房企的土地策略正在发生巨大的转变，“面粉”还是“面粉”吗？
2019年3月，万科(000002.SZ)业绩会上出现了一段插曲，一位媒体记者在会议结束时冲向主席台，向准备离席的董事会主席郁亮提问，“万科的土储只能维持2―3年，和你们同等规模的企业，土储能够维持3―5年。为什么要坚持？”
“最重要是能力，而不是土地。”郁亮简短地回应。
“正如郁亮所说，对开发商而言，最重要是能力，而不是土地。”4月3日，世联行(002285.SZ)监事会主席袁鸿昌告诉时代周报记者，这个能力包括企业的融资能力、产品溢价能力、营运能力等。
在政策严调控叠加金融去杠杆的大背景下，土储是否越多越好？土储即规模、规模即地位的逻辑，房企正在重新审视。
3月31日，恒大（03333.HK）董事会主席许家印在业绩会上表示，公司接下来要控规模，即土地储备每年减少3000万平方米，最终目标是三年减少9000万平方米，把总土储控制在2亿平方米左右。
近日，旭辉控股（00884.HK）总裁林峰撰文指出，合理的土储应该是两年到两年半之间，既满足发展的需求，有时间弹性补仓，又不至于消耗太多的财务成本。
“以前的土储不管多少钱购入，可能过几年它都变成一个合理的价格，土储是不断增值的。但由于行业进入长周期，很多地方房价的增长不一定跑得赢金融机构的高息，土储就会成为包袱。”他表示。
4月2日，中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者，房企土储不能简单用数量来评判，还是要综合考虑土储质量和拿地成本。
龙头房企土储满足5年
事实上，龙头房企的土储并不低，存续比普遍高于5年。
近日，时代周报记者查询各大房企财报获悉，截至2019年底，中海地产总土地储备8923万平方米，存续比为5年；龙湖集团土地储备合计6814万平方米，存续比为4.9年。
但也有部分房企高于该指标，来自亿翰智库的数据显示，截至2019年上半年，龙头房企土储总量累计达16亿平方米，存续比均值为5.54年。即按照2019年的销售业绩，龙头房企在不拿地的情况下，土储存量至少可以满足5年以上的开发需求。
土地储备多少才算是合理？
业内常用的衡量指标是土地储备存续比，即企业在报告期内土地储备面积与其报告期内能够实现的销售面积的比值。
业内认为，存续比较高，表明企业当前土地储备可以满足企业后续项目开发；当存续比较低时，说明企业的土地储备不足，若后续补充乏力，企业可能面临“缺地断粮”的危险。
值得注意的是，并非土地储备存续比越大，企业的成长性越好。兰德咨询研究显示，房地产开发企业的土地存续比在15―20个季度（3.75―5年）比较恰当。
“土储高还是低，还是需要根据每家企业实际去化情况去考虑，比如恒大的土地储备比较多，但负债也高，所以它就应该控制土储、降负债。而像中海，土地储备低了，所以它今年应该增加土地储备。”4月5日，一家百强房企高管告诉时代周报记者。
“如果企业拿到的土地质量很好且价格不高，这种土储肯定越多越好，但是如果说你拿了一堆地王，那肯定是越少越好，因为它会影响企业的利润，而且资金成本也比较高。”张大伟告诉记者，谈论土储，要看质量、成本以及拿地时间。
不过，土地储备越多，往往意味着存货规模也就越大。
来自克而瑞的数据显示，截至2019年6月底，174家典型房企的存货总额达到12.338万亿元，较年初增长8.5%；从各个房企存货规模来看，上半年有32家房企存货超过1000亿元，恒大、万科、碧桂园、绿地、保利分别位列前五。
易居企业集团CEO丁祖昱认为，对于房地产企业而言，在市场处于上行期的时候，企业销售速度较快，大量且持续增长的存货，是一个好的指标；但在市场下行期，由于企业销售速度放缓，大量且持续增长的存货或许将雪上加霜。
林峰指出，库存是所有开发企业的核心问题，因为所有的滞重库存都是“癌症”，会消耗掉企业的资金、企业的利润，所以去库存也是今年开发商重头任务之一。
土储为王时代过去
“今天的土储排名就是数年后的规模排名。”这句话，曾在楼市上行期时被业内奉为至理名言，高土储其目的是希望借此实现规模上的跃升。
但在当下市场，这种逻辑则需要重新审视。
林峰认为，在金融去杠杆叠加限价的情况下，过量土储已经不是弯道超车的发动机，而是枷锁。行业发展将进入到制造业和精细化管理的阶段，以经营的内生型增长为主。
“就像木桶定律，一只水桶能装多少水取决于它最短的那块木板。所以不能单纯地讲土地储备多就是好。”袁鸿昌告诉时代周报记者。
“以前大家热衷买楼，是因为房子只升不降。开发商也是这个逻辑，有钱就都去买地。”4月5日，世联行首席技术官黎振伟告诉时代周报记者，现在大家买房为什么越来越谨慎，是因为它的升值空间越来越小，房企买地同样也是这个道理。
明源地产研究院指出，土储为王的时代已经过去，很多人都意识到了这一点。比如恒大便决定严格控制购买土地的规模，土储要实现“负增长”。否则，如果仅仅是销售额、销售回款增多，土储不控制，同样会造成大量资金沉淀，不利于降负债。
近日，许家印在业绩会上算了一笔账，如果今年实现销售8000亿元，回款按7000亿计算，就会增加2500亿元的销售回款。同时，公司今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿元的支出。
“这样一增一减，就能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”他表示。
国盛证券近期发布研究报告认为，充裕的土地储备，有利于满足房企未来项目开发，实现现金回流。但另一方面，过多的土地储备，会造成一定的资金占用。如果房企的土地储备增值低于资金成本，则意味着现有土地储备“亏损”。
此外，根据《闲置土地处置办法》，未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费，土地闲置费不得列入生产成本；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。
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