每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤
“幸好早买了，东莞房价涨得太离谱，松山湖及周边有楼盘每平方米卖到10多万了。”
看到调控新政后，东莞市民陈洁雅如是感慨。
8月2日凌晨，东莞住建局等8部门联合发布关于进一步做好房地产市场调控工作的通知（以下简称通知），内容包括：法拍房纳入限购；对意向购房人数超出上市房源套数一定比例的楼盘实行公证摇号选房、积分排序选房等；将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年；热点楼盘住宅限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年；建立二手住房成交指导价发布机制等。
这是东莞2021年来第五次发布调控政策，最近一次是7月9日，从时间密度上看来，目前尚无城市能超过东莞。
从近一年的重大市场调控政策来看，东莞更像是其他城市调控政策的追随者。但从最终调控政策严格度来说，东莞在新一线城市中已位列前茅。为何短短半年多内调控如此密集？新政策对楼市预期影响几何？炒房客在东莞还有“空间”吗？
调控最大目标：稳房价！
陈洁雅对近两年楼市表现困惑不已，在她看来，这几年东莞房子涨得很离谱。
她在接受《每日经济新闻(博客,微博)》记者采访时表示，2018年和2019年甚至更早之前买的房子基本都大涨了，很多人买了投资不住，现在市中心房源都很难买到了。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁对《每日经济新闻》记者表示，实际上，历次政策叠加，东莞调控已十分严格，但上半年仍表现十分活跃，出现了投机投资问题。近期高层对楼市调控提出了更高要求，加之东莞市场变化及深圳二手房成交指导价对楼市的抑制作用，直接助推了此次调控政策的出台。
从机构统计看，东莞整个城市的宏观房价，虽不像陈洁雅关注的热点片区热点房源一样跳跃性上涨，但总体来看近两年仍是成交量价齐升，且新房热度持续高涨。
乐有家营销副总经理杨乔在接受记者采访时表示，持续调控之下，东莞部分地区市场热度依然存在，政府为避免买卖双方博弈后市场再度出现量价齐升而出台政策，是对东莞楼市调控的决心，也是对国家房住不炒政策的积极响应。
据乐有家监测，去年下半年以来东莞新房成交量超4万套，创阶段性新高，而2021年上半年东莞一手住宅共网签23287套，同比上涨10.6%。尽管严格的调控政策对市场成交造成了一定影响，但与往年同期相比，成交量仍有大幅提升。
特别是在价格方面，2021年上半年一手住宅网签均价上涨至2.71万元/平方米，环比上涨8.4%，同比上涨18.9%。
在这样的市场背景下，通知将加强商品住房预售监管及交易过程纳入调控管理之中。对意向购房人数超出上市房源套数一定比例的楼盘实行公证摇号选房、积分排序选房等制度，优先保障无房居民家庭购房需求。对意向购房人数超出上市房源套数比例较高的热点楼盘，住宅限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年。
“总体来看，这次的调控政策杀伤力都比较大”，美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，而最直接的导火索是上月住建部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知。东莞房价目前还处于上升通道，所以大方向来讲，这次调控政策的最大目标是稳房价。
建立二手房成交指导价
通知提到，在前期发布成交活跃二手楼盘网签交易价格的基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，并加大对虚高挂牌价乱象的整治力度。
要求各房地产经纪机构和房地产销售服务人员下架虚高价格房源，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房成交指导价的挂牌价格。
何倩茹认为，建立二手房成交指导价制度，从对市场实际影响力度及时间长度来看，预计短期内政策的杀伤力最显著。
而建立二手房指导价，亦是市场倒逼政策出台。据乐有家监测数据，2021年上半年东莞二手房网签已不足万套，同比下跌29.8%。
与网签量表现有所不同，尽管市场热度逐渐递减，房价却是稳步上涨。2021年上半年二手房成交均价上涨至2.40万元/平方米，同比上涨22.4%，而由于市场持续高热，今年4月，东莞被约谈并列入房地产市场监测重点城市名单。
在加强金融管理方面，通知要求加强对各种渠道资金违规流入房地产市场的监管力度，严禁房地产开发企业、中介机构、互联网金融机构、小额贷款公司等违规提供首付贷等购房融资产品或服务。
宋丁表示，从多项政策细则来看，东莞此次调控综合了深圳、杭州、北京等地的现行政策，相较而言是最严的。如果新政策并不能像深圳二手房指导价那样取得显著成效，使市场有效降温的话，不排除将引发新一轮调控。
深圳中原研究中心认为，深圳今年调控较为严格，也较为成功，而去年东莞也出台多条政策，但房价上涨难以遏制，此次跟进深圳执行二手房指导价，预计成交量将有所下跌，房价上涨得到遏制，甚至有回调趋势。
限售时间全国最长
通知还提到，自发布之日起，企事业单位、社会组织以及自然人通过司法拍卖途径购买本市商品住房的，须符合本市住房限购政策要求。
暂停向个体工商户销售商品住房；购房人弄虚作假骗取社保证明购买商品住房的，一经查实，撤销其合同备案，已办理不动产登记的，按规定更正撤销。自撤销合同备案或更正撤销不动产登记之日起5年内禁止购买商品住房，而对新入户购房的认定条件作出适当调整，使相关政策的衔接更合理。
值得注意的是，相较此前深圳、西安、长沙、杭州、上海等地都已出台企业暂停购房政策，东莞此次个体工商户限购力度稍有逊色。
何倩茹表示，东莞目前对个体工商户是暂停销售住宅，但企业只要注册满2年仍可购买，如果投机者钻空子继续炒作可能会导致后期追加调控。
通知还借鉴部分房地产市场监测重点城市做法，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年。深圳中原研究中心认为，限售时间进一步延长至5年，为全国最严，新房加上交房时间限售期达到7年以上，对于炒房群体是一个大的打击，炒房周期延长、成本提高，风险明显加大。
杨乔认为，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，提高了税费成本，相当于直接增加了购房成本。接下来东莞二手房交易量和价格都会趋于稳定，投机需求进一步被打压，有利于东莞工业和实业的发展。
对于调控限度，何倩茹表示，目前各城市都在互相学习，将其他城市有利于调控的政策收入囊中，而政策执行力度其实可以无限扩大，比如限购延长到8年、10年。
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