截至4月底，沪深两市及港股223家上市房企（包括物业股）已全部发布了2020年年报。整体来看，2020年房企业绩规模持续增长，但增速放缓，“增收不增利”也成为行业常态。而在行业增速放缓的背景之下，回归理性的房企们也开始重新审视投资与经营策略，强调走稳健、提质增效之路。
“增收不增利”房企积极降杠杆
国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售面积176086万平方米（同比增长2.6%），销售额17.36万亿元（同比增长8.7%），双双创下历史新高。而过去一年，尽管新冠疫情影响了年初销售节奏，但受益于整体流动性宽松、疫后积累需求释放等利好，房企们仍取得较佳业绩。
平安证券于5月6日发布的研报显示，主流房企依靠品牌影响力、强大的运营能力及灵活的战略布局，过去一年持续扩大了市场份额，TOP10、TOP50、TOP100房企的销售额市占率分别为26.5%、55%、66.2%，较2019年提升0.2 个、2.1 个、2.7个百分点。
不少房企不仅完成了既定销售目标，增长率亦较2019年明显提升，部分龙头房企更是进入7000亿元的“超级阵营”：中国恒大2020年合约销售金额为7232亿元，同比增长20%；万科实现合同销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%。
不过，2020年，房企营收和利润率等指标还是出现了明显下滑。不少业内人士认为，疫情“黑天鹅”、地价成本上升及限价等调控政策挤压了利润空间，是导致多家上市房企去年“增收不增利”的主因。
“房企整体营收保持双位数增长，但增速放缓，而利润端未能实现正增长。”在近期发布的研报中，天风证券选取了109家地产开发类上市公司作为2020年年报总结的研究对象。报告显示，109家公司共实现营收57041.81亿元，较上年营收同比增长13%，较上年同期增速下降9.8个百分点；2020年共实现净利润5618.81亿元，较2019年整体净利润同比下降1.86%，较上年同期增速下降16.8个百分点；2020年共实现归母净利润4987.87亿元，较2019年整体归母净利润同比下降3.15%，较上年同期增速下降18.57个百分点。
值得注意的是，2020年，多家房企采取多种方式优化债务结构，“三道红线”达标情况突出。据克而瑞统计，如金辉控股、中国金茂、远洋集团、龙光地产、建发国际、明发集团、弘阳地产、佳源国际、世茂集团等则跻身“零踩线”房企。
受“三道红线”影响，2020年上市房企拿地普遍偏于谨慎。不过，据平安证券报告，行业龙头及区域龙头投资延续扩张趋势，2020年购地及建安支出同比增长9.4%、6.3%。同期，中小房企、商业及园区开发企业的购地及建安支出则同比下降10.8%、9.7%。
同时，记者看到，从拿地区域来看，长三角、粤港澳等核心城市群仍是房企最为青睐的区域。例如，宝龙地产在策略上深耕长三角和粤港澳大湾区，2020年70%的土地储备位于长三角区域；越秀地产在粤港澳大湾区的土地储备占到总土储面积的55.1%。另一方面，房企拿地方式也更趋多元。例如，旭辉控股2020年新增可售货值中多元化拿地占比为51%，且2020年多元化拿地项目平均销投比超过3倍，为后续的利润实现提供了保障。
谨慎投资仍是主旋律
易居企业集团CEO丁祖昱在近期举办的克而瑞研究中心地产金融会议上指出，融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”及22城“双集中”供地新规，令整个房地产行业围绕着“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”“去杠杆”走下去，而且将是长期趋势。
在行业利润整体下行的大背景下，相比业绩规模，眼下房企们更为注重经营质量和效益。综合财报及业绩会上的高管发言来看，不少房企强调要实施审慎的财务政策、进行更加优化的融资管理，走稳健、提质增效之路。
例如，弘阳地产集团首席财务官申广平在业绩会上就向记者指出，“房地产行业逐渐回归理性、回归经营本质，盈利能力是企业生存的根本”。绿地集团董事长张玉良也表示，虽然不在乎单一的排名，但还是希望今年要比去年增长，而且是质量增长。
据克而瑞统计，自2018年以来，房企销售目标总体谨慎，行业平均目标增长率由2018年的41%逐年回落至2020年的12%。不过，招商蛇口、世茂、华润置地、龙湖集团和绿城中国5家企业提出了3000亿元以上的销售目标，3000亿阵营有望进一步扩大。
达标“三道红线”也是房企们积极努力的方向。例如，绿城称“争取未来2至3年，公司三道红线进入绿档”，新力控股则表示“有信心在未来一年到一年半时间内达到绿档70%的要求”。
“在销售增速放缓、政策调控持续、土地成本上升的行业背景下，企业利润空间和盈利指标的下行压力或将长期存在。”丁祖昱日前指出，长期来看，在“三道红线”等监管政策下，未来不同房企之间将继续保持分化。
58安居客房产研究院分院院长张波也向《华夏时报》记者指出，在“两集中”影响下，城市区域竞争压力增强，房企回款周期将拉长，中小房企融资更难，服务和产品也将遭受降维打击。“随着调控手段不断精细化，行业将加快去伪存真，有些企业会‘受不了’，所以这两年行业会持续出现大宗收并购。”
据中国指数研究院统计，2020年共有149家房企参与收并购，其中百强TOP30房企收并购金额占比为23.1%，收并购宗数占比20.6%。2021年，行业收并购热度仍高居不下，远洋资本与红星地产的战略合作、融创与彰泰地产签订战略合作协议等，均受到行业热议。
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