从去年到现在，楼市的调控，已经进入了深水区。
如果说，过去楼市各种为了压住楼市热度的调控政策，只是调控的第一阶段的话。
那么现在，进入楼市调控的第二个阶段，重点就将会是公共住房的改革。
01、公共住房地位的确立，首先得看深圳。
深圳在昨天发布了《深圳公共住房建设标准》，给公共住房定下了新标准！并定于今年8月15号实施。
这一次深圳给公共住房定的标准，有几个亮点：
第一，针对各类公共住房细化面积标准。
三类住房：人才房、安居房、公租房各有差异
人才住房5种套型，套型建筑面积区间为35-40、65-70、85-90、115-120、15-150
人才房建面最大能到150㎡，其中实际套内面积不低于109㎡，这个面积段放在深圳已经是改善户型了，说明深圳对人才房的重视还是不一般。
安居房分为2种套型。建筑面积区间为65-70㎡、85-90㎡。
公租房4种套型，建筑面积区间为35-40、50-55、60-65、80-85。
和之前相比，这一次安居房的面积上限从80㎡增加为90㎡，公租房的面积上限从80㎡变为85㎡。公共住房即蜗居，以后看来未必！
第2个亮点，是确定选址原则。
标准中明确：
公共住房建设选址应优先选择公共服务设施及市政基础设施 相对完善的区域；而且选址应以公共交通为导向。
也就是说无论是安居房还是公租房，不能建在鸟不拉屎的地方。
比如交通上，文件就要求公共住房所在社区出入口500m半径覆盖范围内要有公交站点；1000m半径覆盖范围内要有轨道交通站点。
第3个亮点，也是最关键的一点：公共住房和商品房享受同等配套。
在文件中，具体表述为：
配建公共住房应与所在项目其他住房享受共同的配套设施、公共绿化、公共空间和同等的物业服务，承担同等义务。
除此之外，公共住房全装修交付还要落实装修样板间验收制度；
公共住房与所在项目其它住房智能化系统、公共区域的装修标准一致，以及建筑材料、外形、风格、色彩等方面保持一致。
简而言之，同等权利、同等义务。公共住房和商品房之间，差异正在减少。
几个亮点总结下来，其实这个信号很明显了，公共住房的未来就是要和商品房同权同利。
要实现同权同利，就要改变此前商品房占尽资源的状况，公共住房的地位需要提升。
深圳几乎可以说是住房问题最不平等的城市，加上商品房数量稀少，房价居高，大量在深圳燃烧自己的年轻人买不了房，急需发展公共住房。
这一次深圳站出来率先推动公共住房发展，其实也早有预兆。
上个月，在深圳十四五规划中，就定下了2025年建设筹集公共住房40万套的目标；
月初公布第二次土拍的地块信息，其中有17个地块，需要竞配安居房；
此前发布的《深圳市住房发展2021年度实施计划》，就明确：
公共住房计划建设筹集8.3万套，基本建成（含竣工）2.7万套，供应3.5万套（力争4万套）；租赁住房计划建设筹集10万套（间）
公共住房的供应在增加、地位在提升，双管齐下，深圳的商品房将会遭遇到真正的冲击。
02、除了先锋城市深圳，这两天也有其他城市有相关的动作。
就在深圳发布文件的同一天，上海市长龚正表态：
发展租赁住房是解决年轻人住房难、住房贵问题的重要途径，也是平抑房价的重要手段
龚正说的很直白，发展租赁住房目的就两个：
给年轻人解决住房问题、压制房价上涨。
不仅是表态，其实上海上半年已经新增供应了2.76万套租赁住房，今年预计新增供应5.3万套。
而就在表态的前一天，上海首个租赁式住宅张江纳仕国际社区面世，首批将有1300套租赁住房投放市场。
除了上海，厦门在本月的20号，也发布了《厦门市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》
文件中提到两点值得留意：
一个是积极争取通过中央现有经费渠道，持续加大对保障性租赁住房建设任务的资金支持
一个是支持产业园区利用自有用地建设保障性租赁住房；支持低效利用的商业、办公、旅馆、厂房、仓储改建保障性租赁住房
这两点，说明厦门现在在解决公共住房一直以来面对的两个困难：资金和土地
其实对于很多大城市而言，资金和土地，是实质性的困难吗？
很多时候，只是看大城市愿不愿意做而已，厦门现在的行动，证明它已经在思考着解决问题。
地方纷纷表态，和中央的态度不无关系。
上个月，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。
具体内容不赘述，但主要的方向就是针对人口流入较多的大城市，尽可能利用土地增加保障性住房供应以及提供资金支持。
大城市的住房问题，就是最基本的民生问题，通过公共住房解决这个民生问题，已经成为共识。
接下来一段时间，可以预见的是，公共住房将会成为住房供应的一大主流。
公共住房的时代，已经到来。
03、前面讲了这么多，是大趋势，但在细节处，可能会有变数。
比如深圳这次想推进的公共住房和商品房共享配套。
公共住房供应量增加，是好事，也好实现。
公共住房和商品房同权同利，共享配套，也是好事，但不好实现。
说白了，这是一个利益问题。
说共享配套，花园、物业共享，购房者尚且可接受，但学校这样的教育配套呢？
就拿公共住房中的公租房来说，租房者和购房者真的能平等共享教育资源吗？
众所周知，教育资源在深圳，因为入学积分政策的原因，是被有房者优先获取的。
当下，租房群体在获取教育资源方面处于弱势，这个问题肯定不可能靠一个文件就解决。
但如果不解决学位这些核心的资源和配套，公共住房和商品房的同权就不会实现，那么最后房价的平抑效果，一定会打折扣，大众对公共住房的认可度也不会提升。
所以，未来公共住房地位要提升，不仅要依赖住房政策的变化，还需要依赖诸如教育改革这些配套的改革措施才能真正产生实际的效果。
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