屡掀热浪的宁波楼市再迎一记重锤：8月10日，宁波市住建局等多部门联合印发通知，在全市范围内开展为期三个月的房地产市场专项整治工作，规范房企及中介经营行为，促进市场平稳健康发展。
“近期宁波楼市地市较热，在市场信息不对称的情况下，房企和中介信息披露是否规范？是否助推了市场焦虑情绪？金九银十来临前，此举是通过规范市场交易行为，防止楼市出现过热倾向。”上海中原地产市场分析师卢文曦称。
回望过去一段时间，不仅是宁波，整个长三角已是房企必争之地。今年融资环境稍有宽松后，大小房企集体携金杀往长三角，土拍市场屡现高溢价，即便多地出手调控，仍有地王出现。楼市也在市场情绪助推下迅速反弹。
“近年来三四线城市房产饱和、风险积聚，标杆企业收缩战线，重新回到一二线城市。”财经专家周建成博士告诉第一财经记者，当下开发行业已进入“秋收冬藏”的季节，收缩在珠三角和长三角经济发达地区，本身就出于避险动机。
房企激战长三角
五天前，宁波奉化区一住宅地块公开出让，经过148轮激烈报价，由绿城中国以总价32.66亿元竞得，刷新奉化涉宅用地总价纪录，楼面价11768.26元/平方米刷新板块纪录，位列奉化区地价第二。
此时，距离宁波发布稳楼市的“7·7新政”已过去一个月，但房企拿地热情依然不减。同日，大家地产还以15.63亿元竞得奉化区宁波创新工业综合体地块，楼面价7512元/平方米，溢价率34.15%。
早在7月初，宁波楼市在一路高歌猛进后被注入稳定剂，“7·7新政”直指稳定土地市场、金融政策监管、自住住房需求等；7月22日，调控再度加码，以保障居民自住需求，抑制投机投资行为。
热度不降、调控频出，宁波何以成为楼市焦点？“宁波楼市规模直追杭州，但价格要低很多。今年宁波土地火热，2万+楼板价地块大量出现，甚至出现3万+地王，对未来房价涨势形成支撑。”同策研究院研究总监宋红卫告诉记者。
宋红卫还表示，近两年宁波楼市供给小于需求，目前库存和去化周期均处于历史低位。但大量涌入的人口对楼市形成支撑，改善需求逐步释放，众多房企也集中进入，很多首次布局长三角的中西部企业将其作为首批意向城市。
宁波之外，整个长三角地区也俨然成为房企布局的战场。8月7日，经476轮竞价，徐州铜山区一宗住宅用地成功入市，中梁地产以24.86亿元、溢价率190.33%竞得，成交楼面价7919元/平方米。
而在今年前7个月，全国百强房企拿地金额近三成投在长三角。中指研究院数据显示，房企在长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀拿地占比之和为57.4%，其中长三角热度最高，占比为28.3%。
“房企布局方向，近十来年经历了一个轮回。”周建成解释称，十年前房企基本围绕一二线城市布局，2010年后大量标杆企业为实现规模扩张，开始拓展三四线城市。但随着后一市场逐渐饱和，标杆企业收缩战线，重新回归一二线。
在周建成看来，不管是新房市场还是二手房市场，长三角的优越性主要在于流动性较好。如果未来大多数三四线城市的房产变现遇到困难，变现更容易就会成为最大的优势。
无锡房地产协会副会长张斌也认为，长三角一体化发展已成为国家战略，提高新型城镇化质量，坚持以中心城市引领城市群发展，是今后房地产业投资的精神支柱。
中指研究院数据显示，目前，我国共规划设立19个城市群，其中长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游、成渝五大城市群GDP占比达53.4%，常住人口占比为40.6%，开发投资额及销售额占比分别为55.8%、57.2%。
“从市场属性看，长三角地区市场化程度、公开性和透明性更高，所以很多想做规模的企业会来此地发展。同时其经济发展比较均衡，城市管理与运营水平好，整体市场容量也较大。”亿翰股份企业事业部副总裁田晶告诉第一财经记者。
克而瑞数据显示，截至2019年底，TOP30房企在长三角41个城市土地储备货值和建面总量分别达9万亿元和5亿平方米，可支撑长三角未来约1.4年的销售，融创、绿地、碧桂园等房企总货值均超5000亿元。
调控与盈利空间收紧
市场热度居高不下，长三角地区已有多地出手调控。宁波之外，此前南京市住房保障和房产局等七部门联合印发通知，祭出九大稳楼市措施，完善住房限购政策，稳定土地市场，堵住“假离婚”炒房漏洞。
7月初，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室同样发布通知，要求对高层次人才购房进行5年限售、要求无房家庭连续缴纳社保或个税1年，加大摇号对无房家庭的倾斜等。
7月28日，杭州市房管局再次发布《关于提供虚假购房报名资料人员的通报》，对“望运河云庄”项目中7户提供虚假、失实无房证明的家庭进行处罚，一年内不再受理其限购查档申请。
易居研究院智库中心研究总监严跃进称，长三角潜在购房需求大，市场容易活跃，但也容易被炒作，后续政策预计会以收紧为主。但因疫情冲击，调控更多会强调规范，过紧或容易影响市场交易的政策，反而不会太多。
张斌也认为，长三角地区各城市楼市调控本着“因城施策”、“一城一策”的原则，同时也要兼顾区域协同健康发展的目标，“调控”不是打压，是为新型城镇化保驾护航。
值得注意的是，随着长三角重点城市土地热度上升，一些高热地块的盈利空间已明显收窄，部分中心城区出现“面粉贵于面包”的现象。
克而瑞分析称，譬如龙光竞得的杨浦定海社区宅地，楼板价达65441元/平方米，已超过项目周边二手房价格，周边在售同类新房约6万~9万元/平方米，即使按7.5万元/平方米均价测算，实现盈利的可能也较小。
另外，华侨城竞得的浦东新区唐镇宅地，扣除自持后，楼板价超5.2万元/平方米，而周边在售项目均价62500元/平方米，地房比高达83%，房地差仅有1万元/平方米，实现盈利已经十分困难。
值得注意的是，近期房企争相进入的徐州、丽水等城市，短期潜在库存积压较大、去化较慢。其中，徐州近三年潜在库存去化达8年以上，远高于其他城市，土地成交规模几乎与成渝持平，但商品房成交规模仅有成渝的一半。
“土地充足意味着可选地块较多，但同样面临竞争激烈的局面、需求下滑的巨大风险。”克而瑞研报称。田晶也认为，随着地价持续走高，楼市调控不断加码，一些房企的盈利空间正日趋承压。
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