近期，房企陆续发布2020年业绩预告、业绩快报。
不过，从已经披露的“成绩单预告”来看，房地产企业“有人欢喜有人忧”。财经网梳理发现，2020年，房企表现分化明显，多数大中型房企仍旧保持较高增速；而反观小型房企，则以预告亏损和业绩下滑居多。
大中型房企多增速放缓
2月3日，融创中国发布业绩预告，预计公司2020年拥有人应占溢利较2019年度增长超过35%。
融创中国表示，业绩增长主要受到两方面因素的影响。一方面，2020年度物业销售交付面积较上年度增加；另一方面，是由股权投资产生的金融资产公允价值变动收益所致。
值得一提的是，虽然融创中国在2020年业绩仍保持较高增速，但和往年相比增速明显放缓。2017年融创中国拥有人应占溢利110亿元，同比增长344%，而在随后的2018年、2019年，公司拥有人应占溢利同比增速也维持在50%之上，分别为50.6%、57.1%。
此外，2021年开年以来，绿地控股、保利地产、金科股份、
阳光城、中南建设、滨江集团等千亿房企纷纷发布业绩快报、业绩预告。
绿地控股预计营业总收入4812.96亿元，同比增长12.43%；归母净利润137.21亿元，同比下降6.93%；归母扣非净利润130.97亿元，同比增长3.16%。保利地产预计2020年营业总收入2452.32亿元，同比增3.93%；归母净利润289.08亿元，同比增3.39%。金科股份预计2020年营业收入878亿元，同比增长29.6%；归母净利润超70亿元，同比增长23.7%。
阳光城预计2020年营业收入827.28亿元，同比增长35.51%；归母净利润52.83亿元，同比增长31.42%。
此外，中南建设预计2020年实现净利润约60亿元-80亿元，同比增长约44.12%-92.17%；滨江集团预计2020年实现净利润约22.84亿元-26.1亿元，同比增长40%-60%。
财经网梳理发现，2019年，绿地控股、保利地产、金科股份、
阳光城归母净利润同比增长率分别为29.61%、47.90%、46.06%、33.21%。不难看出，和2019年相比，2020年多数大中型房企仍保持较高增速，但增长速度明显放缓。
国泰君安研究报告指出，正常情况下，2020年结算利润率已经处于下行通道，且预计这股下行趋势将持续至2023年。此外，国泰君安预计，最终各个房企会落在5%~8%的净利润率区间。不过，国泰君安同时表示，净利润率下降并非“利空”，而是杠杆经营遇到降杠杆调控的结果。
部分房企在披露业绩预告时，也对公司降杠杆成效进行公告。根据2020年中期数据，融创中国“三道红线”齐踩，剔除预收款后的资产负债率为82.22%；净负债率为149.06%；现金短债比为0.86%。而到了2020年12月31日，融创中国预期公司剔除预收款项后的资产负债率低于80%，净负债率低于100%， 非受限现金短债比大于1，踩线情况有所改善。
小型房企多业绩下滑
不过，和部分大中型房企用速度换稳健不同，多数小型房企则亮起了业绩“红灯”。
财经网梳理发现，截至2月3日，已有61家A股上市房企发布业绩预告。其中，除了少数房企出现业绩增长外，绝大多数房企预计业绩亏损，或业绩下滑。
Wind数据显示，包含新华联、大悦城、珠江实业、泰禾集团在内的17家房企预计在2020年出现业绩的首次亏损。此外，光明地产、云南城投等25家房企预计2020年业绩下滑。
值得一提的是，业绩亮“红灯”的房企中，小型房企居多。其中，光明地产预计公司2020年净利润为9500万元-1.37亿元，同比下滑75.98%-83.35%；北辰实业预计净利润为2.32亿元-3.31亿元，同比下滑80%-86%；绿景控股预计净利润为亏损2300万元-亏损1550万元，同比下降72%-165%。
而谈及业绩下滑的主要原因，减值计提被房企频频提起。
1月28日晚间，新华联发布2020年度业绩预告，预计2020年公司实现营业收入68亿元-73亿元；归属于上市公司股东的净利润亏损11亿元-13亿元。新华联表示，本期经初步测试拟计提的减值准备为1亿元-3亿元。而这正是其净利润亏损的主要原因之一。
1月31日，新华联收到深交所关注函，要求其说明2020年计提资产减值准备对应的资产类型，计提资产减值准备依据及合理性。
此外，大悦城表示，受宏观调控及疫情影响，公司部分在建在售项目销售价格未达预期，个别项目因疫情工期延误，成本增加。根据测试结果，公司针对各类资产计提减值准备约13亿元。
粤泰股份指出，受新冠疫情影响，看房活动无法正常推行，国内购房者对境外购房需求有所放缓，公司柬埔寨磅湛天鹅湾项目预计计提存货跌价损失6506.54万元-1.02亿元。
ST松江也表示，结合近期存量房产销售价格、市场需求变化，测算本期对东南角项目、东疆港项目、张贵庄项目、团泊项目、美湖里等项目的房地产资产计提减值准备约8-14亿元。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉财经网，部分房企资产减值计提可能受到近期房价变化的影响。
此外，柏文喜表示， 用这种跨年调节的方式，可以让企业财报的数据变化看起来相对平滑，以避免出现业绩“过山车”的情况，一定程度上还可以起到维护上市公司股价和市值的作用。
从房企2020年度业绩预告不难看出，企业差距逐渐拉开，楼市分化愈加明显。
国泰君安研究报告研究报告指出，楼市分化意味着，一旦出现去化较难的地块，会让房企进入两难境地，老项目不去化、没有资金拿新项目、进而影响销售规模增速、企业掉队。在当前的宏观环境当中，一旦布局失误，依靠无息负债扩经营杠杆的战略，就会让企业发展失速。
2021年当前，行业下行、楼市分化的大背景下，房企又将何去何从？
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