每年新增1.5万亿，这才是地产开发的新蓝海！

2021年08月10日 09:04

来源：明源地产研究院

从远古时期挖洞而居、帝王陵寝，到当今世界最深的地下建筑—中国锦屏地下实验室的投入使用，人类向地下探索的过程没有停止过。随着城市化进程的加快，地下空间开发的黄金十年已经到来。

8月1日起《深圳市地下空间开发利用管理办法》（以下简称《办法》）已正式开始实施，为集中开发提供政策支撑。早在今年4月26日，财政部、住房城乡建设部和水利部三部委就提出共同推动地下空间建设。国家层面，十四五规划和2035年远景目标纲提出的碳达峰、碳中和，韧性地下空间等都与地下空间综合开发有着紧密的关系。

蓝图逐渐清晰，开发正当其时

如果20世纪是高层建筑的世纪，那21世纪一定是开发利用地下空间的世纪。按照世界发展进程的一般规律，当一个国家和地区的人均GDP处于1000美元至3000美元的发展阶段，往往也是人口、资源、环境等瓶颈约束最为严重的时期。大城市建设用地紧缺、土地利用结构不合理、城市交通拥堵、污水垃圾排放处理难等问题与人们追寻更可持续美好生活的需求背道而驰，亟待解决。

放眼已经完成城市化进程的发达国家，从1863年英国伦敦建成世界上第一条地铁开始，从大型建筑物向地下的自然延伸发展到复杂的地下综合体（地下街）再到地下城（与地下快速轨道交通系统相结合的地下街系统），包括旧城的改造、地下市政的发展，地下建筑贡献良多。

据对日本的统计，人均GDP在200～300美元之间时，城市地下空间的开发已成为经济发展的需要，在此期间日本建设了首批地下街；人均国民生产总值在500～2000美元之间时，城市地下公共空间大规模开发，在此期间日本建设了100多条地下街和地下公共车库等设施，现有80%的地下公共空间均建于这一时期；人均国民生产总值超过2000美元时，地下公共空间建设量增长速度趋缓，城市浅层地下公共空间饱和，开始进行深度地下公共空间开发研究。

回看国内，地下空间开发高速发展。“十三五”期间，全国累计新增地下空间建筑面积达到10.7亿平方米，城镇常住人口人均新增1.26平方米；投资总额约8万亿人民币。地下空间开发仍在持续扩容，支撑长期发展。

地下空间开发主要存在两个重点，一是技术问题，二是规划问题。

在技术方面，陈湘生曾在第八届中国（上海）地下空间开发大会上表明：“我们建造过程是没什么问题，关键是规划、业态的布局。”

在政策规划方面，之前处于试点阶段，确实存在政策法规不完善、开发归属权不明确、没有统一规划导致实施协调难度大等问题，一定程度上阻碍了地下空间的开发利用。

如成都人防工程“地一大道”早年修建时没有考虑未来和地铁接驳，建好后将地下商铺40年的经营权卖出，打造成地下商业街后又转租给个体工商户。现在因为不与地铁联通，人流量下降，商户亏损纷纷退租。建一条地铁连接通道就能提升人气，但政府、业主、商户复杂的产权纠葛让这个方案根本推不动。

目前各地政策正在逐步赶上。《办法》中明确了整体规划的开发导向，也提到空间开发权属问题，为地下空间开发保驾护航。三部委提出的共同推动地下空间建设，也旨在加强部门合作，降低地下空间资源的整合难度，提高政策落地性。

“21世纪末，将有三分之一的世界人口工作、生活在地下空间中”，“高铁院士”王梦恕这样评价地下空间的发展前景。这样广阔的市场，于房企而言也是重大机遇。

房企进入地下空间赛道的5大机会

（一）与轨道交通企业形成合力，发展TOD模式

TOD物业开发模式，是以城市轨道交通站点为中心，以400-800（5-10分钟步行路程为半径开发集居住、商业、办公等为一体的综合物业形态。TOD模式通过土地使用和交通政策来改善城市发展过程中产生的交通拥堵、用地不足等问题，是房企转型的重要路径。

1、通过TOD开拓新的土地资源获取渠道

作为城市地下空间的核心骨干，轨道交通发展迅猛。未来5到10年，上海城市轨道交通可能超过2000公里，北京、广州也可能超过2000。深圳大概是1350，成都大概是1800—2000公里，而且会实现从量到质的转化。根据测算，未来三年TOD物业开发建筑面积将达到7.2亿平方米。

而把土地资源、地下空间资源利用起来，与城市空间发展协同起来是一件双赢的事，对政府来说降低轨道交通建设成本，对企业来说增加拿地渠道。

2、发挥物业开发、招商运营方面的优势，培养城市综合运营能力，拓展能力半径

TOD模式下的土地由于具备便利的交通设施与商圈，能够拥有较高的项目溢价与增值空间。

由于成本高，目前涉及到TOD业务的主要是碧桂园、万科、龙湖、保利、招商蛇口、绿地、华润等龙头房企。

其中万科背靠地铁股东资源，“地铁国企+头部房企”的模式实现双赢。龙湖2018年提出将TOD模式作为可持续发展战略中的重要一环，重庆江北观音桥北城天街是龙湖探索TOD模式的萌芽，观音桥片区现已发展成为一个商圈，依托重要城市枢纽、过往经验及项目特点进行量身定制，取得项目溢价的最大化。

值得期待的是，2020年以后，大量三四线城市达到轨道交通建设门槛，为中小城市发展TOD项目提供机会。

（二）布局地下物流地产

两年前，京东胶囊物流给人们描绘了这样一个场景：只需在家点击鼠标下单，商品就会像自来水通过地下管道一样很快流入你家，这就是地下物流。

地下物流系统是一种新兴的运输和供应系统，最终发展目标是形成一个连接城市各居民楼或生活小区的地下管道物流运输网络，并达到高度智能化。相对于传统的公路、铁路、航空以及水路运输方式，地下物流起步较晚，但有着巨大的优越性：

1、造价低

地下物流系统的造价主要是拆迁费和土地费用，比修建地铁和地面高架桥费用要低。

2、安全、高效、环保

在电子商务环境下，配送速度是物流系统的核心竞争力之一。地下物流系统与其他地面运输互不影响，也不受气候和天气的影响，可实现高效、低成本、准时、可靠的运输，在实现零库存方面起着积极的作用，能很好地解决制约电子商务发展的瓶颈。

在日本东京建设的300公里地下物流系统评估中，地下物流运输速度提高了24%，能源消耗减少18%。

房企对于物流地产并不陌生。

2014年平安不动产收购了成都新地空港物流园，正式进入物流地产领域。同年，万科成立物流地产事业部，正式进军物流地产，2015年，推出独立物流品牌万纬，定位于现代仓储设施和物流一体化运营的物流园区和产业园区专业开发商以及运营商，业务主要为标准设施开发、定制个性化物流服务、收购与回收。

总的来说，房企进入物流地产有四种模式：房企主导运营、与物流企业合作、收购参股物流企业、与电商企业合作。

相比其它类型的公司，房企进入物流地产有以下优势和机遇：

1、拿地能力较强，土地储备丰富

零售、金融企业也在涉及物流地产，房企的优势在于可以充分利用存量用地，开发地下物流，但需注意的是，相比地上物流，地下物流开发难度升级，需提前做好技术准备。

2、人工成本降低，高效配送提升租金

物流行业面临的人工紧缺导致人工成本上升，地下物流的高度信息化、自动化将会减少对人工的依赖，大大降低人工成本。地下物流设施安全性高，低货物破损率与丢失率，高周转率提供了更专业的物流服务，带来更多的盈利。

除此之外，物流地产项目的收益主要依靠租金，投资回收率普遍在5%-7%之间，而地下物流的配送速必将带来租金的提升。

3、新城区空白多，一线城市消费品物流需求旺盛

任何地下空间建设都比较依赖政府规划，对于北京、上海这样建成已久的超级城市，旺盛需求与改造难度并存。反而类似如雄安新区、珠海横琴一样规划打造的新城、新区，预留了充足的发展空间，地下物流更容易实现。

除了对城市的筛选，对物流需求的分析也至关重要。城市地下物流建设会受到建设成本、安全性的影响，可运输的货物类型有限，总体来看，一线城市的租赁收益率稳定，人口规模大且人口结构年轻化，对生活消费品需求持续旺盛，以二三产业为主导的城市，物流需求更多集中在高端高新产业。

（三）切入地下市政产业，成为政府放心的城市服务商

1月22日，住房和城乡建设部组织召开视频会议，部署落实《关于加强城市地下市政基础设施建设的指导意见》。

地下市政设施以综合管廊为代表，包含地下污水处理厂、垃圾处理转运厂、地下变电站、地下雨水泵站及调蓄池等。

城市地下市政基础设施是城市的“里子”，随着新型城镇化进程的不断加快，人们对城市高质量发展的呼声不断提高，人们越来越关注诸如城市地下管廊、地下通道等地下基础设施的更新与完善，涉及到城市安全和城市韧性，成为未来城市发展需要攻克的重要内容。

城市服务是地下基建的重要一环，单靠政府力有不逮，房企切入这个领域有以下机遇：

1、地下市政是基建补短板的重心方向之一，潜力巨大

城市服务的范围非常广阔，其中市政环卫是主要内容，也是目前来看物管公司尝试较多的领域。市政环卫能够为物业管理行业带来16%的营收增量；ROE15%左右，水平出色；轻资产属性；竞争格局分散，具有切入空间。

《办法》指出，地下空间开发建设中，建设单位在规划基础上增加城市基础设施、公共服务设施等情形的，可以给予容积转移或者奖励、地价优惠、财政奖补或者依法实施税收减免等，具体办法由相关部门制定后报市政府批准，从政策层面给到了支持。

2、房企数字化运营能力成优势

因为地下空间开发的不可逆性，所以在规划、设计、建造、运营维护的全流程都更加注重数字化、智能化。相对传统环卫企业，房企数字化运营物管能力更胜一筹。

万物云城为珠海横琴提供包含地上地下的基础设施管养工作，通过科技赋能和成熟的智能化服务平台，成为政府信赖的城市服务商。2020年万物运城的城市服务合同收入12.5亿元，同比增长220%，按照计划，如果成功落地100个项目，到2023年将实现100亿合同收入。

（四）填补地下停车需求，扩大收益产业链

我们应该都有过这样的体验，开车出去吃饭，在附近饶了好几圈没找到车位，最后好不容易在距吃饭地两公里地地方找到了车位停好了车，再返回吃饭地点，一个小时也过去，顿时兴致全无。这种情况，在老旧街区和繁华地段的商场附近尤为突出。

这就是地下停车场的需求所在。

1、停车需求不断攀升

目前中国有2.4亿机动车，但车位数量不到1亿。

从全国规模来看，虽然近五年新建购物中心等商业停车配比已超过国际惯例标准，然而城市地下车库供给依然不能满足城市机动车快速增长的需求，停车场依然是地下城市空间开发的重要部分，不仅可以获得停车收益，而且可以使写字楼或商场产生溢价。

2、传统停车场将被逐渐取代

传统停车场建设因为占地空间大，投入成本高，不符合城市空间利用率要求，将会逐渐被地下停车场取代。

依照国外经验，世界顶级的大城市无一例外地拥有大量的地下停车场。巴黎的地下建设了 83座地下车库，可容纳 43000多辆车，弗约大街建设有欧洲最大的地下车库，地下四层，可停放 3000辆车。

目前，我国的地下车库大多附建在高层建筑之下，或者与地下街相结合。

3、标准化和产业链扩展带来高收益率

国外称地下停车场为印钞机，因为地下停车场用地成本低，属于比较低端的运营，很容易做出标准化。

除了获取停车收益外，还可以利用巨大的停车流量，在停车场内增加汽车维修、洗车、汽车美容、代客泊车、移动加油、等多种商业模式，扩大停车场收益产业链。如果一家公司拥有100万个车位，增加美容保养、仓储空间等项目，每年额外收入可达百亿。

杭州钱江新城超大型地下车库是新颖独特、功能发挥较好的案例。总设计泊位为1800个的巨大停车场内部还配件地下商场、休闲茶吧、娱乐用房、修车服务等辅助设施，是一个集停车、休闲、购物、娱乐等一体的地下综合体。

（五）发力地下文化、体育

地下文化建筑包括影剧院、文化宫、博物馆等，地下体育建筑包括综合体育馆和各种单项运动，如地下网球场、游泳馆等。这类建筑对没有对天然光线的要求，相对教育等公共建筑，很适合建在地下环境中。

汉阳陵地下博物馆位于今陕西省咸阳市，是目前中国第一座全地下的现代化遗址博物馆，建筑面积8千平方米，内部利用地热资源的水源热泵进行空调通风，先进光源照明和虚拟成像再现了汉景帝时期的历史事件、人物等。

除了博物馆，图书馆也非常适宜地下空间。美国的高校图书馆很多都在地下，因为地下可以恒温，对书的保存非常有好处。

此前，体育、文化项目的整体经济效益一般，受运营成本高、闲置率高、税费高等因素的制约。8月3日，国务院印发日前《全民健身计划（2021－2025年），加大全民健身场地设施供给，到2025年，带动全国体育产业总规模达5万亿元。这些政策出台，不仅为本就价格较低的地下体育馆进一步降低成本，而且大力带动了市场需求，从而提高收益。

上海徐家汇体育公园充分利用地下空间，地下一层设置了市民喜闻乐见的运动项目，包括乒乓球、羽毛球、网球、击剑、拳击、瑜伽、舞蹈等，采用半地下覆土建筑形式，为地下空间引入自然采光和通风。地下二层配套了一定数量的停车位。

布局需总体规划，考虑全局效益

做好开发利用城市地下空间总体规划，事先要有充分调研，它关系到今后发展的全局效益。

1、区域选择

我国城市地下空间呈现“三带三心多片”的总体发展形态。三带为东部沿海带、长江经济带和京广线连绵带。三心为北部发展中心、东部发展中心与东南发展中心。

其中东部地区地下空间增量最高，注重存量用地的地下空间开发，东部地区又以长三角地区地下空间建设指标最高。中部地区势头迅猛。

2、城市选择

各地需求与市场成正比，配套设施完善的高密度城市占据龙头。

北京、上海作为国内地下空间开发利用最大的两个城市，进入规模网络化，地下空间开发规模、开发水平远超其他城市，目前的发展趋势是对原有地下空间开发进行优化整合，向网络化大型商业综合体发展。

广州、深圳、南京等区域中心城市进行更充分地浅层地下空间开发，逐步将市政设施地下化。

其他快速发展的城市依据各地情况，开始全面规划市政、文娱等不同功能地下空间；中小城市也在做做各地块开口的预留准备。

3、业态选择