南京土拍新规下，地市、楼市有望更加理性。
“我们今天开始报名，八成首付。”9月7日，位于南京江北核心区的热点楼盘栖樾府进行报名，与另外三个楼盘一起，成为南京“金九”期间首批获得销许入市的楼盘。
值得一提的是，栖樾府这一由南京栖霞建设(3.250, -0.03, -0.91%)、卓越集团共同打造的项目，首付比例由此前开盘时的3成提高至8成。
事实上，首付比例达到8成的项目在南京并不鲜见。9月2日开盘的河西豪宅海玥万物、南部新城金陵华夏中心、中交锦方等三个项目，首付皆为8成，其中，中交锦方的综合中签率亦仅约为8.8%。
不过，这一情况多发生在热点板块上，远郊项目的首付比例仍为3成。事实上，在南京楼市频繁的调控压力下，市场已出现分化，新房房价涨幅也有所收窄。
除了对楼市的多重调控措施外，南京即将到来的第二轮集中供地中也发布了新的拍地规则，如限品质、限制报名、不得转让、不得联合开发等。业内认为，调整后的规则有利于土地市场稳定，促使企业在参与土拍时更趋理性，减少同一地块竞争的企业数量，降低地市热度，进而稳定楼市。
多个楼盘首付提至8成
经历了8月疫情带来的沉寂，南京楼市接入旺季。有统计数据显示，“金九银十”期间，预计将有90个楼盘、近2万套新房入市。在这其中，有数个楼盘传出首付比例涨至8成的消息。
9月7日开启报名的江北核心区栖樾府项目，已是项目第三次加推的最后一栋楼。
此前该项目曾于2020年9月下旬首开，共计154套房源，获得了2532组报名，综合中签率仅为6.1%，彼时首付在3成；同年10月，加推44套房源，共逾1800组报名，综合中签率降至约2.3%，首付为3成起。
如今在空档近一个月之后的“金九”时节，栖樾府项目第三次开盘，共有22套房源，户型建面约96平方米，销许均价为3.3万元/平方米。
据栖越府项目销售人员销售表示，该项目需验资金额258万元，同时，开盘当天需要缴纳选房定金60万元，成功选房后3天内签约，并交8成首付款。
初次开盘首付3成，此后加推节节攀高的情况，栖越府并非孤例。
位于江宁区的仁恒城市星徽名苑项目，曾于今年6月加推，首付比例也从之前的3成提高至5成，共计208套房源，销许均价约32432元/平方米，验资130万元。这样的条件下，该期还获得逾2500人报名，综合中签率约为8.3%，平均约12个买房人抢一套房。
此次9月下旬再加推，该项目销售人员称，预计此次加推首付将再度提高，“6成或8成都有可能”。另据介绍，在项目开盘首日交定金和验资部分的金额，同时需要在5个工作日内，办理签约付首付等手续。整体而言，付款节奏也较为紧凑。
除此之外，有消息称，江北核心区的佳源玖棠府、天宸江樾、天宸云筑，新玄武复地明日之城等项目也将于近期拿到销售许可证并开启报名，首付多在6-8成。
组合拳下有所降温
“南京对首付比例没有强制要求，不少位于热门板块如河西、江北核心区、城南板块等的项目，就通过8成首付来筛选客户，”南京中原地产分析师何智杰表示，同时，高首付比例对于企业回款、提高利润水平等都有所保障。
事实上，有当地中介人士向记者表示，首付8成的项目多在热门板块，其他较冷的板块比例仍在3成左右。
“可以说今年南京楼市就是出现了很明显两极分化的态势，远郊项目或者项目本身不好的区域，销售就比较一般，而热点板块、主城区域、价格倒挂区域依旧卖得很好，也是依然摇号的很多。”据何智杰观察。
这样的市场变化得益于持续的调控。2020年6月时，南京江北核心区的江畔都会上城也曾出现“万人摇”，加推的223套房源吸引了近1.2万人报名摇号，此后，加大供应、围堵限购漏洞、强化热点楼盘销售管理等规定出台。
今年以来，南京持续调控，5月下旬，升级无房家庭购房资格门槛；7月15日，又建立了统一的购买新建商品住房在线报名平台“宁小通”，并对部分关注度较高的项目采取集中供应方式上市销售，要求申购人仅可参加一个集中供应项目的购房报名。
9月7日，第二批采用集中供应的8个热门项目也正式公布，包括佳源玖棠府、复地明日之城等在内，购房者只可“8选1”。
一系列的组合拳下，效果有所显现。据国家统计局数据，7月份，南京新房价格环比上涨0.4%，同比上涨4.6%，二手房价格环比上涨为0.4%，同比上涨6.5%。
其中，环比涨幅自2020年10月以来，已保持连续10个月上涨的态势，但涨幅已有收窄的趋势，从3月的0.8%震荡收窄至0.4%。
尽管市场表现已有所分化，且整体上涨态势有所减弱，但南京市场的高首付比例，以及较为普遍的升级装修包是开发商提高自身利润表现的方式。
9月8日开启报名的江望润府项目除了8成首付之外，便配有装修包。据销售介绍，该项目升级装修包为4500元/平方米。9月1日已开盘的金基望樾府在全装修均价约4.7万元/平方米的基础上，还可搭配约5400元/平方米的升级装修包。
有对南京情况较为熟悉的市场人士表示，南京并未禁止装修包，除了1500元-2000元/平方米的基础包之外，开发商也会搭配升级包，价格不定，“南京限地价、限房价，开发商利润率并不算高，有些是保本，有些是微利，很多项目是要通过这种方式来赚钱。”
土拍新规趋严
良好的城市基本面，高首付比例、装修包加持，南京对开发商的吸引力颇大。5月下旬，南京首轮集中供地中，共计51幅地中有36幅触顶摇号。
其中，江宁区一宗地块参与摇号的企业达78家，雨花台区有两宗地块的参与企业超60家，江北新区也有两宗地块参与企业分别达到59家，火热程度可见一斑。
第三方机构好地研究院测算显示，首轮南京土拍中，有12宗地块的预期销售利润率（不考虑去化速度）不足2%。其中，万科竞得的一宗溢价率为30.3%，成交楼面价与毛坯销售限价差不足6000元，预期销售利润率仅为0.3%。
不过，上述因素在不断提高的拿地成本面前，或许不足以让企业勇往直前。
第二轮供地开拍在即，8月下旬，南京发布了土拍新规，参与门槛明显提高。除了溢价率定在15%以外，南京此次53宗地块的出让模式中增加了“定品质”的新规，部分地块的竞买保证金比例可提高至起始价的50%，
值得一提的是，南京此次部分地块规定不得合作开发，要求“不得联合报名竞买、不得合作开发，竞得土地后，竞得人可以按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让”。
上述市场人士表示，联合开发其实可以降低企业参与门槛，同样资金量企业可参与更多地块的竞拍；同时，合作也可分摊企业的财务成本，进而提高利润率。“其实南京之前拍的地很多都是至少两家联合开发，”其表示，限制联合开发的话，在一定程度上降低企业的参与度，促使企业更加理性。
此外，部分地块亦要求在竞得土地后6个月内住宅部分不得申领预售许可证。“目前不少开发商采用快周转模式，基本从拿地到开盘的周期在6个月左右，但不排除未来企业为了提高利润空间，将周期再缩短，”该市场人士称，“毕竟以前企业都是一年到一年半才拿到销许。”
事实上，南京第二批集中供地拍地新规甫一出台，此前在南京拿地不少的某华东房企内部人士便向记者表示，现在大部分房企都追求运营效率，“像我们就不参加了”。
亿翰智库表示，出让政策调整后，南京土地竞拍不再是资金量的单纯比拼，对房企的开发能力、运营能力、产品打造能力等多方面提出了综合要求。
何智杰认为，新的拍地规则针对性较强，提高了房企购地门槛，有利于降低土地市场热度，未来有望为楼市进一步降温。
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