2015中国投资地产总规模全球第二国内资本正雄起

2016年04月22日 15:52

来源：中房网

得益于国企、私企、保险公司和私募基金等多方面国内投资群体的日趋成熟，2008年—2015年的过去八年中，国内投资总额年复合增长率达15.4%。其中，房地产投资占据了总量中的主要部分。这种趋势在去年达到新峰值：据统计，2015年中国投资级地产总规模以8,060亿美元仅次于美国，居全球第二。

另一不可忽略的趋势是：中国房地产投资市场中的国内资本正在显著增长。以商业地产为例，2015年创下新纪录，完成交易资产总值约1,500亿元人民币，其中国内资本占比高达3/4。

近日，仲量联行发布最新研究报告指出，鉴于市场透明度的持续提高，房地产投资活动有望在未来几年得到进一步发展，而国内投资者将继续占据投资总量中的主要部分。

险资钱多人不傻

保费收入持续增长，尤其是去年万能险的强力支撑，让险资一跃成为资本市场中异军突起的一股力量。

但险资对投资稳健性要求高，一般还是会将大比例配置在高股息率的大蓝筹股上。加之去年保监会出台的关于提高险资投资蓝筹股监管比例的政策支持，房地产行业于是成为险资最频繁出击的战场。

据可查阅的公开资料显示，目前有19家房地产公司的大股东名单中有险资赫然在列，其中尤以民营险资为主。除引发了密切关注和连锁反应的安邦和前海人寿大举增持的万科A外，去年险资持股数量排名中靠前的还包括保利地产（新进持有数量为40473.80万股）、新湖中宝（10305.20万股）、城投控股（4136.72万股）、香江控股（3424.69万股）、北京城建（2260.25万股）、西藏城投（1363.77万股）。

民营险资中，最声势浩大、出手狠准的当属保险界的“新贵”、企业口中的“野蛮人”安邦。2014年至今，其通过二级市场先后成为万科、保利、远洋、金地、华业、金融街等多家大型房企的大股东。此外，富德生命人寿、中国人寿、中意资产、太保资管、天安财险等规模保费持续增加的保险机构也正在房地产行业内谋篇布局。

华南某保险公司投资部负责人表示，在“资产荒”延续、一线城市房地产价格向好的两厢差异下，将有更多保险机构把更多资金倾入房地产。同时预计在去年投资已获利的基础上，2016年，房地产将继续作为保险机构业绩增长的重要指靠。

转型股更“吃香”

截至目前，沪深两市共已有近90家上市房地产公司公布了2015年年报。年报显示，最被机构乐于增持的房企多为正在转型者。如前文提到的全面试水商业、养老、旅游地产以多元化转型的保利地产、由住宅为主转型为多类型地产并举新湖中宝、要转型做“城市配套服务商”的万科A，获增持分别为6.62亿股、5.51亿股、4.39亿股。另外，未来瞄准医疗、教育、金融等领域的阳光城、想转为“城市运营商”的招商蛇口，以及从地产+金融+战略投资，到产融一体化两度转型的泛海控股，也分获机构以“亿股”为单位的增持。

基金方面也是如此。获增持力度较大的还是以上被多次提到的保利地产、招商蛇口、新湖中宝等，三支分别被增持4.29亿股、1.48亿股和8784万股。

有所例外的是万科A，其处在被基金减持规模居前的公司行列。去年四季度，万科A被基金共计减持1.73亿股，占流通股比例1.78%。

证券市场人士表示，这是由于去年宝能系大举吸筹使万科A股价攀升至历史高点，导致公募基金借机高位离场。

五大趋势助推国内投资活动创新高

仲量联行报告中总结，未来将有五大趋势合力推动国内资本在房地产方面持续扩张投资活动。

1.国有企业将成为投资市场中的重要卖方

未来的国有企业改革有望打破以往低效持有房地产的传统，为房地产投资和重新定位带来更多机遇。

2.中国保险公司有望成为国内外投资市场的最大买家之一

监管放宽将促使国内保险公司成为最活跃的机构投资群体。随着他们相关经验的累积，预计未来数年内他们在商业地产上的投资规模和速度都将更加大步流星。

3.中国私募基金将扩大投资足迹

中国的房地产私募股权有望大举扩张，也会受到国内保险公司投资活动的推升。

4.资产证券化将助推下一波投资高峰