对于上市路上的中小房企来说，10月下旬可谓好消息不断。10月30日，通过港交所聆讯的上坤地产发布全球发售公告，拟于11月17日上市。而在前一天，金辉控股“敲钟”，正式登陆港交所。再将时间倒推一周，祥生地产通过聆讯，预计11月18日正式挂牌交易。
这对于招股书频频失效、上市仍无望的其他中小房企来说，无疑是提升了信心与士气。今年以来，不少拟上市的中小企业循环在招股书递交-失效-递交的过程中，诸如大唐地产、三巽控股、领地控股、中国文旅在招股书失效后继续递表。此外，万创国际4次递表失效，奥山控股、海伦堡地产二度闯关折戟后，再无后续。
失效并不意味着上市失败，金辉控股、港龙中国地产、上坤地产也曾经历过招股书“失效”，但这势必会拉长上市时间。而在“三道红线”预期压力下，中小房企上市融资的需求更为迫切，但是现在A股大门基本对房企关闭，登陆港股成为中小房企破解资金问题的重要途径。
频频失效的招股书
2020年，内地中小房企赴港IPO潮延续，数量达十多家，但目前为止，成功上市的只有3家房企，包括汇景控股、港龙中国地产、金辉控股，另有2家房企通过聆讯，分别为祥生地产、上坤地产。
事实上，在港交所大门外等待上市的中小房企还有多家，但大都遭遇同一个关键问题——招股书失效，其资本之路并非顺畅。
今年10月27日，三巽控股第三次向港交所提交招股书，其曾于2019年10月27日首次递交招股书，并于4月17日失效。10天后，三巽控股二次递表，但时隔6个月后再次失效。
三巽控股只是中小房企赴港上市之路的缩影，不少房企遭遇“申请-失效-再申请”的循环，10月份重新递表的还有中国文旅、大唐地产、领地控股。
中国文旅曾在4月17日递交招股书，6个月后失效，并于10月23日再次向港交所递表。大唐地产首次递交的招股书于今年5月份失效，仅隔一天后，再次递表。还有四川房企领地控股，4月申请在港交所上市未得回应后，于10月12日再次递表。
此外，万创国际、海伦堡、奥山控股、鹏润控股等房企在招股书失效后，未再次递交招股书。万创国际是这几年来冲击港股IPO次数最多的内地房企，四次递交招股书，均失效。
屡次“失效”原因何在？
根据港交所规定，企业递交招股书后，有效期为6个月，如果在6个月内未完成对交易所询问问题的反馈，招股书就会失效，继续上市则需重新递表。
汇生国际融资总裁黄立冲表示，招股书失效很正常，很多上市申请都未必能在很短的时间内获得审批，造成这种情况的原因很多，也有可能是上市申请公司提供资料的速度比较慢，所以不能说明该公司自身是否有问题，具体要看后续是否会继续递表。
但是多次递表多次失效，就意味着补充资料未达到上市要求，更多原因来自上市申请房企自身。一位业内人士指出，不少房企上市缓慢可能是财务数据存在合规问题。
值得关注的是，在“三道红线”下，监管层对于房企的资金监管收紧，这或许会使得港交所更加关注现金流、负债等影响企业健康的指标。“这将构成是否适合上市以及公司经营环境是否稳定的判断。”黄立冲表示。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，对于中小房企来说，赴港上市的确是主要的融资方式，同时上市本身也在一定程度上代表着自身的发展将更被市场看好或认可。但从目前房企上市的难度来看，亦有明显增加的趋势，港交所对于内地房企也逐步和其他房企有所区别，原因之一就是内地房企追求规模化的诉求过于明显，而由此带来的风险提升也让市场表现得更为谨慎。
此外，易居企业集团国际业务总经理洪圣奇分析称，有些企业的招股书失效，或跟估值相关，也就是说上市申请公司是否能接受目前市场上给予的估值。
优化数据再战港交所
尽管过程缓慢，但是较低的上市门槛、较高的过会率，加之自身迫切的融资需求，令不少中小房企持续征战港交所。
“一般情况下，只要有一定规模，满足上市规则要求，都能上市。”黄立冲表示。
事实上，如港龙中国地产以及上坤地产在招股书失效后再次递表，最终实现上市或通过聆讯。
此前港龙中国地产于2019年10月向港交所递交招股书，并于2020年4月失效；5月12日，港龙中国地产再次递表，6月24日,该企业公告显示已通过港交所聆讯。上坤地产在招股书失效后于2020年10月5日再度申请，并在10月29日通过港交所聆讯。
还有金辉控股，在上交所排队四年未果后再次转战港交所，于2020年3月25日首次递表，6个月后显示“失效”，9月25日再次向港交所递表，10月16日通过港交所聆讯。
由此看来，如果补充资料充分，最快不到一个月就可以通过聆讯。事实上，在后续递交材料中，通过补充资料、优化财务数据，能为企业增加更多通过“聆讯”的机会。
上坤地产通过聆讯后的招股书显示，2018年和2019年，该公司的净负债率分别为325.9%和118.8%，去杠杆成果显著；截至今年4月底，净负债率进一步降至73.8%，低于“三道红线”要求的100%，债务结构进一步优化。上坤地产表示，将定期优化资产负债率纳入集团的重要发展策略，并密切监控债务水平。同时，为了确保公司拥有充足的现金流，上坤地产还会继续密切监控借款的到期情况和提高管理流动资金水平，以满足债务偿还、业务发展等现金需求。
显然，财务数据的不断优化，有助于通过聆讯，而这似乎也给不少房企以希望。如上所述，不少房企在招股书失效后，短时间内选择再次递表。
聆讯后仍面临多方挑战
但在黄立冲看来，通过聆讯是一回事，其后股份是否能卖出去则是另外一回事，对于申请上市的企业来说，现在的担心是，股市会滑坡，甚至会进入低潮，能否抓得住市场的机会，对其可能是一个挑战。
的确，从上市房企经验来看，即便顺利通过港交所问询、聆讯，仍可能面临认购不足、股价破发、估值低迷等问题。
今年1月份上市的汇景控股，公开发售部分共获认购2535.4万股，不足总发售股份的三分之一。7月15日上市的港龙中国地产，以认购不足、股价破发收场。10月29日敲钟的金辉控股，上市首日股价低开，报4.18港元，较IPO每股定价4.3港元下跌2.79%，下午股价拉升，截至收盘报4.36港元，上涨1.4%。
张波表示，内地房企追求规模化的诉求过于明显，而由此带来的风险提升也让市场表现得更为谨慎，这也是一些房企上市后为何会出现破发，或者股价波动明显的重要原因。
“从另一个角度来看，中小房企即便上市成功，亦不代表着生存压力会有明显减缓，如何降负债，如何降低融资成本，并同步实现企业规模的有序增加，这并不是一道简单的计算题。”张波指出。
即便如此，在融资环境趋紧及高负债双重压力下，房企仍未放慢IPO步伐。尤其是“三道红线”下，会推动更多房企谋求在资本市场实现融资。
克而瑞统计数据显示，2018及2019年新上市房企分别有6家，2020年截至10月29日新上市房企有汇景控股、港龙中国、金辉控股3家，总共募集净额超过237亿港元。上市后，85%的房企净负债率实现大幅度的下降。未来在融资监管从严下，上市仍是中小房企实现降负债，募集资金颇具吸引力的选择。此外，已经上市的房企，可以通过增发配股进行股权融资，近几年房企增发配股现象频繁，可以有效缓解企业财务压力。
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