房地产行业的黄金时代正在落幕。
三四月份以来，主要上市房企相继披露了2019年的业绩情况。一方面，相较于2018年，房地产企业的规模增速已大幅度放缓；另一方面，受调控政策的持续影响，房企们盈利能力也面临着下行压力，毛利率、净利率均呈下滑趋势。
越来越多的房企提出，要实现从“重规模”向“重质量”的转变，而提高成本管控能力、实现管理精细化转型，将是它们提质增效的主要途径。
毛利率下滑，房企盈利能力面临考验
2020年开年以来，行业不时传来裁员、降薪的消息，即便是头部房企也未能幸免。在业内人士看来，这当然有疫情影响的因素，但更不可忽略的大环境是，房地产行业“遍地黄金”的时代正一去不复返，房企盈利能力面临着颇为严峻的考验。
据克而瑞数据显示，受营业成本大幅增加的影响，2019年，50家典型上市房企加权平均毛利率为29.9%，同比下滑3.1个百分点，整体毛利率创下2016年以来的最低值。
这其中，部分规模驱动型房企毛利率下滑幅度偏大。如正商实业（HK.00185）在2019年的毛利率为25%，同比降低了20个百分点，是百强房企中降幅最大的房企之一；建发国际（HK.01908）实现毛利率25.86%，较2018年同期减少7.4个百分点；弘阳地产（HK.01996）毛利率降低了6.1个百分点至25.1%。它们将原因归结于结转收入结构的变化。此外，限价政策也对毛利率带来了一定冲击。
克而瑞分析指出，2017年之后，土地市场价格上升、竞争加剧，房企普遍面临较高的土地成本，各地历史地王进入结算期是导致利润率下降的主要原因之一。
另一方面，保利地产（SH.600048）、龙湖（HK.00960）等头部房企的毛利率仍维持在高位。期内，龙湖毛利率微降至33.6%，保利地产的毛利率提升了2.48个百分点至34.97%；此外，华夏幸福（SH.600340）、越秀地产（HK.00123）、当代置业（HK.01107）的毛利率也略有上升。
龙湖CEO邵明晓在业绩会上称，公司的土地储备主要聚焦在一二线城市，只要地不拿错，加上公司的运营能力、费用管控等做得相对不错，在行业内保持一个相对靠前的毛利率水平是非常有机会的。
不过，在明源地产研究院执行主编艾振强看来，受限价政策等因素影响，毛利率下滑会是地产行业的大趋势。
房企由规模驱动向利润驱动转向
伴随着毛利率的下滑，房企的净利率、归母净利率也面临着下行压力。2019年，50家典型上市房企的加权归母净利率和归母净利率中位数分别为10.9%、10.5%，分别下降了0.9个百分点和0.3个百分点。
蓝鲸房产注意到，由于毛利结算所反映的是过往2到3年的业绩情况，面对着土地、建安等成本的上升，中国金茂（HK.00817）、弘阳地产等房企已提早做出了谋划。如为了降低拿地成本，近年来金茂积极发力城市更新领域，土地获取手段也变得灵活。2017年至2019年，中国金茂拿地价格分别为：10832元/平、8124元/平、7525元/平。拿地成本逐年下降，意味着房企盈利空间也正在变大。
而对于逐渐走低的毛利率，弘阳也正探索解决之道。弘阳地产CEO申广平指出，“现在我们的商业和地产联动取地模式已经成熟，这样的模式成本很低，利润回报丰厚。”
阳光城（SZ.000671）CEO朱荣斌则表示，要改善毛利率需要做很多的工作，如买地的环节、设计的环节、大运营环节。此外，财务成本把控上也有文章可做。
克而瑞分析称，面对企业经营利润空间受到挤压、行业盈利下行趋势的压力，房企只有通过修炼内功、提质增效，不断优化项目的投资布局，提高自身的产品力打造以及成本管控能力，才能在逆势下获取利润、保障自身盈利预期的实现。
虽然房企开始向“有质量增长”进行转向，但不可忽视的是，行业集中度提升的趋势并未改变。中指院一位分析人士指出，从目前来看，中小房企的融资仍然困难，随着规模房企资金面的改善，预计新一轮的收并购大潮将上演。
因此，对于尚未完成规模冲刺的中小房企而言，如何实现销售额和利润的双提升，进而实现有质量的增长？依旧是摆在他们面前的老大难题。
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