经济学家任泽平曾研究指出，城市存量房产达到3.11亿套，户均房产持有1.1套。如果按照每套房子居住4口人计算，那么这3.11亿套房子，足够容纳12.44亿人居住使用，可见，房子已经供大于求、房产过剩了。
既然商品房已经过剩，为啥房价还在涨？关键是“炒房导致的住房分配不均”，以至于市场上依然存在大量的刚性购房需求量，他们推动着房价不断上浮。
举个例子：如果在一个有限的空间内，居住着500万个家庭，按照一般经验，需要500万套房产，房地产市场经过长期发展，建设出了1500万套房子，总量上而言，房产过剩。但是在实际购买中，有300万个家庭购买了5套房子，总计买走了1500万套房。这个时候市场上房源量为0，但是无房家庭还有200万个，依然存在200万个嗷嗷待哺的购房需求。明面上来看，房产供给不足，所以房价依然大有可为，但实际上是由于“分配不均”导致的价格上涨，这是存在泡沫
那么，进入2021年下半年，房地产涨跌如何？内行：房产3大信号，楼市进入“反弹期”。
1、人口向着大城市集中。
这是一个新的变化。根据联合国发布的《世界人口展望》报告数据，预测到2100年，全球的总人口达到110亿人，那个时候全球人口数量最多的国家依然是中国，总人数大概在10亿人左右。
其实，我们的人口总数减少，从多年之前就已经初见端倪了，根据统计局发布的人口数据显示，截至2020年，我国的大陆总人口数为14亿人，依然保持了平稳增长的态势，然而另外的2个信号不容忽视：①老年人口数快速增加，60岁以上的达到2.6亿人，占比提升至18%，到2050年前后，我国或进入到重度老龄化阶段；②新生儿数量开始下滑，从2018年至今，每年的新生儿数量降低至1500万人以内，2020年只有1200万人。人口学家预测到3年之后或跌至100万人。
很多人说，新生儿的减少，会导致购房需求减少，进而带动房价下跌。其实不然，人口少了，那么这些人会向着大城市、核心区域聚集，特别是一线城市、二线主要城市会有更多的高素质人口涌入，人口快速聚集的情况下，住房需求量也会增加，所以会导致房价有所抬头。
2、城市落户完全放开。
中国城镇研究专家李铁多次指出，只要城市化还在推进，那么房地产就不会退出市场，反而会逐渐强化。虽然有“看涨房价”的观点，但是话糙理不糙。根据最近几年的要求，进一步放开城市常住人口在300万以内的全面放开落户限制，而且有序推动常住人口在300万以上的城市取消重点人群落户限制。
抢人大战、人才大战、高补贴吸引人才，这些已经成为了最近几年各大城市的惯用招数。2017年开始，人才大战如火如荼，就连大家认为“根本不缺人才”的上海、北京也推出了一系列的人才吸引政策，可见这个人才市场正在被城市重视起来。当然了这其中不乏借着吸引人才的幌子，为房地产开路的情况。
现在为止，多数城市都已经全面放开了对大学生在内的主要人群落户限制，虽然还有不少城市没有放开，但是频频出现的动作显示，他们正在向着这个方向靠拢。
人才的吸引，直观的感受便是，住房需求增加，所以，未来哪些城市还有潜力？可想而知。
3、全球性通胀或到来。
在2021年，王石先生发表了一篇长文，表达出了对全球性“大通胀”的担忧，王石直言，世界性通胀或已经到来了。新兴国家和非国际货币性的国家或首先遭受到输入型的通Z影响。大宗资产价格上涨或许将会出现。
M2是一个社会的总货币量，GDP是一个社会的所有生产总值，经济价值，通俗而言GDP就是所有生产出来的有形和无形的产品，当M2和GDP总量相互适应、相互匹配的时候，那么资产的价格就相对稳定，一旦M2高于GDP增速，那么价格就会提升，进而导致货币贬值。
2020年至2021年，全球主要的经济体已经开足马力进行货币大放水动作，美联储、日本央行、欧洲央行等都发布了数据巨大的货币刺激方案。国际原油、大豆、有色金属、钢铁、煤炭等价格都有所变动。房地产是否会遭受影响？王石暗示“会”。截至目前，澳大利亚房价涨幅25％，加拿大房价也涨了41％，瑞典房价涨幅55%，韩国首尔房价涨20%，美国涨得并不多，但是也达到了10.8%。可以说在货币放水之下，超过89%的国家房地产正在呈现出蓬勃的态势。
受到经济黑天鹅的影响，我国的GDP也遭遇到了一定的增速放缓情况，2021年7月份，为了提升经济动能，为实体经济和中小企业注入更多的资金支持，央行开启了新一轮“调准”操作，7月15日开始下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放出1万亿长期资金。当此之时，房地产欢呼雀跃，纷纷认为在接下来的7月-12月份，楼市进入“反弹期”，果真如此？央媒4个字表态，提前看看。
新华社客户端在《降准了，资金会流入楼市吗？》一文中指出，这一次的降准并不是大水漫灌，而是具有针对性，主要资金会用于中小微企业支持。与此同时，房地产的资金源始终受到控制，限贷令和三条红线已经卡住了银行向房地产规模贷款的可能性。所以这一次的“调准”对楼市影响应该并不大。最后，用了4个字概括：影响有限。
“降准的目的，是提升金融服务能力，更好地支持实体经济。”降准对房地产市场的影响有限。
所以，应该清楚了。
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