自2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，这一表述贯穿“十三五”始终。“十四五”规划纲要再次将“房住不炒”纳入其中，释放出了对房地产市场调控的明确信号。在新的城市化道路和城市化战略下，该怎么看待未来的房价？城市化的前景又在何方？
中心城市仍存上涨空间 结构改革难度大
“十四五”规划提出，要完善住房市场体系和住房保障体系。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。
在未来五年，我国的房价走向如何？对此，北京大学国家发展研究院院长姚洋教授表示，一般会认为中国的房地产不可能大涨。
“九个中心城市和城市群的房价恐怕还有上涨的空间。”姚洋教授指出，“但是由于推进新的城市化道路和城市化战略，而非中心城市区域的房价就难以维持，特别是那些人口流出比较严重的城市，房价下行的压力更大。”
北京大学国家发展研究院卢锋教授认为，多年前的研究就发现，房子是人们对美好生活最基本的需求之一，再加上投资，需求一直是比较旺盛的。
“中国的房地产建造能力也是世界一流的，但房价还与供地体制有关系，在城市化过程中，房地产（住宅）所消耗的土地占比很小，小到超出我们很多人的预期或直观感受。现在看来结构改革的难度比想象的要大。”
在卢锋教授看来，在根本性的结构改革实现之前，房地产调控不是取消的问题，而是不断加码或略微放松的问题。
数据显示，2020年年末，我国常住人口城镇化率超过60%，这离发达国家80%以上的城镇化率还有一定差距。
针对这一问题，“十四五”规划中提出，坚持走中国特色新型城镇化道路，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展，使更多人民群众享有更高品质的城市生活。
根据姚洋教授的观察和研究，“十四五”规划中将城市化与城镇化开始并用，是一个非常重要的信号。
他分析认为，未来的城市化有两个方向。“一个是东部沿海地区人口的再集中，以及中西部重点城市人口的再集中，推进以核心城市为龙头的城市化群。”
目前，中国已经宣布了北京、天津、上海、广州、成都、重庆、武汉、郑州、西安等9个中心城市名单。姚洋教授认为，围绕这9个城市会形成7大城市化区域，包括京津冀、长三角、珠三角、长江中游、四川盆地、西安咸阳、郑州开封等。
为此，他建议，应大力推进户籍、高考等相关制度的改革，减少人口自由流动的阻力。同时，随着乡村人口向县城的集中，将出现县城与乡村融合的新型城镇化，要大力发展县域经济，并推进公共服务均等化，通过农村地区非农产业的发展，促进乡村振兴，使更多的农民转型变新产业工人，并获得适度的社会保障。
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