随着国内多个热点城市房地产调控的趋紧，市场降温的概率也在加大。

从市场所释放的多个信号来看，楼市似乎再次进入了降温通道。政策所带来的威慑效力，将直接贯穿整个下半年。房地产调控将进入稳定市场秩序，保障行业平稳健康发展的空间。

市场：有所降温

根据克而瑞研究中心监测的数据显示，7月份29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降12%和11%，较2019年同期下降2%。

一线城市方面，成交整体仍处高位，环比下降17%，同比仍增长1%。各城市成交环比皆降，其中北京、上海成交高位保持，同比均实现正增长，广州、深圳成交持续走低。25个二、三线城市成交适度回落，同、环比分别下降13%和10%，较2019年同期下降4%。近7成二、三线城市成交同比转降，其中不乏南京、武汉、佛山等热点二、三线城市。宁波、昆明、东莞等成交跌至年内低位，徐州更是创年内新低，同比近乎腰斩。

业绩：表现不及历史同期

从A股上市房企半年报的披露情况来看，表现不尽如人意。

房地产调控环境自去年底以来持续趋紧，房地产开发企业的销售业绩和盈利水平面临着较大挑战，当前房企的业绩增速下滑和资金链紧绷是最直观的表现。据东方财富金融终端数据显示，截至2021年7月底，A股市场房地产开发板块（按申万行业分类）116家上市公司中，已有46家发布了半年报业绩预告。按业绩预告类型来看，46家上市公司当中，报告期内实现净利润同比减少的有26家，占比约56.52%；同比增长的有19家，占比约41.3%；1家不确定。此外，46家上市公司中有20家对归属上市公司股东净利润进行了预亏损发布，预亏企业数量占已发布盈利预告企业数量的43.48%。从数据来看，今年上半年房企业绩亏损现象相较往年有所增多，房企盈利空间受到一定程度的压缩。

对此，中房研协测评研究中心分析认为，一方面，在持续、高压政策调控下，房企的销售价格、推盘去化、销售回款等均受到一定程度的阻力，业绩下降，利润空间受到挤压；另一方面，不少房企谋求业务转型，但由于转型过渡期较长，短时间内投入产出效益不理想，同时部分房企转型失利造成现金流紧张，利润率也会出现下滑。

不止半年报稍显逊色，7月份百强房企整体业绩表现也不及上半年和历史同期。

根据克而瑞研究中心发布的数据，TOP100房企单月实现销售操盘金额8611.7亿元，环比降低33%。包含几家龙头房企在内，不少企业的环比降幅超过35%。7月TOP100房企单月同比降低8.3%。TOP50房企表现不及百强整体，逾6成企业单月业绩同比下降。此外，超9成TOP30房企7月单月业绩不及上半年月均水平。累计业绩来看，1-7月百强房企累计销售操盘金额较2019年和去年同期分别增长32.5%和29%，增速较1-6月也有明显降低。

中房研协测评研究中心预计，政策压力下，居民购房需求受到抑制，市场整体成交规模回调趋势已定，下半年销售态势不容乐观。其中，重点一二线城市市场或将逐渐恢复理性，成交缓步回落至正常水平；部分去化困难的三四线城市市场形势依旧低迷，成交或将持续低位运行。

政策：调控趋紧

市场的普遍降温与房企的业绩不佳，与最近一段时间以来，多地热点城市调控政策升级等因素有关。

7月30日，中共中央政治局会议重申“房住不炒”，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正也对房地产作出了更为详细的定调。韩正指出，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。城市政府要切实落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。

7月29日，住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，要求切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。同时，将银川、徐州、金华、泉州、惠州市纳入房地产市场监测重点城市名单。

约谈房价上涨过快城市，已经成为调控的一个重要手段。8月2日，浙江省金华市住房和城乡建设局发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》明确，金华市在实行住宅限售、实行公证摇号销售、加强二手住宅价格监管、加强金融监管、严格更名管理、落实主体责任等方面进行调控。《通知》指出，凡在金华市区新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。

同日，广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设和交通局联合发布关于取消人才住房政策的通知，自2021年8月2日起执行。据了解，作为广州的热点区域，黄埔区是广州首个明确发文取消人才购房政策的区域。根据广州中原研究发展部统计显示，2021年上半年，黄埔区新房成交量为9103宗，同比涨幅为78%；新房均价为34417元/平方米，而去年同期的均价还不足30000元/平方米。从这次出台的政策可以看出，广州部分区域人才购房的条件在逐渐收紧，这也将进一步抑制炒房空间。

此外，今年以来，多个热点城市还建立或实施了二手房成交参考价机制，成为今年存量市场最重要的一项政策，进一步体现了房地产全方位监管的导向。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，楼市调控进入到新的模式，及时发现问题，及时解决问题，有助于进一步促进房地产市场健康发展。