众所周知，房地产市场正在逐步落实“三道红线”。
自去年8月份“三道红线”的推出以来，龙头房企人心惶惶草木皆兵。
为控制房地产企业有息债务的增长，不仅仅要求企业对自己的融资比例，金融杠杆的比例尽快调整，另一方面也让金融体系对于房企的信贷进一步收紧，可以说龙头房企，特别是以高周转为竞争力的房企，日子十分难过。
因为，为了维持高周转且又能符合三道红线政策，不少房企通过全款降价打折尽可能的提高现金储备，也在通过出售资产、股权融资、分拆物业上市等手段降杆杆、降负债。
在此之前对于房企而言，即使是降杠杆，也要保持高周转，不仅仅要高周转，还要更高周转，更快周转，在房地产已经进入白银时代后，更需要迅速大量拿地开发，以通过量来取胜。
但天有不测风云，昨日财联社发布公开新闻称，重点房企卖地金额被纳入监管：要求房企买地的金额不得超过年度销售额40%。
最关键是，不仅仅限制直接拍地，连收购并购企业以获取土地这种TOP房企的常规操作，也直接一并堵上。
也就是说，无论怎么获得土地，对于土地的支出部分金额都不能超过年销售额的4成。
在详细展开之前，我们先复盘一下“三道红线”。
三道红线是对于所有房地产企业制定的三个标准，具体内容为：
1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；
2、净负债率大于100%；
3、现金短债比小于1倍。
再根据房企踩线的情况不同，再将每个房企归入红橙黄绿四个档。
在这三条红线标准之下：
全部踩线的房企归入红档，有息负债规模不得增加。
踩两条线者归入橙档，有息负债规模年增速不得超过5%。
踩一条线者归入黄档，有息负债规模年增速不得超过10%。
一条不踩者归入绿档，有息负债规模年增速不得超过15%。
也就是说，三条线全踩的红档房企将不再拥有融资的机会，利用负债大肆扩张规模的时代将不复存在。
当然，这个政策并不是针对所有房企，首批只针对国内龙头房企，比如说2020年8月底，住建部、人民银行在北京召开房地产企业座谈会时，首批参加此次座谈会的12家房企就是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利发展、新城控股、中海地产、华侨城、绿地控股、华润置地和
阳光城，一共这12家。
而实际踩线且被监管的，远远不止12家，基本国内TOP50房企的身影基本都可以看到。
说回40%，在此次新政之前，监管部门上周对土地招拍挂市场的表态也已经给开发商浇上一盆冷水。
而这次的40%拿地限制，已经不是简单的降杠杆降红线那么简单了。
要知道随着时间的推移，房企每年的拿地成本都在不断的攀升，甚至有些项目拿地时的价格已经逼近周边的销售价，土地成本在未来可销售的货值里占比过半甚至百分之七八十。
而此次的40%意味着，房企再也不可能肆无忌惮、算大账、占位式拿地。
这也意味着，新政很有可能导致未来土拍市场迅速降温。
未来房企很可能挑着拿选着拿，尽量拿高利润土地。调整拿地节奏，减缓拿地一定会成为房企的发展趋势。
可以说这一政策，不仅仅是对大房企高周转的一种“精准打击”，更是对于各地土地市场热度的一种“精准打击”。
其实回望最近几年，国内大多数城市都是横盘状态，只有个别经济强市因为供需问题，还在逆势上涨，这其中主要的原因就是资金向东部南部以及大城市集聚的趋势不会扭转，这也是为何一二线城市楼市调控持续加码的原因所在。
毋庸置疑，中国楼市是典型的政策市。当经济大环境发生变化，楼市的实际走向事与愿违时，政策肯定也要发生变化。
所以你会看到 2020年以来，楼市调控之严、政策之密集出人意料。
越来越多的城市在一手房限备案价后，开始推进二手房指导价。
加上针对金融，真对TOP房企的拿地钳制，中国楼市的好时光剩下不多了。
大面稳，局部阴跌，少量上涨，这样的景象已经正在一步步向着“抑制房价过快上涨”靠拢。
所以，趁着政策还没有见底，没有拉满之前，建议尽快进场，补仓。
当房地产泡沫和金融风险降到了可控范围之后，下一个周期或许就将要来临。
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