建立楼市长效治理机制的几个关键步骤

房地产市场的调控要从促使短期价格下降的目标转为以房地产回归居住为主的属性的最终目标。短期调控政策适度长期化，保持房地产价格的稳定直至与长效机制对接，应能避免释放房价反弹的预期。要避免像过去几轮房地产市场调控那样，价格稍降就被“崩盘论”和“GDP下滑”的说法所误导，致使调控政策被恐慌预期挟持，应坚定“房子是用来住的”理念，增强改革的定力，并加大房地产调控政策的执行力度和问责机制。

左晓蕾

随着房地产市场环境的不断变化，房地产调控政策逻辑也有了新变化。鉴于过去短期调控政策诸多弊端和长效机制的缺位，眼下的关键问题是我们该如何建立基于存量市场的房地产长效机制？

笔者在之前两篇文章(见5月10日、19日本栏)中描述了国内房地产市场投机为主及市场机制失灵的现状，并提出我国当下房地产市场平稳健康发展的关键是政府如何调控干预。今天笔者就重点谈政府干预。当下，政府干预最基本的原则，是确保房地产调控向市场机制的方向修复而不是进一步扭曲市场机制。而要达成这个目标，短期调控政策和长效治理机制还需进一步改进和完善。

首先，房地产市场的调控要从促使短期价格下降的目标转为以房地产回归居住为主的属性的最终目标。以炒房为主的投机市场破坏了市场机制，房地产市场回归“居住为主”的市场，满足市场机制理性决策的前提和效用最大化的约束，才能真正修复市场调节机制。以价格下降为目标的调控，有短期“抑制”投机性需求的作用，但无法长期稳定房价，反而房价会越调越高，投机需求越调越大。

要使房地产以“消费品”为主，继而实现均衡价格，避免像过去几轮房地产市场调控那样，价格稍降就被“崩盘论”和“GDP下滑”的说法所误导，致使调控政策被恐慌预期挟持，应坚定“房子是用来住的”理念，深刻认识房地产调控是供给侧结构改革的重要部分。同时，转变房地产是支柱产业的惯性思维，增强改革的定力，并加大房地产调控政策的执行力度和问责机制。

其次，促使短期调控政策长期化直至与长效机制对接。过去这些年，限贷限购等政策一直作为短期调控措施，在多种复杂原因下调调停停，非但没能使房地产市场回归居住属性，反而使价格更不稳定。炒房为主的市场的形成非一日之功，因而调控政策也不是权宜之计。短期调控政策适度长期化，保持房地产价格的稳定直至与长效机制对接，应能避免释放房价反弹的预期。

其三，短期调控要遏制所有与调控政策博弈甚至超越道德底线的行为。炒房行为与其他非理性投机行为一样，为了利益不择手段，屡屡出现伪造债务纠纷、离婚制造突破限购条件的假象，通过消费贷款支付首付突破限贷约束，通过装修贷款变相推高房价等与限购限贷政策博弈的行为和非法集资购房行为，使调控政策不能达成预期效果。对此，所有中介、银行、其他金融机构和民政部门都应有必要的严格约束、问责和惩罚机制。同时，加强媒体对离婚炒房等破坏社会基本价值观行为的舆论压力。

其四，“适度增加土地供给”，明确土地供给提供的房屋的居住结构。理论和实践都说明，房地产一旦成为投机为主的市场，那“无限”的投机需求是不可能靠不断增加供给来满足的。因此，笼统地“适度增加土地供给”，释放供给不足的信号，会引导价格上涨的预期，炒房需求会进一步上升；而供给“短缺”导致地王频出，进一步推高价格。需求与供给交相推动，价格泡沫进一步膨胀就不可避免了。所以，一二线房地产市场需要的是供给侧结构调整。房地产市场的供给结构向与城镇化发展相一致的方向调整，增加真正“钢性需求”供给。真正的刚性需求是以进城农民工在城镇以安居为主的市场，大学生毕业留城工作买或租得起的住房需求市场，明确“适度土地供给”主要提供刚需结构的住房供给，并配套必要的政策保证这样“刚性需求”的居住性住房的供给需求，达成“刚性住房”的供求平衡。刚性层次的以居住为主的房地产市场，就具备了形成真正意义上的市场定价机制的基础，而投机性需求以“刚需”供给不足推动房价的炒作就失去了底气。如此，整体房价继续上涨动力不足，炒房需求会渐渐冷却，逐步回归平衡，以居住为主的房产供给借城镇化战略也就获得了充分的发展机遇。这是平衡房地产市场两个极端预期的正确途径。

明确针对“刚需”适度增加土地供应，也有利于遏制地方政府的“卖地财政”。卖地财政制造地王，地价上升，发展商水涨船高，把地价成本转嫁到房价上，是房价上涨的助推器。所以，卖地财政也是房价上涨的重要原因。可见，短期“适度增加土地供给”是房地产结构调整的短期政策，更重要的是土地资源供应要有满足以“居住为主”的住房需求的长期规划。

其五，以创造就业机会的方式集聚人力资源和人气的方式，缓解三四线城市的房地产去库存压力。三四线城市地产库存与盲目投资有关，而发展机会缺乏，就业机会不足，不利于吸引人才留住人才，进而难以提升居住的需求也是重要原因。简单通过加杠杆方式鼓励农民工群体在城镇购房，除了加大债务风险，未必真能达到去库存的目的。房地产企业的重组兼并只不过合并库存，也不能降低存量。以三四线城市各自的比较优势建设特色功能区的方式，创造就业、创造机会吸引人才资源，制造一些发展的辐射效应，才更有利于去库存。

其六，扩大房地产税收试点。多数发达国家房地产市场价格较为稳定或能保持以居住为主的市场属性，与以有效的房产税收制度加大房屋持有成本遏制投机有直接的关系。在持续短期调控政策稳定市场价格后，理应尽快对接长效机制，以居住为主的房地产市场才能保持长期平稳健康发展。现在该是全面评估前期房地产税收制度试点的时候了。以便总结经验，尽快扩大试点。房地产税收制度久久出不了台，可能会使房地产市场的问题更积重难返。再说，房地产税收多新增的部分，是对补偿因改变土地财政而财务吃紧的地方政府的最佳途径，也会增强地方政府放弃土地财政的意愿，加快理顺被扭曲的房价形成机制的步伐。顺理成章的是，还应考虑尽早出台50年、70年土地使用期限到期后的相应续期规定。

建立治理房地产市场长效机制，笔者以为学界业界还须强化研究国外关于房地产市场的政策和制度。他们的一些做法，很值得我们借鉴。比如一些国家采取高资本利得税的方式，对缩小投机性行为的获利空间非常有效。德国直接限制房价涨幅，超过规定者，情节严重的会被认定为犯罪。德国房地产价格几十年才增长25%左右，房地产市场管理制度功莫大焉。

(作者系国务院参事室特约研究员)