刚过去的3月份见证了三四十个城市加码楼市调控的热闹场景。笔者认真观察后发现，这次调控或可分为两类：一类是按今年政府工作报告“遏制热点城市房价过快上涨”的要求行事;另一类虽也指向这个目标，但在客观效果上可能适得其反，变成房地产销售的“饥饿营销”。
前一类是以北京为代表的一二线热点城市，如北京、广州、郑州、长沙、南京、青岛等。以这次北京调控政策为例，其主要工具是限购限贷。限购早就有了，重点在限贷上。过去限贷是以是否在京有过购房贷款来衡量，但这次则指向全国，凡是做过各类型住房贷款的都算有过贷款记录。
如此一来，投机者既无能力也没意愿进入市场，因为融资杠杆已降到无利可图的水平，进入房地产市场风险明显。更重要的是，如果投机炒作者不再进入住房市场，那么北京的住房销售将出现急剧下跌。在这种情况下，尽管早进入的住房持有者并不情愿降价售出手中住房，但只要房价些许下跌，不仅会让住房投机炒作者更不敢入市，而且房地产市场预期也可能在这种市场僵持中出现逆转。不过，这些政策是否能遏制房地产泡沫仍不确定，需要新的调控政策跟进。
当然，还有一个因素要考虑进来，那就是开发商手中还掌握着之前拍下的大量土地。还是以北京为例，如果这些土地得到开发，将增加20万套住房供给。这也会对房地产市场带来巨大影响。
另一类是在北京出台政策之前，已有18个市、县、区实施新一轮地方楼市限购、限贷等加码的调控政策。这些城市大多处于2016年热点城市的周边。从这些城市出台的政策看，很多都是规定外地居民可购买一套住房，而不许购买二套。而一套住房只限于在本地没有持有住房即可，至于在外地购买多少套不算入统计范围。
也就是说，这类调控政策虽然意在调控房价，但客观上却给投机者留下空子。如果一个炒房者在这个城市可买一套，在另一个城市还能再买一套，则其仍能轻易同时持有多套住房。如此一来，这些城市的房地产市场就可能出现“你只能买一套”的饥饿营销效应，房价上涨势头难以遏制。
可见，新一轮的房地产调控可能会加剧市场分化：一边是一二线热点城市住房销售冷却下来，投机炒作在短期内得到遏制;另一边是一些三四线城市可能出现销售火爆场面，房地产泡沫向这些城市蔓延。为此，一些地方的房地产调控政策应更加均衡周全，尽量防止这种情况发生。(作者是青岛大学经济学院教授)
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