“股神”沃伦·巴菲特曾经说，“我宁愿要一家资本规模只有1000万美元而净资产收益率为15%的小公司，也不愿意要一个资本规模高达1亿美元而净资产收益率只有5%的大公司。”
净资产收益率，即“ROE”，是判断一个企业盈利能力强弱的重要指标，ROE越高，说明投资带来的收益越高。随着房企从规模导向向利润导向转变，ROE指标受到越来越多的房企重视。
基于ROE的重要性，新京报房产新闻部以销售规模50强房企为基础，推出《2021年上半年50强房企净资产收益率（ROE）排行榜》（简称“榜单”）。根据榜单显示，今年上半年，50强房企的ROE呈现普遍下滑的态势，仅6家房企ROE超过10%，有近7成的房企ROE呈现负增长。
仅6家房企ROE超过10%
从榜单来看，今年上半年，排名前6位、同时也是ROE超过10%以上的房企分别为龙光地产、中梁控股、中国奥园、中骏集团、德信中国，宝龙地产。其中，龙光地产的ROE最高，为14.06%，领跑50强房企榜单，位居第一位。
值得关注的是，今年上半年ROE超过10%的房企数量相比于2020年上半年的12家缩减一半，位居首位的龙光地产的ROE相比去年同期也有所下降，降幅为3.1%。排名前6位的房企ROE也都同比出现下滑的态势。
从ROE排行末6位的房企来看，分别为蓝光发展、首创置业、建发国际、远洋集团、华侨城、首开股份。其中，蓝光发展因为债务等问题，其ROE已经为负；首创置业面临着“私有化退市”的局面；而华侨城和首开股份的盈利也处于下滑态势。
在ROE水平实现正增长的房企中，中国恒大、宝龙地产、招商蛇口、滨江集团的ROE同比实现较大辐度的增长。此外，华发股份、中国金茂、时代中国、新城控股、绿城中国、龙湖集团等房企的ROE同比也实现了小幅度的增长。
近七成房企ROE呈现负增长
从榜单来看，今年上半年，近七成房企的ROE同比下滑。
根据杜邦分析法，ROE=利润率×总资产周转率×权益乘数，这就意味着ROE盈利水平、资产周转率、杠杆水平三者相关。
对于ROE呈现普遍下滑的态势，与房企主动降负债相关。由于融资监管新规“三道红线”的发布，降负债成为房企上半年的重头戏，而随着房企控负债力度增大，杠杆水平进一步降低，ROE数值也相应下降。
此外，由于“限价”等政策因素和市场环境变化等原因，房企在上半年的盈利能力也有所下降，突出表现在毛利率、净利率的走低，而盈利能力下降也成为影响ROE指标走弱的原因。
随着市场环境的改变，房企如何能继续保持ROE稳增？
在行业利润面临“天花板”和降负债的基调下，房企要提高ROE需要加快资产周转率，资产周转率这一指标显得越发重要。比如，在新的市场环境下，许多房企调整营销“打法”，远洋集团调整为“小快周转”的战略，讲求体量小、适销对路、快进快出，其目标就是以“快”来提高资产周转率；碧桂园、中梁控股等房企也是讲求“快周转”来实现效率的提升。
此外，在房地产项目面临“限价”的难题下，更多房企向管理要利润。在多家房企举行的2021年中期业绩会上，“数字化管理”“大运营”成为管理改革的关键词；与此同时，在组织架构调整方面，“精总部”“强一线”“放权”“人才引进”也成为高频词。例如，弘阳地产在管理方面提出的“六个一体化”；祥生控股提出“标准化运营”；融创中国、融信中国、旭辉控股等房企主动调整组织架构、向一线放权等，这些都是“向管理要利润”的变革。
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