二孩家庭换房置业手册
以旧换新、以小换大，以“换房”为特征的改善型置业需求，早已被追求更好居住环境的人们所认可，并成为受到市场高度重视的目标群体。中国房地产市场30多年来的发展变迁，见证了中国社会政治经济的复兴大历史进程，见证了规模巨大的中国城市化浪潮，也见证了国人追寻更理想居住环境、更美好生活的奋斗和执着。
从房改政策终结，商品房销售市场启动以来，房地产市场经历了初次置业和改善型换房的爆发潮。在持久繁荣后，近两年处于调整期的房地产市场，正面临着行业升级转型、市场消化库存的巨大压力和挑战。2015年中国正式终结独生子女政策、宣告二孩松绑，也意味着中国社会将迎来“二孩家庭”的结构。在强大内在动力的刺激推动下，中国房地产市场的发展正迎来新的动能。由二孩改善型置业需求为代表的自住需求，毫无疑问将带动房地产市场供求、产品结构、社区服务等诸多领域发生革命性的变化，“换房”已经不单单是过去意义上的换房，而进入到“换房2.0”时代，并开启了楼市的新纪元。
换房1.0时代：四大群体推动换房浪潮
广州房地产市场的演进，就体现了这一系列变化的过程。
1993年前的广州楼市，是一个外销时代。由于当时购房要求支付美元、港元，楼市的购买主体在相当长的一段时间内都是港澳台等海外人士。1993年底，楼市开始走入内销时代。港澳投资客陆续撤离，个体工商户、私营企业老板等“先富起来的那部分人”成为楼市主要消费群体。同时，集团购房盛极一时。有的地产商主打单位攻市场，赚得盆满钵满。
从1988年到1999年，广州共推出福利性住房65万套。广州各级党政机关公务员、企事业单位的干部职工成为房改的受益人。随着人们经济条件的改善，已经成为社会精英阶层的房改房群体对房屋的品质要求大幅提高了。换房，成为房改房群体都在考虑的问题。
2000年，房改末班车戛然而止，楼市由集团分房时代进入个人购房时代，购买者也由机关团体、企事业单位变成个人；2006年，房改房无条件上市，楼市由初次置业时代迈入换房时代，房改房群体成为楼市购买主要力量。
另外一股强大的换房动力源自于不断膨胀的外来人口。千年历史的广州一直是一座移民城市，目前的新移民数量更是有数百万人。从上世纪80年代起，广州人口数量急剧增加。1985年广州市区城镇人口仅297万人，进入21世纪后发展为拥有千万人口的国际化大都市。
外来居民从初到广州工作到扎根，经历了结婚生子的过程，也是一个逐渐积累财富的过程，必然要改善居住条件而换房。此外，许多珠三角以及全国各地的成功人士来广州购置房产，也成就了外来人口在穗换房的浪潮。
而对于本地人来说，广州经济的持续快速发展使得周边农村的城市化进程日新月异，原本属于城市边缘的农民纷纷洗脚上田，转化为市民，并国际化大城市的怀抱。旧房出租、旧村拆迁改造为他们提供了丰厚的收入，他们购置商品房的换房置业热情非常高。
此外，白领一族的居住生活通常是刚从学校毕业选择租房，稍有积蓄可以买价格低廉的小房，经济实力到一定程度后再买大房。许多从白领做起的年轻人几年后进入社会中层，在经过多年奋斗上升到更高阶段，伴随着这一过程的“换房”经历正是人和社会进步的表征。
随着世纪之交住房商品化政策启动，在众多改善型置业需求动机的合力之下，房地产市场迈入了“换房1.0”时代，房地产市场维持了十余年的高速发展和持续繁荣期，并成为房地产行业“黄金时代”。
换房2.0时代：二孩松绑推动改善型刚需
2015年10月，中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》。全会提出，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”。2015年12月21日上午，十二届全国人大常委会第十八次会议初次审议了《人口与计划生育法修正案（草案）》，并自2016年1月1日起施行。中国从1980年开始，推行了35年的城镇人口独生子女政策宣告终结。
二孩政策的落地，改变的并不只是一点点。衣食住行，各行各业似乎都在这个“二孩时代”中得到了刺激。特别是楼市，二孩政策更像是秋日里的一场春雨，萌发出别样的生机。随着新政策的到来，改变得最为明显的就是市场需求。如今，改善型刚需再度成为购房的急先锋，而大户型产品出同样迎来的商机。一时间，一手二手，买房卖房，楼市随着“二孩时代”的到来，迎来了新一轮的销售良机。
据统计，今年上半年出生人口与2015年同期相比上升了6.9个百分点，其中二孩出生占比超过40%。由于存在前期观望、备孕等因素，相关专家表示，全面二孩政策后多数生育两孩妇女目前仍处于怀孕期，生育高峰至少今年底才会出现。
“二孩”后，家庭结构发生变化，原来一家三口变为一家四口。同时，也需要父母或雇佣保姆一起来照顾家庭。在这种变化下，住房需求结构也发生变化，原来一家三口的居住需求一般为两房即可，“二孩”后，住房需求起码变为三房，甚至四房。全面实施二孩政策后，生二孩的家庭住房状况改善成为必然。家庭住房的置换，以小换大、以旧换新已成为二孩家庭面前实实在在的“刚性需求”。
据合富置业统计，今年1-10月广州改善型购房个案占比约为30%。四房及以上户型受到改善型换房者青睐，今年以来需求和成交保持稳定。数据显示，刚刚过去的10月份，四房及以上二手房成交占比约为11%。
现有住房面积不理想，且有一定经济条件的“二孩”家庭，选择一步到位换房。而针对不同的家庭情况，一步到位的换房、买多一套小房，甚至租房，都是备选项，灵活置业的途径其实很多。此外，同等购房预算之下，买新房还是二手房，买市区还是郊区，都没有一个固定的选择，更多地还是要吻合家庭最急切的需求。
可以说，二孩家庭的改善型置业需求，已经成为不折不扣的刚性需求，并成为支撑房地产市场成交的重要力量。楼市正迎来换房2.0时代。
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