近期，长租公寓的可持续经营问题引起各界广泛关注，要弄清其未来发展方向还需认真分析长租公寓设计之初希望解决的问题以及长租公寓的商业经营模式。
长租公寓的推出大背景是改革开放至今我国总体建设的住房已足够全部居民居住，国家统计局公布的数据显示，2019年，我国城镇居民人均住房建筑面积已达39.8平方米、农村居民人均住房建筑面积已达48.9平方米，这一水平其实已经超越了很多发达国家。
近年来很多城市房价还是存在上涨的预期，这一方面是因为房地产具备投资属性，国家从2017年以来推行“房住不炒”政策就是着力解决这一问题；另一方面则在于居民拥有产权住房和实际居住地的分离，造成资源错配。由此就产生了大中型城市旺盛的房屋租赁需求和巨大的房屋租赁市场。但另一方面，我国房屋租赁市场的发展还较为“初级”，租房市场供给主要由个人房源构成，导致租房服务标准的不统一，个人与中介、中介与房主、个人与房主之间容易出现纠纷等租房市场乱象，与高质量发展严重不相匹配。
因而，推广建设长租公寓，由品牌企业制定统一装修标准，统一服务标准，统一收费标准，为租房者提供高品质租房服务就成了解决上述难题的一个重要途径。我国近年来也出台了如租售同权、进一步规范租赁市场和鼓励房企承建租赁住房等系列政策，重点支持以机构为主的租房市场发展，有效满足市场居住需求。
上述政策出台的总体逻辑并无问题，关键在于从业企业如何运营。长租公寓运营主要分为两种模式，一种是自持物业的重资产模式，另一种是整合社会闲置房源的轻资产模式。
自持物业的重资产模式就是运营企业自己持有整幢物业，统一装修后对外出租。这种模式的优点在于物业产权清晰，且都是大型房地产企业运营，服务能得到保障。当然，这种模式的缺点也十分明显，需要运营企业有足够大的资金实力购买物业，由于我国一二线城市整体租金回报率处于较低水平，一线城市均在2%以下，意味着若以现价购买物业，在不计算装修与日常运维成本的情况下都需要至少50年才能收回投资，利润几乎没有。这也决定了采取这种模式运营的企业基本上都是开发商，他们之所以运营长租公寓也是因前期土地拍卖有自持物业要求所致，虽然成本较从市场购买低但利润率仍很低。
整合社会闲置房源的轻资产模式是运营企业本身没有自持物业，所运营的物业都是从房东那里租赁而来。运营企业一般跟房东签订一份3年或5年的长期合同，约定每个季度支付房东租金，对租户则给予一次付清一年及以上房租的优惠，或干脆通过资产证券化的方式从银行获得未来租金收入，采取的是“长收短付”模式，由此形成一定规模的资金池，通过资金池进行规模扩张或干脆通过理财产生收入。这种模式的优点在于运营企业前期不需要像重资产自持物业那样投入较大资金，在资本市场获得融资后可在短时间内迅速实现规模化扩张；缺点在于要求运营企业加大周转速度，提升服务品质，必须将房屋空置率保持在较低水平，否则就会产生亏损。
回头看长租公寓实际运行的这些年，2016年和2017年，国家加大政策力度鼓励长租公寓发展，长租公寓处于资本市场的“风口”，广大采取轻资产模式的运营企业如雨后春笋般出现，用互联网模式运营长租公寓。一时间吸引了各路资本的杀入，造成了当时多家运营企业在市场上互相抬价争抢房源闹剧的出现。
但殊不知，外卖、打车等行业用互联网思维运营能成功，主要在于这些产业在发展初期可以不停地用烧钱的方式换取市场份额，等到市场仅剩3家以内之时，巨头企业就可利用自己在产业链上的话语权向上游提高与合作者的分成比例，下游对消费者进行提价，迅速产生丰厚的利润。
租房市场则明显不同，一方面在于租房市场目前产业集中度非常低，在很多城市个人出租房源还是主流模式，靠互联网思维在短期内很难大幅提高市场集中度，寡头垄断现象短期很难出现，运营企业很难通过在市场上的垄断地位盈利；另一方面，长租公寓运营企业采取“长收短付”+资产证券化模式所形成的资金池会有引发资金被挪用的潜在风险。
通过上述分析可以看出，长租公寓本身发展方向是对的，但真正运营时无论是重资产还是轻资产运营都有各自的问题。从未来整个行业健康发展的角度，应分别从降低拿地成本与规范运作模式两方面入手出台有针对性政策。
降低拿地成本主要针对自持物业的重资产模式，主要是通过转换拿地模式降低运营企业拿地成本，让运营企业有利可图。此前国家曾在北京、上海、杭州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，但整体规模不大，对整个市场格局影响也较为有限，未来在试点成熟后可加大集体土地投放力度，或允许工业用地入市用于长租公寓经营，真正盘活存量土地资源，由大型企业操刀运营，形成品牌效应，减少市场风险。
规范运作模式主要针对轻资产模式，未来应从控制运营企业杠杆率和资产证券化率水平、规范租金收取与使用等多个角度出台行业统一的标准，对运营企业形成制度约束，促进行业规范发展。
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