举，鼓励各地收购或长期租用库存商品房作为公共租赁住房，鼓励个人和各类机构投资者购买库存商品房，推动住房租赁规模化、专业化发展。在鼓励引导农民进城购房方面，山东要求各地要做好业务衔接和政策储备，对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，使其成为长期稳定的住房消费群体。
北京中原地产首席分析师张大伟预计，两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策。整体来看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。房地产依然是经济增长最重要的引擎，在房地产市场景气度不一的情况下，需求上升乏力，各地市场分化明显，因城施策将成为未来房地产刺激的主流。
业内人士普遍预计，三四线城市目前依然面对着高企的库存，包括中央及地方在内的有关部门继续出台楼市宽松政策的可能性较大，楼市去库存方案的制订正在加速，包括户籍、公积金以及税费方面的相关政策或将在一季度择机陆续出台。
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