中国楼市调控的决心从没有像今天这么坚定，这么深入根本。
前段时间，新政提出，热点城市土拍封顶溢价率只能到15%。消息刚传出来，底下十几个城市立马就中止了二次供地。
还没等外界反应过来，以往犹如脱缰野马般的土地，就再次被挂在各市官网：
顶破了天，也就是15%的溢价率。
而在此之前，这些城市原本的封顶溢价率是多少呢？
天津，最高封顶溢价率达50%，深圳45%，杭州、南京30%......甚至乎，重庆首轮土拍根本没有设置封顶溢价率，最高的地块直接干到了129%，翻了一倍有余。
现在，任你土地多金贵，还是有什么别的坏心思，统一削平头处理。
就连以往一边压数据，一边通过竞配建、竞自持这些手段，间接抬高土地价格的方法，也被毫不留情地指出：
“不得以竞配建等方式增加实际地价。”
很明显，调控已经不要纸面数据了，而是要真切落地到具体的民生感受。
毕竟，人们有没有动力买房生娃，看的不是统计局的数据，而是房产销售、中介还有房东嘴里说出来的数字。
未来，中国楼市的调控规划中，要落实到房价这个终端，政府和土地这个关键一环，绝对不会缺位。
毕竟，只有管住卖面粉的人，面粉和面包才有稳住的可能。
这不，在新政提出没多久，作为社会主义先行示范区的深圳就率先出手，继首推二手房指导价后，通过房地联动，让新房价格实现了刚性下降。
深圳的大转向，是否意味着楼市“只涨不跌”的神话彻底终结？让房价实现刚性下跌，是可复制、可推广的吗？
让我们回到深圳身上寻找答案。
深圳这次真的搞出来了大动作，乍一看是让利房企，根本却在于惠及民众。
具体有五个规则调整：
1.强化“房地联动”，进一步下调住房销售限价；
2.竞自持租赁住房+摇号；
3.严格落实购地资金审查机制；
4.强化企业信用约束；
5.健全市场准入机制
先说第一点。
在8月29日发布的二次土拍公告中，深圳的封顶溢价率从45%，统一下调至15%，同时下调限价盘售价3%-9.1%，最大力度将近打了九折。
光看这个百分比，你可能没有什么实际感受。
以未来房价降价幅度最大的前海桂湾地块为例，原本的商品住房毛坯房最高均价为9.9万元/㎡，调整为9.2万元/㎡，降幅为7000元/㎡。
而今年一月份，同板块的龙光前海某限价楼盘的毛坯房，开盘均价就已经去到了10.7万元/㎡，还被阔绰的深圳人民争破了头，一日扫光。
再算上今年五月份深圳发布的装修价格指导意见，未来这个地块开盘，就算是全精装修，也只需要9.7万元/㎡。
这意味着，明后年的新房，会比今年的房子还便宜。
就这一招，直接按死了未来三年内的房价预期。还唱涨？三年后的房价比现在都低，投资客还敢抄底吗？
至此，深圳的房价组合拳已经形成闭环：
一招指导价锁死二手房价格，让一手房失去套利空间，再降低地价，进一步下调新房价格，让房价彻底失去炒作空间。
今年五月份，我们就关注到深圳房价开始扭头下跌，结束了连续23个月的上涨行情。尽管跌幅不大，但我们判断，这具有极大的信号意义。
果不其然，随后的几个月里，深圳的房价一路下探，再也没有向上的趋势。
就连7月二手房成交量也仅为2557套，根据《证券日报》统计，近10年时间里，深圳二手住宅单月成交低于这个数字的情形，仅出现过8次，
图源：南方都市报
可以判断，这几年内，将有一大批人加入观望队伍，在等待的过程中攒足首付款，在真正居住需求的驱使下，稳妥上车。
这一招，有可能在一线城市推广。
对于深圳政府而言，今后房价上涨将会完全可控。再进一步来讲，深圳的一二手房房价，有望在政府的引导下，实现系统性轻微回调。
毕竟，根据中国经济时报的说法，深圳需要“实现全体人民共同富裕上‘先行一步’，成为新一轮深化改革开放，推动共同富裕的成功范例。”
既然要共同富裕，首先要保障全体人民住有所居。
这个表述出自8月31日国新办举办的“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会。
注意了，不是居者有其屋，也就是说，重点并非让所有人买得起房，而是有房可住。
而这也是深圳这次土地出让的重要调整。
1.租赁住房引入政府-市场双主体运行
这次，在出让的22宗地块中，2宗为全周期自持住宅，6宗在达到地价上限之后竞配建“全年期自持的市场租赁住房”面积，上限40%。
全周期自持的意思就是，房企拍地后只租不售，需要持有70年，该过程自负盈亏。
早在2017和2018年，深圳就推出全年期自持的租赁住房。由于这类土地资金回笼周期长，因此均被具有国资背景的深圳市人才安居集团拿下。
这次，深圳希望通过更低的地价以及税收优惠，在租赁房供给这一块，引入更多市场化企业，丰富租赁房数量。
2.全面学习新加坡住房模式，以公共住房为主，商品房为辅
除了上述八宗地块外，剩下的14宗地块，也都涉及公共住房，包括安居型商品房、人才住房以及公共租赁住房。
此外，根据2018年颁布的《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，今后，公共住房会占住房供应总量的60%左右，剩下的才是商品住房。
远的不说，光是今年，深圳就会新增6万套新房，4万套公房和10万套租赁住房。
从需求端来看，深圳常住人口高达1756万人，与此同时面积仅为上海的1/3，广州的1/4，北京的1/8，算下来主城区的人口密度已经快要赶上上海。
然而，根据2018年房博会的数据，深圳商品住房仅为181万套，加上城中村等其余住房，共计1065套住房，远远不能满足旺盛的住房需求。
为买不起房的流动人群，打造的“高翻台率”租赁住房，以及便宜易上车的公共住房，将会成为今后的主流。
因此，真正需要关注的是，今后商品住房的供应将会少于公共住房，这意味着，优质的商品住房依旧是稀缺资产，并且会有强劲且持续的需求支撑。
自1987年12月，敲下拍卖国有土地使用权第一槌以来，深圳就率先开启了住房商品化改革，为国家住房制度改革提供了大量经验。
几十年过去了，深圳也率先摸索了新加坡式的多层次住房供应体系，并将成为全国唯一一个全面推行这种体系的城市。
当然，个中经验，其他城市也将受益匪浅。
今后，北京决策，深圳示范，浙江推广，多城选择性执行，将会是楼市调控的常见场景。
对于深圳的一线兄弟城市北上广而言，对于价格的严控，乃至下调是极有可能参考推广的。
作为粤港澳大湾区的另一
双子星，广州在二次土拍规则中同样使出了地价-房价联动的招式。
主要针对的是黄埔和南沙两个去年上涨较多的区。其中，黄陂地块未来项目售价最高仅为46796元/㎡。
然而，当前黄陂板块在售的保利翔龙天汇，吹风价已经去到了5-5.5万/㎡，另一个融创翔龙广府壹号，近期加推吹风价已经逼近6万/㎡。
即将推出的新盘房价比未来两三年的房子还贵，同样打爆了整个板块的价值预期。
与此同时，广州的二手房参考价虽然来得最迟，但力度最大，基本折扣在5-8折之间，如中海花城湾，目前在链家网的成交均价为17.5万元/㎡，参考价格仅为9.3万元/㎡。
对于需求极为旺盛的一线城市而言，长期来看，这其实就是在建立起全面的房价指导和控制体系。
短期来说，就是用时间换空间，锁死二手房和金融杠杆，让买房人的需求延迟爆发，以稳定房价。
当然，这招对于更多的城市就不太适用了。
8月11日，昆明房协召开座谈会，提出要整改“恶意降价行为”；
8月29日，唐山市政府约谈十家房企，要求他们“不要再降价了”；
9月1日，长春市在此前限跌10%的基础上，提出给予人才和农民购房补贴，同时企业可对这类人群给予备案价85%以内的优惠折扣。
一句话，基本面不够强和没有人口大量流入的城市，折腾不起来，别说降价了，现阶段他们最大的任务还是托底，保持房价稳定。
因此，二三线城市更多还是严抓房地产乱象，从民生角度出发。
二次土拍中，多个城市强调整治房地产秩序，包括禁马甲、落实购地资金审查机制、健全市场准入机制等，避免房企的高风险经营行为和“大而不倒”的路径依赖，把整个行业拖下水。
这一点，看最近闹得沸沸扬扬，让多地为之出手的某大就知道了。
此外，多个城市还特别对房屋品质有专门要求，从“有房住”转向“住好房”，这也是对此前只限房价做的方向一次纠偏。
目前看来，已经有杭州、合肥、成都、南京四个城市对于房屋品质有专门要求。当然，相关的政策规定已经发布多时，问题只在于是否执行到位。
至于房价调控还会不会再加码？
前几日国新会举办的“努力实现全体人民住有所居”发布会尾声，南都记者提了一个关键问题，即“力争用三年左右的时间实现整个房地产市场秩序的明显好转”，具体包括什么措施。
倪虹的回应是：开发的偷工减料、买卖的虚假广告、租赁的克扣租金、物业收费不透明等人民群众反映的问题。
房价调节并不在此列。
回到文章开头的问题：
深圳让房价实现刚性下跌，是可复制、可推广的吗？
当前，各大城市的调控已经基本到位，稳房价是基调，等楼市泡沫挤出后，有着扎实的买房需求和良好基本面的城市，才是真正有价值的城市。
而对于这些城市，政策调控，只能让需求得到延迟满足。
没有人口和强支撑面的城市只是一地泡沫，总有一天会原形毕露。
因此，买房的第一原则是：把钱放到让自己放心的城市。
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