近日，国内头部长租公寓服务商蛋壳公寓（DNK）正面临成立以来的最大危机，众多维权者与供应商纷纷到公司总部讨要欠款。此后，业内甚至传出“蛋壳公寓即将破产正寻求接盘”的消息，但很快被各方否认。
让众人大跌眼镜的是，2020年是蛋壳公寓敲钟纽交所后第一年，如今显然也是其“生死之年”。另一家在美上市的青客公寓（QK.US）也未能幸免，在此之前已遭遇生存危机，由于深陷房东、租客的租金“两头吃”旋涡，最终众多房源交由国有银行机构接手。
与此同时，中小型长租公寓企业也出现倒闭潮。据《中国经营报》记者不完全统计，截至发稿，今年已有近50家长租公寓“阵亡”。天眼查数据显示，全国目前已注销或吊销的长租公寓相关企业约占总量的15%。此外，全国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常，近5%的相关企业曾受到行政处罚或有过严重违法行为。
记者调查发现，长租公寓行业震荡的背后，一方面，疫情对房屋租赁市场影响巨大，使得本就“钱紧”的长租公寓企业更加困难；另一方面，行业“跑马圈地”所依赖的“高进低出、长收短付”模式，其抗风险能力较低的弊端也因此显露无疑。此外，还有不少租户反映，有房屋中介机构在高佣金的“诱惑”下，故意“撮合”顾客租下长租公寓。
可见，不少长租公寓企业仅仅粗放式地争夺市场，而忽略探索精细化的运营和营利模式，让整个行业变得大而无当。长租公寓到底应该加速狂飙还是步步为营，市场已经给出了答案。
“暧昧”的中介
“蛋壳、青客、寓意、适享等科技创业背景类公寓运营商获客成本较高，由于缺乏自有渠道，除了广告导流，很大程度上都要依赖中介公司。”景晖智库首席经济学家胡景晖说。
记者采访多名长租公寓从业者获悉，获客方式一般有两种：一是让业务员在58或安居客等平台发布房源，个人信息则会显示为某某房地产中介；二是公司与中介合作，“中介推荐客户，成交后，中介拿一笔渠道费，通常是房租或收房价的一半”。
今年8月，上海业主陶小姐将其位于中环滨江大厦的一间loft公寓委托给某中介出租，一位自称是该中介公司工作人员的邓阵阵在东波路店与其洽谈出租事宜。
“整个过程进行得很自然，门店里的人也没有对邓阵阵的身份提出置疑，他还使用店内电脑帮我制作补充合同。”陶小姐回忆称，邓阵阵拿出了一份孚义房地产经纪公司的一年期《房屋租赁合同》，内附《授权委托书》。不过，在律师建议下，陶小姐并未签委托书，最终同意了邓阵阵以高于当前市场价200元的价格收房。
而房租还没收到，陶小姐就被邓阵阵以需添置家具、修空调为由要走3500元家装费、维修费以及4000元中介费。但家具还未添置，孚义公司便跑路了，陶小姐发现邓阵阵系孚义收房业务员，根本无中介服务资格，更非上述中介公司业务员，只是借用了中介公司的场地，中介费也进入自己腰包，而她的房屋竟被用作办公。
“根据合同，我要求孚义出租仅用作自住使用，不得用作办公用途。根据出房业务员杨志雄提供的出租合同，孚义将我的房屋转租给了名叫聂晶的自然人居住使用。”陶小姐告诉记者，而这家公司的法人代表名为章大霞，公司监事名为李隽。
记者来到中环滨江大厦发现，2123室门口赫然挂着“上海浦之惠建设工程公司”的牌子。该大楼的物业工作人员表示，该房屋确有公司在办公，尽管多次要求，这家公司还是未下楼登记信息。
上海至合律师事务所律师许伊音认为，在“二房东”孚义“跑路”的情况下，任何转租关系需要经过大房东陶小姐的同意。目前，浦之惠公司在房屋里办公的行为已经违背了陶小姐当初和孚义签订租赁合同的意愿，所以她可以行使自己的物权要求收回房屋。
上海创远律师事务所合伙人丁兴峰律师则认为，业务员及中介也是长租公寓P2P式诈骗的关键环节，警方应将其作为整个诈骗环节，追究业务员责任。
粗放的运营模式
长租公寓的败局归根结底在于，“高收低出、长收短付”的传统运营模式很难获得盈利空间。
今年3月，刚到杭州工作的陈晓（化名）考虑到自住便利性，选择了适享公寓位于余杭区仓前街道的一套一居loft。由于年付押一更划算，陈晓选择了一次性付清33800元，每月租金2600元。
“原本不考虑类似公寓，但网上找房时发现总能找上适享这类公寓。”陈晓抱怨道，适享跑路后，自己得知，这处loft收房价高达每月4000元。同地段另一名租客赵镜（化名）也表示，维权时才得知自己住的一居室收房价为4000元。陈晓对比维权群内信息，粗略估算出租金多占收房价的70%～80%。
杭州一位适享公寓房东向记者透露了这样的细节：当初有意收房的公司除了适享公寓还有链家、我爱我家。“适享给的价格最高，而另外两家中介看到是适享也来收房就直接走掉了。”
黎先生曾在寓意担任业务员，他告诉记者，合肥寓意有专门做出租的团队，也有收出都做的团队。专做出租的团队出租一套提成1000元，收出兼做的团队由于可以拿到两次提成，共1200元左右。
此外，寓意管理上也较为混乱，业务员私下操作不断，除了以“假名片”多赚渠道费，还有主动索要“回扣”。黎先生表示，存在业务员抬高收房价格，要求与房东分成的现象。“只要高得别太离谱，主管一般都给过，甚至高太多了也没事，业务员可以赚一笔就走。”
这样的模式不过是在玩“消耗战”，现金流总有干涸的一天。记者获悉，早在6月，就出现员工工资少发、迟发一周的现象，5～6月份就有离职员工上合肥寓意总部堵门要工资。
对此，胡景晖表示：“长租公寓行业需要精细化管理，比如装修、租约的管理，淡旺季的调节等，科技创业背景类公寓刚进入这个市场不久，为了规模扩张，管理必然粗放，这也是我认为这类背景企业做不好长租公寓的原因之一。”
胡景晖认为，目前长租公寓收取租客租金一般为半年付或年付；而支付房东租金则为月付或季付。租赁企业在收支租金时形成了巨大的资金沉淀，这部分资金并未被监控，企业可随意支配，由此产生资金错配风险。
“如今的长租公寓旺季不旺，淡季更淡。”寓多多创始人魏良庆告诉记者，今年整体资金相比去年有所下降，房屋出租率也同比下降2%～3%，疫情只是长租公寓出现问题的加速器，经营模式是主要问题，如高价收取房源，销售团队不对房屋的利润负责等。
监管“多重奏”
如今，长租公寓的种种问题也引发了监管方的关注。
记者注意到，早在2019年7月，住建部公示了首批纳入住房租赁市场发展试点名单城市，包括上海、南京、杭州、合肥在内的16个城市。
今年7月，天津、宁波等8市成为第二批入围城市。此24城市试点示范期均为三年，中央财政根据城市等级每年划拨6亿～10亿元不等资金，主要用于多渠道筹集租赁住房房源、建设租赁信息服务与监管平台等与住房租赁市场发展相关支出。
而针对长租公寓企业资金监管，杭州打响了重要一枪。今年8月，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》，规定8月底开始，相关租赁资金应缴入租赁资金专用存款账户管理；9月30日前完成对2020年新增委托房源风险防控金的缴交，存量委托房源应缴风险防控金30%。
此后，全国各地均发布文件“提醒”当前长租公寓行业的潜在风险。
针对蛋壳公寓引发的轩然大波，11月17日，深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，重点提出了7方面具体要求，以切实规范住房租赁企业经营行为。尤其强调租金收取方式不得“高进低出”“长收短付”，同时不得诱导租客使用“租金贷”。
对此，深圳市住房和建设局表示，今年以来，叠加疫情影响，国内长租公寓“爆雷”事件频发。出台《紧急通知》，对有关法律法规规定住房租赁企业不得实施的经营行为予以进一步明确，引导住房租赁企业规范经营，有利于做好住房租赁领域风险防控，保障住房租赁当事人合法权益。
另一方面，国企等“国家队”在中央政策号召下，相继入驻住房租赁市场，起到了行业“风向标”作用，但入市进度相对较慢；至于房企，在住房租赁领域已初具规模，凭借住宅开发经验，对公寓产品具有“提质”作用。
克而瑞研报认为，作为保障居民住房需求的民生工程，租赁住房市场的发展既需要提升市场化运营能力，也需要相关机构积极发挥“压舱石”作用，为行业发展保驾护航。
而在胡景晖看来，国家发改委和证监会已出台“430”通知，中国公募REITs序幕拉开，支持商业地产包括长租公寓的公募REITs未来可期。但鉴于长租公寓行业投资周期长且大、回报慢，未来这个行业实现盈利，年化收益达到5%时，可以引入保险养老等风险厌恶型资金。
胡景晖还建议，国家发改委还应牵头做一个系统的长租公寓10～20年产业规划，将长租公寓划归关乎民生的现代服务产业，给予企业财政补贴、税收减免、贴息贷款等。
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