李宇嘉
没有在大城市租过房，就不足以谈人生。现在，几乎每一个进入城市的人，对城市的认识，都是从租房开始的。但是，租房的糟糕经历和一个一个“坑”，如被房东赶走、“二房东”骚扰、克扣押金、随意涨租等等，让新市民身上所有的单纯、美好被世俗、算计和世态炎凉“煸炒”了一遍。
房价高企，而人口却继续向大城市涌来。置业无望，租房将成为最主要的居住形式。据统计，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。一线城市实际管理人口中，超过60%在租房。未来，我国将有约2亿人进入租房市场，到2030年，租赁人口将达2.7亿人。
老百姓 的事情比天大，“衣食住行”无小事。但就是这样一个关乎如此多老百姓利益的市场，一直处于“无管理、无数据、无法律”的“三无”状态，野蛮生长。5月19日，我国第一部明确规范住房租赁的行政管理法规，《住房租赁和销售管理条例》正式向社会公开征求意见。
对这个条例，社会各界都可反馈意见，吸收意见和建议后，该调整修改的调整修改，然后提交国务院审议，通过后发布。条例征求意见稿发布后，媒体和社会反响非常强烈。笔者认为，从内容来看，条例确实反映了当前租赁市场的种种积弊，也是本着建立租赁市场基础秩序的目的。
条例将近一半的篇幅重点放在如何保障租房人的权利，笔者细数了一下，总共有12项“红利”，表现在对出租人12个“不得”的约束。如不得驱逐承租人、不得单方面涨租、不得随意进入房屋、不得无故扣留押金、不得随意解除合同、不得出租地下室和阳台等，可谓字字珠玑、切中要害。
当然，出租人有时也是受害者。不是自己的房子不心疼，不爱惜环境和拖延交租还是小事，不良承租人损害设施、聚众赌博、搞生产经营等行为也不在少数。因此，条例本着实事求是、权利责任平衡的原则，对承租人行为进行了约束。只有这样，长期租赁习惯才能培养起来。
长期经营就不是“一锤子买卖”，店大不欺客。租赁企业多了，骗租、欺诈等短期化行为就少了，租赁市场规范水到渠成。因此，条例对住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，要求租赁期限不得低于三年。此外，“二房东”也是合法的，因为他们本身就是租赁企业的雏形。
实际上，在贴近租房需求、降低经营成本、缩短匹配周期等方面，“二房东”具有很高的效率。大城市进入存量房时代，租房的人越来越多，市场会自发催生一批专营房屋租赁的人群，也就是“二房东”，比如房产中介公司、城中村村民、个人创业者等，他们都是从市场上收集房源并再行租赁。
目前，“二房东”之所以臭名昭著，在于监管没有跟上。试想，政府连租赁的基本数据都没有，对出租人的监管都没用，遑论“二房东”。因此，若承认“二房东”地位，并进行工商登记，纳入政府管理，“二房东”不再是信息不对称下的“灰色产业”，考虑到政策扶持，未来将是“阳光产业”。
除了约束承租人、出租人，政府也要承担自己的责任。首先，政府应当建立租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。信息不对称是租赁乱象丛生、浑水摸鱼的罪魁祸首，而信息披露则是解决问题的基础；其次，租房者同买房者一样，可以享受子女接受同等教育等公共服务。
做到这两点，政府之于租赁监管才是合格的。条例对此做出了规定，也掐中了租赁市场建设的“痛点”，唯此才称得上进入了租赁时代。进一步，我国楼市才真正告别上规模、搞投资、炒房子等为主题的冰冷的物质时代，进入了拼服务、讲质量、求细节等为主题的温暖的人文时代。但是，罗马城不是一天建成的，思维惯性、消费习惯、信用秩序、法制意识等，底层秩序还无从谈起。租赁看似小事物，但要当作罗马城来看待，先从条例的细节开始吧。
（作者供职于深圳房地产研究中心）
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