日前，有媒体报道，曾被贴上“亚洲最大城市综合体”标签的上海月星环球港（以下简称“上海环球港”）空置率高企。对此，《中国经营报》记者近日多次实地走访了解到，目前上海环球港有不少商铺门店确处于装修施工停业中。
自2008年启动以来，这座号称是全球中心城区规模最大、设计最美、最富艺术气质的购物中心，给外界留下了高端定位的印象。此番走访下来，记者发现，这里真正的高端奢侈品门面并不多。
对此，月星集团内部人士对《中国经营报》记者表示，外界对商场定位认识可能存在偏差，“我们从来也没有想走高端路线，最多只能算中高端”。
而对于商场运营情况以及此前被爆空置率等问题，上述月星集团内部人士回应称，目前商场内存在商铺空置现象的原因是部分品牌合约到期，商场也借此契机针对“更时尚、更潮流”的定位对品牌进行主动升级优化，部分品牌是被劝退的。
公司称“空置”系品牌调整 “高端”为外界误读
8月3日~4日，《中国经营报》记者先后多次来到上海环球港实地探访。记者在直通上海地铁3号线的金沙江路站6号口的B2层看到，有少量商铺确处在关门状态，其中大部分关门店铺处于正在装修状态；而在B1层一处通往户外露天场地的出口前，集中存在10家左右店铺处于关门状态。
资料显示，上海环球港启动于2008年，总建筑面积达48万平方米，商业面积近32万平方米，高级办公楼12万平方米，五星级酒店面积约4万平方米，以特大型综合购物中心为主题，辅之以甲级办公、展览、娱乐、餐饮、休闲与健身等配套功能，整体规模超过南京西路梅龙镇广场、恒隆广场、中信泰富广场的面积总和。
然而，这样一个拥有超大面积、豪华装修的商业综合体，记者在走访中却了解到，传统意义上的奢侈品品牌并不多，仅有COACH、BV、CK等。
此外，《中国经营报》记者在一份名为《上海月星环球港市场调研分析》的数据中也注意到，上海环球港租金在4.1元/平方米/日~13.1元/平方米/日区间，其中主力店B1、B2层租金单价为6元/平方米/日，1F租金单价为13.1元/平方米/日，2F租金单价为10元/平方米/日。相比于一站地铁之隔的中山公园龙之梦商场，环球港的价格并不算高。
对此，月星集团内部人士对《中国经营报》记者表示，上述数据并非月星官方对外公布的，至于目前上海环球港的租金价格，不方便透露，“但租金肯定比上述价位高，我们的租金都是逐渐增加。另外，在租金方面，我们不想和别人比较，毕竟地理位置不一样。”
不过，记者梳理往日报道发现，自运营以来，上海环球港多次被曝招商困难。据《每日经济新闻》日前报道，一位参与过上海环球港前期招商工作的商业地产人士曾透露，月星本身并非商业地产出身，在从家具转型做商业地产的过程中，面对一个体量如此之大的项目，短期之内要完成招商是非常困难的，“不过他们还是做到了”。而月星集团一位内部人士则对《中国经营报》记者表示，目前商场的商铺入驻率接近90%。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经营报》记者表示，上海中环以内的商业地产项目其实都不错，但上海环球港这个项目其实没有预期的好，和其周边地段有关系。“虽然从交通角度非常方便，但不是消费者消费线的交汇点，而边上的中山公园反而有这个优势。另外，也是一个消费习惯的问题，中山公园被定义为市级商圈，而上海环球港周边的金沙江路本身层次还不是很高。招商难在于本身销售业绩不好，零售业务会有想法。”
上海中原地产市场分析师卢文曦也对《中国经营报》记者表示，上海环球港主要问题还是在商业定位与区域消费能力匹配度并不协调有关。“它给市场营造的格调是很高大上的，但实际上普陀区这个地方消费能力还是相对较低。”
著名经济学家宋清辉则对《中国经营报》记者表示，当前，宏观经济形势下行，实体店生意难做，“我通过近期走访发现，不少城市新的城市综合体或大型购物中心，周边往往聚集了大量大型商场等城市综合体，竞争惨烈。不少百货企业增速低、利润低，已无力支撑高昂的房租。一些新的项目开业后，亦较难以按预期盈利。”
至于商场定位方面，月星集团内部人士对《中国经营报》记者表示，外界对商场定位认识可能存在偏差，“我们从来也没有想走高端路线，最多只能算中高端，至于商场装修华丽，只是因为企业老板希望对此项目精雕细琢”。
此外，针对上海环球港选址问题，上海月星环球港商业中心有限公司市场营销部人员表示，“因为老板觉得这地方是个蓝海”。而上述月星集团内部人士则表示，“在现在上海的成熟商圈，很难拿到这么大的面积来做商业综合体”。
公司负债高企
作为月星集团的首个商业地产项目，上海环球港不仅是月星跨界尝试的成果，而且还是该集团战略调整重要的内容。不过，对于月星的跨界转型，业内人士称并不理想。
“月星本身是做商业起家的，对于商业上下游需求的把握应该是比单纯做房地产开发的企业来做商业地产是有优势的，不过上海环球港这个项目做得并不出色。”卢文曦说，“毕竟是从其他行业转来做商业地产的，所以在局部的打造上，其实并不应该急于树自己的标杆，还是先摸摸市场，等到有经验再做标杆型项目。”对于这种说法，上述月星内部人士回应称：“做家居企业和商业地产还是有差别的，并不能说明我们有商业地产方面的经验，我们在没有太多经验的基础上，能做成这样已经很不错了。”
值得注意的是，据公开资料显示，月星集团旗下目前在建或投入运营的项目除上海环球港外，还有常州月星环球港（88万平方米大型城市商业综合体）、徐州月星环球商业中心（45万平方米城市综合体）、喀什月星上海城（250万平方米大型城市综合体）、沈阳月星国际城（200万平方米大型城市综合体）等，除去徐州项目，其余项目建筑面积均远高于上海环球港。
鹏元资信评估有限公司指出，目前，我国房地产面临一定的结构性供需失衡压力，部分城市商业物业空置率较高，月星集团在无锡、沈阳、如皋等二三线城市的商业地产项目推进较慢，存货规模较大，存在一定的去化压力和跌价风险。“除非像万达这种具有很大的品牌效应的商业地产，一般而言，商业地产不像住宅，可以很快复制，而月星综合的能力，可能都跟不上，只能慢慢来。”卢文曦说。
《中国经营报》记者同时注意到，据RET睿意德中国地产研究中心的数据显示，截至去年年底，全国写字楼平均空置率18%，商业营业用房（即商铺）空置率高达30%。而按照国际同行惯例，商业地产的空置率在5%~10%之间为合理区，空置率在20%以上为严重挤压区，足以看出国内商业地产空置率情况的严重。
“从三四线城市看，实际上商业项目成功案例不多，除非地段非常好。但是三四线的一个特点是传统零售业消费市场还是存在的，所以还是可以培育。而大城市则需要改变传统零售模式，类似餐饮，确实在传统的和体验式基础上还需要挖掘，否则消费者确实不愿意来消费。所以对于此类项目来说，还是要针对此类城市的特点来进行。”严跃进说。对此，月星集团内部人士称，公司有自己的定位考虑，“比如说，即将正式运营的常州月星环球港，我们就不仅仅是针对常州本地消费群体的，而是面向周边16个市区的1小时经济圈。”
与此同时，《中国经营报》记者在鹏元资信评估有限公司对在《月星集团2015年公司债券2016年跟踪信用评级报告》的财务数据中注意到，截至2015年末，公司总负债177.83亿元，2013~2015年复合增长率16.58%。其中有息负债104.20亿元，2013~2015年复合增长率25.33%；2016年和2020年公司分别需偿还有息债务30.45亿元、26.48亿元。报告指出，公司负债水平较高，有息债务规模较大，存在集中偿债压力。
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