前有“房住不炒”，后有“三道红线”，当房企的“高周转”不再吃香，慢“现金牛”的物业板块成了“香饽饽”，不少地产公司选择拆分物业板块进行上市IPO。6月9日，越秀地产旗下的越秀服务已通过港交所聆讯，其中越秀地产的股东每持有419股可认购1股越秀服务预留股份。其距离上市的时间越来越近。
不过，《投资快报》记者观察到，招股书显示，越秀服务营收来源主要包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。2018年-2020年前三季度，营业收入分别为7.63亿元、8.96亿元及7.83亿元，属于典型的中型物业，商业运营盈利相对偏弱，并且有严重的母公司依赖症，未来战略方向尚不清晰。另值得一提的是，2018年及2019年，越秀服务资产负债率都超过90％。
越秀地产去年合同销售接近千亿
升级“零踩线”房企、1年期债务倍增
作为一家广州的国资房企，越秀地产成立于1983年，是越秀集团旗下的地产业务平台，于1992年在香港上市，是全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一，也是目前中国唯一拥有香港房地产投资信托基金的内地房企。5月26日，上清所发布公告，越秀集团成功发行中期票据，期限五年，发行金额10亿元，票面利率仅2.95％。2020年，越秀地产合同销售金额约为957.6亿元，同比上升32.8％，进军千亿俱乐部野心未达成，但差距并不大。
依照“三道红线”融资新规，越秀地产剔除预收款后的资产负债率为69.2％，较上年同期下降约6.8个百分点；净负债率为61.6％，较2019年末下降约23.4个百分点；非受限现金短债比为1.70，较上年同期有所下降，但仍未触线。由此越秀地产2020年年度指标全部达标，升级为“零踩线”房企。
值得注意的是，越秀地产2020年的核心净利润增速没有跑赢营收增速，降了6个百分点。同时，毛利仅为116.26亿元，比2019年的131.17亿元下降了接近15亿元。毛利率也同比下降9.1个百分点，约为25.1％。此外，2020年越秀地产的1年内到期借款增加了一倍有余，从2019年的71.38亿元增长至2020年的165.76亿元。
越秀服务业务依赖母公司 负债率也不低
根据招股书披露，2018年-2020年前三季度，越秀服务营业收入分别为7.63亿元、8.96亿元及7.83亿元，实现净利润4731万元、9321万元、1.26亿元，同比增长97％、127.6％。不过，有分析人士指出，上市前利润翻倍的情形屡见不鲜，主要是之前利润率太低。2018年净利率为6.20％，2019年提高至10.4％，2020年9月再度升至16.19％。即便如此，对比同行已上市的物业公司，越秀服务的商业板块盈利能力依旧偏弱。
另外，截至2020年9月，越秀服务非商业及商业物业在管面积中来自母公司关联方的面积比例分别为85.6％、87.3％，所管面积对应的收入比例分别为93.2％、69.2％。受此影响，越秀服务来自大湾区的营收比例在80％以上，其对越秀地产的依赖可见一斑。行业分析人士指出，这家有着国企背景的物企也有严重的母公司依赖症，未来战略方向尚不清晰。
最后，越秀服务的负债率也不低。招股书显示，2018年及2019年，越秀服务资产负债率都超过90％。
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