为防止土拍过热，苏州早已做好阻击狂热资本的准备，更新土拍规则的同时，也出台了对房企违规操作的管控政策。
昔日文人墨客诗词歌赋中优雅恬淡的苏州，如今已演变成资本蜂拥的商业高地。
5月31日-6月2日，苏州集中供地连拍三天，一共32幅土地，其中25幅为纯住宅、商住和涉宅地块。这批地块出让总面积为247.8万平方米，总起拍价为405亿元。
5月31日是苏州第一天集中供地，成功拍出了12幅土地，其中涉宅地块9幅，总成交金额192.8亿。
多年来，苏州一直是环沪城市中最受关注的市场。由于接壤上海嘉定区，经济高速发展，苏州自然承接了上海人口外溢压力，房地产市场也随之上涨。今年苏州首次集中供地连拍三天，吸引了90多家房企报名。土拍天数与报名房企数量这两点刷新了此前杭州、南京等城市集中供地数据。由于在长三角热点城市杭州、南京之后供地，上海土拍门槛更高，此前抢不到地或者投拓指标还有很多的房企，难免不把苏州当作补仓长三角的最后机会。
苏州此次集中供地，除了有不少重磅地块之外，所有宅地取消现房销售，最高限价为28500元/平方米。
事实上，截至5月31日土拍开始前，已有21幅土地出价；有一幅将于6月1日开拍的奥体地块，由于是苏州奥体板块最后一幅宅地，截至发稿时止，报名房企已接近30家。
无论从房企竞拍结果还是土地分布来看，这一轮集中拍地将决定苏州今年楼市走向。据3月份公布的年度出让计划，苏州今年一共挂出116幅涉宅地块，分布于六个区，其中吴江区有32幅。首次集中供地只有25幅，还有大部分在第二、第三次集中供地，后续还会有更多资金蜂拥而至。
为防止土拍过热，苏州早已做好阻击狂热资本的准备，更新土拍规则的同时，出台对房企违规操作的管控政策。5月27日，苏州召开房地产调控和租赁住房建设专题会议。会上强调要全力做好“稳地价、稳房价、稳预期”工作，确保苏州房地产市场平稳健康发展。
做了这么多布防的苏州土拍，又是一番怎样的景象？
华侨城表现耀眼
苏州土地市场有多热？据统计，2021年一季度，苏州经营性建设用地（含吴江区）出让23宗地块，成交面积82.97万平方米，同比上涨39.8%；成交金额198.59亿元，同比上涨33.43%。
尽管房企觊觎苏州土地，但也有有心无力的。去年在苏州受罚的金地、雅居乐旗下子公司禁止入市三年，还有今年年初被处罚的龙湖子公司，这意味着竞争对手少了；但在上海被禁止入市三年的万科、中海、华润却来了，还有融创、旭辉、新希望、龙光、融信等等各路近两年市场热度较高的房企也悉数到来。
不仅如此，据媒体报道，金地近日内新增15家房地产咨询公司，其中除了太仓栖吴房地产咨询有限公司成立于5月17日外，另外14家均于5月18日成立，注册地为苏州太仓；5月7日，旭辉在苏州太仓新增6家商务咨询公司，均持股100%，法定代表人均为旭辉集团副总裁兼上海区域集团总裁方轶群；绿城也在短时间新注册6家公司。业内人士认为，这样的操作很显然是为了去苏州“抢地”。
5月21日晚间，苏州市自然资源规划局紧急挂出《关于严格落实竞买要求的通告》，再次重申同一自然人、法人或其他组织直接控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买，且竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金，违规参与竞买将被认定为失信行为人，三年内不得参与苏州土拍。
苏州再次重申了竞买规则，限制房企的报名条件，要求子公司不得参与，同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与如同一幅地块的竞拍。
苏州紧急阻击过热的土拍资金，一方面是对各家房企起到提前警示的作用，另一方面也意味着集中供地的事后审查或比去年更加严格。
此前，为了降温土地市场，苏州已修改土地出让规则，由原本的自主报价改为一次报价，并对违规房企公开处罚。比如上述金地、雅居乐等。
这一次，苏州又更新了土拍规则，采取“指导价 价格上限 一次报价”规则。本轮28幅土地设置了市场指导价，分为网上挂牌自由报价和限时竞价阶段，在网上自由报价阶段，如果报价超过中止价，转为网上一次性报价，房企需要在规定时间内完成一次报价资格确认和报价，所有报价中，报价最接近各家出价均价的竞拍人将获得土地。
第一天土拍的结果降温作用就显现了，土拍溢价率并没有大幅上涨。成功出让的涉宅地块有9幅，其中7幅进入了一次性报价区间。当天华侨城、万科先后拿地。万科拿下的太湖新城一幅宅地，以大约10亿元一次性报价竞得，楼面价1.7万元/平方米，溢价率14.42%，成为当天成交溢价率最高的地块；华侨城第一天拿了3幅土地，金额超过80亿，其中57.77亿拿下的元和街道商业综合体地块，或是苏州此次集中供地最贵地块。
房企投拓城市分化
第一天拿地以大房企居多，包括万科、华侨城、绿城等。其中华侨城曾经在2019年将上海苏河湾项目一半股权转让，手握资金有备而来。有参拍房企向21世纪经济报道记者分析道，由于大部分地块即便达到价格上限，对于竞拍房企而言仍有不错的利润空间。很多地块地价房价比在50%左右，测算比上周的宁波土拍大部分70%以上的地块地价房价比要低，净利润率尚有空间。
苏州当地有房企人士对21世纪经济报道记者表示，房企内卷厉害，集中供地之后，资金实力与内部管控能力薄弱的小房企生存将更为艰难；集中供地导致集中供应，可能导致同区域多竞品的现象，房企赶工对于房企产品力、去化能力都是一场考验。
尽管如此，外来房企还是不停入驻苏州。反观环沪市场，是从苏州开始火起来的。自从2016年上海开启最严调控以来，位于上海北出口的苏州等地楼市就不断上涨，尤以南通为甚。
另一方面，苏州在城建上相当给力，5月份释放了一波教育、医疗、交通、产业等利好。比如华中师范大学附属苏州太湖实验中学施教区已获官方发布；苏州高新区融入沪苏同城发展推介会共有92个项目签约落地高新区，投资金额高达536亿；长三角一体化示范区异地就医结算免备案政策实现再升级，免备案范畴，从门诊结算扩大至住院结算等等。
易居研究院研究总监严跃进指出，苏州土地市场有两个优势。第一，随着宏观经济复苏，苏州购房需求明显会释放，尤其是产业基础较好，势必有助于后续房产项目的消化；第二，苏州过去几年调控较为严厉，所以市场容易反弹，这种情况下，房企认为拿地机会是较好的。
从22城已经进行过首次集中供地的城市来看，大部分城市热度较高，如重庆、广州、深圳、厦门、杭州、南京等，其中重庆、厦门楼板价涨幅均超45%。
上海中原市场分析师卢文曦指出，长三角已经出现城市分化。相比宁波、无锡等地，苏州的土地市场热度较高。第一天的土拍结果显示，除了三幅商办地零溢价之外，其他涉宅地块均有溢价。这说明城市内部土地根据地段、土地性质等，房企投资分化也较为明显。卢文曦进一步指出，由于房企开发净利润大幅下跌，运营能力不强的房企在投资上更注重区域的商业成熟度，不愿意耗费时间去运营一个项目，尽量规避盈利上的不确定因素。
此外，房企“内卷”，也体现在持续深耕上。2020年，苏州姑苏区政府与华侨城签订了虎丘大型文旅综改项目，投资金额达到了60亿，目前还没有进入收获期，此次拿了一幅综合体地块，可以通过住宅部分提前回收部分资金。华侨城当天还拿了两幅姑苏区地块，用于文旅项目开发。而近期对国内文旅项目投入较大的复星集团，也入局苏州，在太湖新城旁边拿了一幅综合地块。
6月1日、6月2日，苏州还有20幅地块开拍，大概率溢价率不会超过15%，市场更关注的则是哪些房企能获得入场券。
（作者：唐韶葵 编辑：李清宇）
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