本报记者 王丽新
由“增量扩张”转向“存量更新”，是当下城市高质量发展的重要途径，也是打造新一轮城市竞争力的关键。在政策支撑下，不少房企开始增加城市更新项目的投资比重，并在内部设立“城更”集团或部门，独立运作。
“在‘两集中’供地模式开启之后，房企对城市更新赛道更为重视，毕竟这是一个部分项目会产生60%毛利率的业务板块，在行业毛利率不到25%且逐渐下行的趋势下，今年很多有地缘性优势或者头部房企都成立了城市更新事业部，将该部分业务在集团内独立出来运作。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，同时，这也是房企多元化拿地的重要渠道之一，不过一般本土房企更为有把握，毕竟长周期的项目，沉淀资金量大，不确定性多，风险较大。
中指研究院报告显示，回顾近一年的情况来看，中标城市更新项目前期服务商以广州、深圳最多。据不完全统计，广州、深圳两地2020年新中标的城市更新项目达上百个，这为房企提供了非常丰厚的土地储备。2021年初以来，房企频繁与金融机构开展城市更新战略合作。
“2021年初以来，房企加速构建与业务拓展相匹配的组织架构及管理体系，将城市更新作为企业发展的重要战略布局已成为多数企业的共识。”中指研究院调查事业部运营总监吴建钦向记者表示，整体来看，房企在不同区域优势不尽相同，房企间相互合作实现优势互补，风险共担的情况越来越多。
新增“城更”公司拓投资
从近几年的情况来看，城市更新的复杂程度使得许多企业专门成立业务部门开展工作。特别是广东部分企业已经将城市更新业务以集团公司的层级推进，已成为企业发展的重要组成部分。
万科南方区域公司早在2020年就把城市更新提升为和办公、商业、EPC&代建、养老、酒店同级别的独立军种业务后，2021年3月又成立城市更新公司，说明城市更新业务在集团内的支持与重视进一步提升，将得到更多的资源支持。
中国奥园在城市更新领域较早布局，项目储备较多，2021年上半年通过组织架构调整提升了城市更新业务在集团的业务比重，调整后将更多集中于城市更新。
招商蛇口发布2021年城市更新“猎英”计划，招聘岗位工作内容均围绕城市更新板块展开，招聘最多的为投资拓展类，通过投资拓展类岗位的增加扩大城市更新项目储备。
佳兆业、卓越等均较早成立专门的城市更新集团公司，雅居乐2020年成立城市更新集团公司。多数企业则在业务开展的初期或开展的过程中成立专门的城市更新事业部。例如，华润置地2016年成立了华南大区的城市更新事业部，招商蛇口为把握城市更新带来的发展机遇，各地也在根据具体情况成立城市更新事业部。不难看出，这几乎都是行业销售规模达千亿元量级的房企在瞄准城市更新业务。
不管早或者晚，种种迹象显示，有实力和资源的房企正在抢占这一赛道，尤其是经过试水城市更新项目后运作较好，尝到甜头的房企，正“雄心壮志”般杀入这一领域，并全力拓展投资。
“当然，城市更新业务毛利高，但门槛也高，不是什么房企都能涉足的。我们去年就退掉了所有城市更新项目，主要是资金链压力所致，没有充裕的现金流，做城市更新项目会如履薄冰。”一位房企掌舵人近日向《证券日报》记者透露，摘地精准，与当地企业合作风险共担，是开拓城市更新项目的重要抓手。
四大策略建“安全阀”
抢先布局城市更新赛道从方向上看，确实是拓展存量市场的“好业务”，但城市更新业务固有的不确定性因素多、资金沉淀量过高、项目开发运营周期一般需5年以上等痛点，让房企不得不谨慎。
总结近两年房企对城市更新业务的探索可以发现，吴建钦表示，高度重视，强化组织资源支持力度；抱团合作，应对城市更新多元挑战；城市深耕，与政府达成战略合作；拿地前置成为前期服务商、低成本获取优质土储。这四大操作手法，能够增加城市更新业务顺利开展的确定性。
这四种策略，核心还是合作。无论是房企之间、房企与金融机构，还是房企与政府，合作才能最大程度解决项目难点，以综合能力推进项目进程。
众所周知，城市更新业务需要对所进入城市有深入了解，企业间互相取长补短进行城市更新业务合作已经成为趋势，品牌房企拥有资金和品牌优势，但是进入新进城市时与地方企业合作可以借助本土企业的本地优势，加快项目推进速度，降低因为对当地情况的不了解而造成的风险。
值得关注的是，房企与金融机构合作布局城市更新业务的动作也开始密集。例如，2021年2月平安不动产与俊发集团正式签订战略合作框架协议，将重点围绕城市更新进行资源互补。首开集团与中国建设银行北京市分行签订战略合作协议，获得不低于1000亿元额度，专项用于城市更新、老旧小区综合整治等领域。而在2020年武汉地产集团也与国家开发银行签署城市更新银企合作协议。
正如中指研究院所示，整体来看，房企借助前期与金融机构在开发领域的深度合作，能够进一步将合作延伸到城市更新领域，具有极大的优势。通过金融机构在资金层面的持续性支持，将极大减轻城市更新服务企业的融资压力，而金融机构也能够将更多的信贷额度投放到国家政策鼓励的城市更新行业。
在吴建钦看来，后期房企仍需要进一步强化内部的协同，自上而下形成城市更新发展的战略共识。同时，基于自身布局的城市和业务模式，针对项目资源、资金保障、政策支持等方面寻求多元化的合作对象。房企只有做到“内外兼修”才能够在城市更新领域形成强大的资源和能力优势。进而在核心一、二线城市土地一级开发阶段就开始介入，成为城市更新前期服务商，最大程度精准摘地，获取优质土储。
（编辑 张明富 孙倩）
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