北京楼市“金九银十”首月成绩单： 一二手房成交暴涨 区域冷热不均
在上半年楼市销售遇阻后，今年的“金九银十”含金量颇高。北京商报记者从多家机构获悉，截至9月28日，“金九”期间，北京新建住宅网签完成超过4000套，同比上涨超五成，二手房住宅网签完成了14000套，同比上涨近四成。
受疫情影响，今年的“金九银十”被寄予厚望，市场层面的表现也符合预期。一方面，开发商销售业绩普遍受到影响，打折促销已成为行业共识；另一方面，购房者也存在“避险”心理，叠加疫后改善需求的释放，市场购买情绪浓厚。然而记者注意到，虽然北京的新房和二手房成交量均出现大幅上涨的情况，但这并不是全面普涨，区域冷热不均成为今年“金九银十”的一大特点。
成交：一二手房成交暴涨
随着复工复产的推进，各行各业都在加速回暖。国家统计局数据显示，1-8月全国商品房销售额96943亿元，同比增长1.6%，同比增速首次回正。其中住宅销售额增长4.1%；商品房销售面积9.8亿平方米，同比下降3.3%，降幅比1-7月收窄2.5个百分点。8月，全国商品房销售面积、金额分别达14855万平方米和15521亿元，创疫后新高，同比增长13.7%和27.1%。
在8月全国房地产市场成交量累计出现同比上涨的情况下，9月市场继续高位运行。中原地产首席分析师张大伟表示，特别是北京地区，作为全国调控最严厉的典型城市，从2017年开始，市场已经稳定调整了3年多，但最近终于出现了一些转机。在“金九”期间，北京楼市可以说是打了一次“翻身仗”。
中原地产研究中心统计数据显示，9月截至26日，北京楼市成交数据活跃，累计数据看，二手房住宅网签完成了13909套，新建住宅完成了4033套，整体数据合计环比同比均出现了明显上涨，特别是同比数据，二手房同比上涨了37.5%，新建住宅同比上涨了52.6%。
张大伟称，北京市场连续调整多年，整体看，随着相比其他同类型城市价差的出现，北京市场已经基本见底。所以随着不限价项目入市增加，市场活跃度上涨。
诸葛找房数据研究中心则把保障性住房囊括在内。截止到2020年9月28日，北京新房成交8377套，与去年9月相比上升106.2%；二手房成交15427套，与去年9月相比上升25.2%。
我爱我家研究院的数据同样显示，截至27日，9月北京全市二手住宅网签14657套，环比8月同期增长7.14%，与去年同期相比增长34.73%；9月北京经纪机构二手住宅签单量环比8月同期增长4.18%，较2019年9月同期增长64.2%。与此同时，价格同环比均有所上扬，市场交易热度持续，成交均价为58285元/㎡，环比8月同期均价上涨5.81%，较去年9同期上涨5.63%。
在合硕机构首席分析师郭毅看来，目前北京“金九银十”的表现符合市场预期。一方面，开发商销售业绩普遍受到影响，打折促销已成为行业共识，价低物美的产品正在加速入市；另一方面，购房者也存在“避险”心理，叠加疫后改善需求的释放，市场购买情绪浓厚。
区域：冷热不均表现
尽管在金九银十的首月，北京的新房和二手房的成交量均出现大幅上涨的情况，但却并不是全面普涨。以二手房为例，区域冷热不均成为了今年“金九银十”的一大特点，部分城六区甚至还出现了价格下滑的局面。
“就隔这一条街，对面东城的成交量还是好，但我们朝阳这边的就不行。”某头部中介和平里大区旗舰店负责人大龙向记者直言，进入九月自己所在的大区整体成交量相对平稳，虽然没有5月那么“解渴”，但市场热度已经恢复到疫情前、甚至更好的水平。
“不过跟疫情前比，购房者更为谨慎，东城700万左右、朝阳500左右都是个坎儿，购房者更为挑剔，即便教育、交通配套不错，稍微有点缺点的都不会抢了。”在大龙看来，特别是进入9月下半月以来，这种谨慎的状态越发明显，尤其是朝阳板块，热度出现明显降温，这让他有点担忧即将到来的“银十”能否延续“金九”的热度。
有同样担忧的，还有另一家头部中介的许伟。许伟的门店位于南三环西罗园，据他回忆，他所在区域的降温是从9月最后一周开始的。“率先转冷的，是大户型市场，几乎从9月19号左右就开始了，而一居室的小户型，则是最近这一周。”
“我们自己分析有两点：一是节前大家都忙，我们这种区域大部分都不是特别迫切的购房者，因此节前往往反而会淡下去。”另外一个原因，便是新房市场大规模供应。“二手房交易成本高，户型设计不那么时尚，南三环这样的区域如果配套不是那么硬，很多刚需就会去选择新房。”许伟如此分析。
受供地节奏影响，新房市场同样存在“冷热不均”的现象。记者注意到，今年北京最热的京西已经迎来多盘竞技的局面，长安云尚、长安九里、中海·天钻、中海首钢·天玺、融创·长安和玺等集中推新，再加上，门头沟、丰台等地区的项目来“抢食”，北京罕见出现了“售楼处一条街”。
而亦庄板块受到限竞房扎堆的影响，同质竞争难以突围，目前已有“冷”的姿态。张大伟此前表示，亦庄是2020年全北京市场最艰难的区域，如果没有政策刺激，当下已经供应的地块，需要8-10年才能去化。不仅仅亦庄本身的路东河西，周围的瀛海、旧宫等等也都有同质竞争。
未来：楼市稳控并行
在上半年楼市销售遇阻后，下半年的“大涨大跌”也被市场所关注。
对于未来的楼市走势，张大伟称，疫情对房地产市场的影响已经过去，后续市场将继续持续升温。然而调控政策的频繁出现，虽然力度不足以让房地产市场萧条，但涨幅也会维持在“温”的程度。“从目前市场趋势看，楼市的活跃度已明显提升，预计四季度市场有望继续冲高；从销售额同比增幅看，按照5-8月份单月上涨数据，全年楼市成交有望接近或者超过2019年创造的历史记录。”
郭毅同样以“温”来定义未来楼市走向。郭毅称，为冲刺全年业绩目标，以及应对“三道红线”融资监管，开发商未来会以降低负债、降低杠杆为主，加速销售、回笼资金则是重要的推进手段。但可以预见的是，即便是“以价换量”来抢占市场，也会在一个合理的区间去进行，价格大幅度下跌的可能性不会出现。
除此之外，经过多轮调控的洗礼，购房者也不再“盲目”消费，看待市场的态度也比较理性，因此未来产生的购房需求也会存在一个量级，购房者并不会大包大揽就进场。“再有一点，从目前的LPR走势也可以有一个预期，将保持整体楼市稳控并行。”郭毅进一步表示。
9月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年9月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，至此LPR已连续5月保持不变。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，房贷利率直接影响购房者的买房预期，未来短期房贷利率将继续低位稳定。当前我国经济发展面临的国际形势依旧严峻，货币政策不具备转向条件，只是逐步由总量宽松向结构性宽松转变，更强调精准导向。同时LPR继续向下的可能性也不大，短期将于低位保持，所以与之挂钩的房贷利率继续低位企稳。
北京商报记者 卢扬 王寅浩
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