商住房本身是房地产市场的权宜产品,有的是违规改建,有的在消防等方面存在隐患,此次调控是对市场的一次全面规范
此次调控的意义在于堵住限购漏洞,使炒房资金不能转战商住房,切实实现“房子是用来住的,不是用来炒的”
近来,各地商住房调控持续加码。有报道称,目前北京各银行商住房全部暂停抵押;广州多家银行也不能做商住房抵押贷款。有关专家分析认为,银行暂停抵押是对商住房调控的一个补充性政策,暂停也充分说明了政策收紧的导向。“因为不限购,又可以居住,商住公寓从过去人见人爱的香饽饽,在新的限购政策出台以后又变成了人人喊打的过街老鼠。”中原地产首席分析师张大伟表示,这一轮商住房调控政策最严厉的莫过于北京。
3月26日,北京市多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途;4月18日,北京市住房城乡建设委、北京市规划国土委联合发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》,明确了严格商业办公类项目监管的实施“细则”;4月19日,《关于进一步加强产业项目管理的通知》下发,相应的监管实施细则落地;4月23日出台的监管实施“细则”,则对商办项目有了更明确的管理办法。
不到一个月的时间,北京楼市作为全国楼市的风向标,商住房市场调控接连加码,在全国范围内引起了极大反响。“此次北京调控商住房,从限购、限贷、限制房屋用途等方面,都作出了明确规定。商住房本身是房地产市场的权宜产品,有的是违规改建,有的在消防等方面存在隐患,此次调控是对市场的一次全面规范。”方正证券房地产行业首席分析师夏磊说。
不仅北京如此,上海、成都、广州等地都进一步出台商住房调控政策,明确要求严禁把办公用地更改为居住用途,并对项目产品的开发、销售等方面作出了严格的限定。4月21日,上海市规划和国土资源管理局发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》,加强对经营性用地出让的管理。该规定要求,出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公,商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。
同日,成都市相关部门联合发出《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》,严禁新建商业、办公类项目(含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分)改变为居住用途,商业、办公类建设项目(不含酒店)宜采用公共走廊、公共卫生间式布局,不得设置外挑阳台,不得采用住宅套型式布局与功能设计;不得接入天然气;水电气使用均按照商用标准收费;不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住。
“此次调控的意义在于堵住限购漏洞,使炒房资金不能转战商住房,切实实现‘房子是用来住的,不是用来炒的’。”夏磊表示,商住房的土地性质,是办公、商业用地,并无居住用途。近年来因商业地产销售形势不好,住宅持续热销,一些开发商在商办用地上以酒店式公寓、办公式公寓的名义建造商住房,直接违反了规划用途。
通过此番调控,商住房未来的持有价值能否保值,是目前大众关心的问题之一。对此张大伟表示,在一二线城市因为限购或者住宅高价,才有商住房的市场空间。三四线城市住宅存在库存积压,商住房市场空间不大。未来一二线城市商住房的政策压力将越来越大,特别是一线城市,除了核心区,其余区域的商住房持有价值都不会太高。
“按照政策规定,未来商住房虽然可以出售给个人,但必须符合在京无房,且有相应的社保和纳税等资格。加之商业银行暂停抵押贷款,使得商住房的吸引力远小于普通住房。”夏磊说。
此外,对于商住房调控会否影响商品房价格,夏磊表示,商住房热度降了,市场整体的热度会下降。在北京房地产市场中,商住房份额占比本就不大,因此对商品房影响不会太大。(记者 祝君壁)
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