衣食住行是生活的基本需要，其中“住”被不少人视为刚需。这两天，有一场颇为引人关注的会议，就和“住”密切相关。
22日召开的加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议重申：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段。
“房住不炒”的定位继续巩固，这让不少人吃下“定心丸”。
不管是买房、租房，还是盖房，都离不开钱。因此，要落实“房住不炒”，房地产金融是其中的关键一环。
近年来，我国加快建立健全房地产金融管理长效机制，特别是在“三线四档”规则和房地产贷款集中度管理制度的引导下，不少房企融资更加审慎自律，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。
6月份，70个大中城市商品住宅销售价格涨幅整体呈现稳中有落的态势；与此同时，6月末，我国人民币房地产贷款增速比上年末回落2.2个百分点。
可见，包括房地产金融政策在内的调控政策已在显效，部分城市房地产信贷环境产生变化，房价涨幅趋稳。
究竟是什么“利器”，能令调控如此立竿见影？“三线四档”规则、房地产贷款集中度管理制度究竟怎样发挥作用的？快来好好了解一下。
促进房地产市场平稳健康发展，首先需要房地产企业自身健健康康。可是，一些房企贪大求全、盲目扩张，核心经营财务指标亮起“红灯”，这也导致房地产行业存在高杠杆、高负债现象。
为增强房地产企业融资的市场化、规则化、透明度，去年8月人民银行、住房城乡建设部会同相关部门针对重点房地产企业形成了资金监测和融资管理规则，也就是“三线四档”规则。
“三线”其实是“三道红线”，具体指：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。
而按照“踩线”情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档：“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平；“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%；“黄档”企业不得超过10%；“绿档”企业不得超过15%。
有了明确的“三线四档”，房企要想融资必须达到相应的要求，不断优化财务指标。这相当于对房企的财务健康状况进行了一次“体检”，帮助其更好地完善财务管理。
健康的背后是自律。当房企经营融资行为更加审慎自律，整体经营也趋于稳健。尝到甜头，越来越多的房地产企业加入“自律”的行列。试点初期，央行选择了12家代表性房地产企业作为试点对象，今年初又扩大到30家负债规模较大的房地产企业。
中国人民银行金融市场司司长邹澜介绍，从实施一年来的情况和各界反应看，“三线四档”规则是行之有效的。试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降。不少试点以外的其他房地产企业也积极对标规则，优化调整自身经营行为。
融资管理除了盯紧需求端，也不能忽视供给端。除了对房企的负债进行监测和管理，人民银行还对银行业金融机构加强管理——制定房地产贷款集中度管理制度。
该制度对不同类型不同规模的银行机构分档设置房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比“两条红线”。前者从40%到12.5%不等，后者从32.5%到7.5%不等。
俗话说，鸡蛋不能放到一个篮子里。银行的信贷投放也要注重结构优化，这不仅关系着机构自身风险，也对整个经济健康稳健发展意义重大。
制度实施以来，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。数据显示，6月末，我国房地产开发贷款余额增速和个人住房贷款余额增速，分别比上年末回落了3.3个和1.6个百分点。
在邹澜看来，房地产贷款业务受到一定约束的同时，商业银行把更多的精力放到了支持小微、“三农”等经济薄弱环节，同时制造业、科技创新等重点领域的贷款占比得到提升。
数据显示，6月末，我国普惠小微贷款余额同比增长31%，增速比同期各项贷款增速高18.7个百分点；制造业中长期贷款余额同比增长41.6%，增速比上年同期高16.9个百分点。
人民银行表示，下一步将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好房地产长效机制，不断完善“三线四档”规则和房地产贷款集中度管理制度，抓好政策执行，提高金融体系韧性和稳健性，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。
要牢牢抓住房地产金融这个关键，就要继续严格执行好调控“利器”，管理好房地产金融的供需两端，让调控政策更加精准，既精准打击炒房，又可更好满足刚需。(记者吴雨）
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