学区房，终于迎来最大利空！
8月25日，北京召开了“教育‘双减’工作新闻发布会”。在这次会议上，北京市透露了即将进行的“教师轮岗”的细节。
其力度大幅超过此前的预期，堪称“学区房的最大杀招”。
下面是这次发布会透露的重要信息：
1、谁参与“交流轮岗”？
距离退休时间超过5年的，且在同一所学校任职满6年的公办学校正、副校长，原则上应进行交流轮岗；公办学校的在编在岗教师，凡距离退休时间超过5年的，且在同一所学校连续工作6年及以上的老师，原则上应进行交流轮岗。
2、怎样“交流轮岗”？
主要形式包括区域内校长交流轮换、骨干教师均衡配置、普通教师派位轮岗三种。
城区模式：完善学区（教育集团）改革，着力推进跨学区（教育集团）交流轮岗。在推进学区（教育集团等）内校际间师资均衡配置基础上，重点推进全区范围内义务教育学校校长交流轮换，区级以上骨干教师均衡配置，普通教师派位轮岗。
远郊模式：全面推进交流轮岗。在全区范围内，推进义务教育学校校长交流轮换，区级以上骨干教师均衡配置，普通教师派位轮岗。
3、激励和保障机制
将义务教育学校校长教师参与交流轮岗和工作绩效作为校长职级晋升，教师专业技术职务评聘与晋升，区级及以上骨干教师评选、评优评先等方面工作条件之一。切实保障参加交流轮岗校长教师的工资待遇，在绩效工资分配中予以适当倾斜。
增加教师编制，其中今年北京市将从学科类校外培训机构员工中招聘366人，提供“编制内教师岗位”。
4、试点先行
选取东城区、密云区作为试点，率先开始干部教师轮岗交流工作。未来，全市将有计划地逐步扩大试点，在2021年年底之前，再启动六个区的干部教师轮岗交流试点。
其中：东城干部教师今年不少于2000人交流轮岗，三年内100%交流轮岗。
为什么说北京的教师交流轮岗方案，对学区房构成了重大利空？下面我着重分析一下。
中国房价高、而学区房的价格更高。可以这样说，学区房是高房价的带头大哥。在北京、上海和深圳，学区房价格动辄每平米30万、40万，不断刺激着大家的神经，也拓展了房价的“天花板”。
正因为如此，今年4月30日召开的中央政治局会议才明确提出：“防止以学区房等名义炒作房价”。
在政治局这样高层次的会议上，对楼市做出如此细致的要求，是极其罕见的。这也意味着，对学区房的整治到了非进行不可的地步了。
回顾过去10年的楼市调控史，对学区房的整顿已经进行过三轮，而且每次都是北京市身先士卒。
第一轮是针对各种奇葩学区房，这主要在有历史的老城市存在，比如北京出现的“过道学区房”、“地下室学区房”、“仓库学区房”。其中没有居住功能的房子，失去了获得学位的资格。
第二轮是搞“大学区制”，北京是从两年前开始搞的，深圳等一批城市在跟进，但尚未在全国全面推广。
第三轮是教师交流轮岗，深圳写出了地方法规，北京则率先公布了具体方案。
要说杀伤力最大，还是教师交流轮岗。
熟悉教育的朋友都知道，一所名校的产生需要三大因素——好校长、好老师、好学生。
校长至关重要，一个业务能力强、廉洁清正、远见卓识的校长，可以带领学校走的更远、更稳，这是诞生名校的重要基础。
其次，是要有一群经验丰富、敬业负责的老师。他们愿意以教育为终身的事业，愿意奉献，而且有长期的积累、传承。
第三，是要有好生源。好生源，或者说好学生，其背后是好家长。如果一个学校的学生家长，大多是名校毕业，可以提供良好的家庭氛围，重视孩子教育，而且可以给学校带来优质资源，那么这个学校一般来说差不了。即便是一所新学校，也会不断进化成为名校。
对于国家来说：在义务教育阶段均分公共教育资源，是天经地义的，也是国际惯例。
在义务教育阶段就不应该有名校，尤其是软硬件都领先其他学校“一大截”的名校。
中国存在显著的地区差异，一线城市和西部乡村的学校，很难保持软硬件的一致。但至少在一个城市的内部，应该尽量均分义务教育资源。
之前各地打压学区房，一般使用大学区制，也就是说把几个相邻的小学、几个相邻的初中，绑定为一个大学区。然后根据积分，或者摇号，确定谁家的孩子上其中的好学校。
这种做法，只是改变了学区房的“游戏规则”，而不可能消灭学区房。更何况，大部分的城市尚未全面推行这个制度。
在很多大城市，都有连片的好学校。也就是说，即便搞了大学区制，也会有学区房的概念存在。
至于合肥等地针对学区房限购、限价，更是无法真正压制住学区房。
只有教师、校长的制度性交流轮岗，才有真正的疗效。
北京宣布的交流轮岗制度，超出了很多人的预期。
首先，这是制度性的、比较彻底的轮换。只有距离退休不到5年的校长、老师才能避免轮换。在一个学校干满6年，就需要交流轮岗。
这其实就是学习日韩的做法，让每个老师在一生中轮换至少5到6个学校。
其中的骨干老师，也就是名师会被“均衡配置”；普通老师，则可能采用随机派位的方式。
这对于“渣校”来说，是大利好，因为会来一批骨干老师。对于传统名校来说，在“均衡配置”骨干老师的前提下，师资力量会下降。
校长的轮换，也将对学校产生较大影响。
不能轮换的，只剩下生源（以及学生家长）了。
或许有人会说：只要生源不变，名校仍然会有。因为有些区域，比如北京的西城、海淀，深圳的南山、福田等，广州的越秀、天河，本来就是公务员、高级知识分子集中的区域，学生家长多是社会精英，学生成长环境好。
但这不是公权力可以干预的了。我们难道还要强令北京的孩子，必须去廊坊上学吗？
从日韩长期坚持教师交流轮岗的效果看，已可以在很大程度上压制名校的产生、学区房的产生了。
如果北京式的义务教育阶段校长、老师交流轮岗制度，最终在全国推广，那么现有的大部分学区房的价格会下跌。
名校会有惯性，还会存在很多年。但只要老师轮岗长期坚持，它们带给周边房子的溢价，将不断减弱。
至少在目前，不要贸然买学区房了。尤其是尚未实施大学区制的、一流学区房，风险极大。
大学区制、教师交流轮岗，足以让大城市价格畸高的“一对一学区房”，价格下跌一半！尤其是其中的高层老破小，一旦没有了名校加持，又没有旧改可能，居住体验极差，将来会非常麻烦。
最近深圳“百花小学+实验学校初中”的一套学区房，在拍卖中只卖到了每平米10万元，远远低于此前的17万元。
这说明学区房的走势已出现了大逆转！
但话说回来：未来是否每个城市都能做到北京这样，北京自己能否长期坚持彻底的教师轮换制度，都有待观察。
是否做到，是否坚持住，是考验各地政府调控楼市决心和诚意的试金石。
希望这个制度尽快在全国推广，并能坚持下去。
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