11月18日，国家金融与发展实验室（简称“NIFD”）发布了第三季度房地产金融专题报告。
报告中指出，房企融资方面，前三季度除房企境内信用债发行规模有所上升外，开发贷、信托、境外信用债等融资渠道仍处于收紧状态。重点房地产企业资金监测和融资管理规则的推出，使短期内“踩线”房企将直接面临有息负债规模的“硬约束”以及在融资过程中面临歧视的“潜规则”，其债务违约风险会陡然上升。
NIFD房地产金融研究团队对此建议，规则需以稳步推进为主基调，并设置较合理的过渡期，否则短期产生的负面效应恐超过正面效应。
前三季度境内发行额同比升15.73%
报告显示，前三季度除房企境内信用债发行规模有所上升外，开发贷、信托、境外信用债等融资渠道仍处于收紧状态。
从境内信用债（不包括资产证券化产品）发行情况来看，2020年前三季度发行总额为4993.59亿元，同比上升15.73%，平均票面利率约为 4.30%。分季度来看，第一、第二、第三季度房企境内信用债发行规模分别为1697.77亿元、1496.21亿元和1799.61亿元。
从存量来看，2020年三季度末房企境内信用债待还余额为2.18万亿元，同比上涨6.13%，其中的1.49万亿元将会在3年内到期。
报告预测，随着房企进入偿债高峰期，债券发行募集的资金将主要用于借新还旧，可用于拿地和房地产项目建设的资金规模有限（住房租赁项目例外）。
从境外信用债发行情况来看，2020年前三季度，内地房企境外债发行规模达到532.62亿美元（约为3627.05亿元人民币），同比下降12.07%，平均票面利率为7.86%。
分季度来看，第一、第二、第三季度内地房企境外债发行规模分别为272.23亿美元、75.39亿美元和184.97亿美元。截至2020年三季度末，内地房企境外债存量余额为2265.96亿美元（约为1.54万亿元人民币）。
总体来看，前三季度房企境内、外信用债融资规模合计同比上升1.78%，且融资成本略有下降。
报告分析称，在疫情之下，债券发行审批部门对优质房企的境内信用债审批发行条件有所放松，境内信用债发行规模有所上升，且票面利率相对较低。但受境外疫情加重影响，房企境外债融资曾在二季度暂停40余天，导致前三季度境外信用债融资规模有所下滑。
资金需求量大、使用周期长、外源性融资依赖程度高等行业特点，决定了目前大多数房企以高杠杆、高负债、高周转的模式运转。2020年第一季度之后，房地产市场超预期复苏，住房销售规模和价格呈“深 V”型反弹走势，部分城市房价泡沫再起，土地交易市场持续火爆，一定程度上促使监管部门考虑进一步加强政策调控。
房企普遍“踩线”
2020年8月20日，住房城乡建设部和人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，提出了重点房地产企业资金监测和融资管理规则（下称“规则”）。
规则的具体内容尚未以文件的形式正式向外发布，市场传言规则通过设置“三道红线”将房企分为四档，并根据房企所处档位控制其有息负债规模的增长。“三道红线”的具体内容如下：一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1.0倍。
根据房企财务指标对“三道红线”“踩线”数量不同，试点房企将被分为“红、橙、黄、绿”四档，档位根据有息负债规模增速阈值来设定，每降低一档，融资规模上限增加5%。
另外，如果连续三个年度经营活动现金流量净额为负、拿地资金总额超过销售总额的40%，则房企需提供最近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，其信用债发行、信托融资、资管产品、海外融资等主要融资渠道将会受到限制。
报告称，央行官员在9月和10月的两次新闻发布会上表示，后续将会基于政策试行的效果，在完善规则的基础上，稳步扩大适用范围。市场预期该规则会从2021年开始在全行业规模以上重点房企执行。
基于上市房企2020年中报和公告的数据，NIFD房地产金融研究团队测算了总资产规模大于200亿元的122家上市房企扣除预收账款（合同负责）后的资产负债率、净负债率、现金短债比和“踩线”情况。
从“踩线”情况来看，中国恒大、华夏幸福、绿地控股、融创中国、富力地产、中梁控股、泰禾集团、云南城投等42家房企“踩了三道红线”，约占样本房企总数的34%。
保利置业集团、首创置业、大悦城、合生创展集团、佳兆业集团、佳源国际控股、荣盛发展、中骏集团控股、
阳光城等23家房企“踩了两道红线”，约占样本房企总数的19%。
万科、碧桂园、招商蛇口、世茂集团、远洋集团、禹洲集团、绿城中国、花样年控股、路劲、新城控股、建业地产等 40家房企“踩了一道红线”，约占样本房企总数的33%。
中国海外发展、保利地产、龙湖集团、华润置地、五矿地产、招商局置地、金地集团等17家房企“未踩线”，约占样本房企总数的14%。
从以上测算来看，房企普遍“踩线”：12家试点房企中，“踩线”房企占比为 75%；规模以上上市房企样本中，“踩线”房企数量占比约为86%。
报告中指出，从房地产金融风险来看，长期来说，规则通过控制房企债务融资增速，稳妥有序降低负债水平，可以降低行业杠杆率，防范和化解房地产金融风险。但短期内，“踩线”的房企将直接面临有息负债规模的“硬约束”，以及在融资过程中面临金融机构调低融资评级和强化融资歧视的可能，债务违约风险陡然上升。
此外，部分财务杠杆率较高且资金周转能力较弱的“踩线”房企，其短期偿债压力较大，流动性严重吃紧，融资规模收紧可能导致其现金流断裂，而且存在引发房企与银行、信托等相关联金融机构和债券市场的交叉违约，进而产生金融系统性风险的可能。
因此，NIFD房地产金融研究团队认为，规则需以稳步推进为主基调，并设置较合理的过渡期，否则短期产生的负面效应恐超过正面效应。
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