5月27日，“2021中国房地产及物业上市公司测评成果发布会”在深圳举行。活动发布了最新的《2021中国房地产上市公司测评研究报告》，是国内关于上市房企综合实力最重要的专业测评研究。活动还同步发布了《2021物业服务企业上市公司研究报告》。
十强上市房企
半数来自深圳
据了解，本次测评的研究对象为沪深上市房企105家，在港上市房企89家，以及海外上市房企1家，合计195家。与2020年相比，纳入测评的上市公司总数净减少7家。
《报告》显示，十强上市房企整体没有太大变化。其中，万科继续位列第一，碧桂园排名提升一位，位列第二，恒大、融创、保利、中海分别位列第三、第四、第五、第六，华润置地、龙湖集团排名与上年一致，分别位列第七、第八；招商蛇口排名提升三位，位列第九，首次跻身前十；新城控股位列第十位。值得一提的是，十强上市房企中，半数以上是深圳房企。
从核心测评指标来看，2020年上市房企规模持续增长，但增速放缓。总资产均值为1577.89亿元，房地产开发业务收入均值为274.96亿元。绝对指标净利润均值为32.17亿元，同比有所增长，但相对指标净资产收益率同比有所下滑。偿债能力有所提升，去杠杆效果显现，净负债率均值较上年下降0.7个百分点至95.07%。经营效率稳中有升，总资产周转率与上年基本持平，存货周转率稍有上升。
上市房企呈现八大特点
在资本市场表现上，上市房企平均市盈率低于全市场平均市盈率，房企估值水平逐渐走低。同时，房地产行业杠杆较高，周期波动性较大，导致贴现率较高。两者叠加使得资本市场对于房地产板块估值持续偏低。
整体规模增速放缓，标杆房企强者恒强。在“房住不炒”的大背景下，行业整体规模增速虽然有所上涨，但增速放缓已成当下主要趋势。截至2020年末总资产超过千亿元的上市房企有59家，约占上市房企总量的30%；超过万亿元的上市房企共有6家，分别是恒大、碧桂园、万科、绿地、保利、融创。从总资产累积百分比来看，10强上市房企的总资产累积百分比已超过40%，50强累积百分比近80%，100强累积百分比超90%，集中度较上年略有上升。
2020年，房企开始积极降低杠杆水平，头部房企信誉较好，积极推动销售回款，风险管控能力较强，部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢、前期拿地成本较高的影响，债务风险有所积累，需要警惕资金链风险。
盈利能力方面，除了净利润均值同比增长外，其他如营业利润均值、净资产收益率均值、总资产报酬率等多数指标出现不同程度的下滑。同时，上市房企的房地产开发业务收入、营业收入、净利润和净资产规模均实现增长，除净利润外，增速均有所下滑。在经营效率方面，运营效率稳中有升，存货规模增速下降。
从社会责任方面来看，上市房企尤其是头部房企，对社会责任的关注愈加重视，在公益事业方面的投入日渐增多。在创新能力上，数字化改革正逐步改善房地产企业的运营效率，多元化则是房地产企业追求第二增长曲线的重要途径。龙头房企开辟第二战场主要包括物管、租赁、办公、文旅、养老、产业运营、投资等领域。
房企加快“双驱动”转型升级
近年来，房地产行业逐渐由高速发展期转入平稳发展期，以“房住不炒”为定位的房地产长效机制已基本清晰。随着行业利润空间受到进一步挤压，市场竞争加剧，行业内部分化愈加明显，市场集中度逐渐上升，强者恒强格局显现。粗放式发展渐成过去，向管理要效益的时代已经到来，房地产行业正在持续的变革中加快转型升级的步伐。
同时，数字化、高科技的全面渗透，带动行业持续变革，房地产行业正从开发业务一枝独秀步入开发、服务双驱动的时代。未来，房地产行业将越发成熟，各大细分子板块也将百花齐放、茁壮成长。
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