营业收入是房企获利的前提，更是现金流的源泉。虽然房企一直以销售规模论长短，但营业收入更能反映造富能力。今年上半年，在宏观调控以及融资压力之下，房企营收走出怎样的行情？
对此，新京报房产新闻部以销售规模50强房企为基础，推出《2021年上半年50强房企营收排行榜》（简称“榜单”）。
从榜单来看，今年上半年，50强房企营业收入总额近2万亿元，与受疫情影响较大的去年上半年水平相当，不及去年全年5.4万亿元的一半。但是受去年基数较低的影响，50强房企平均营收同比增速达到35.29%，处于市场高位。房企的营收增速明显分化，中国金茂、新城控股、建发国际的营收增幅超过100%，蓝光发展、中国恒大等6家房企营收同比下跌。
5家房企上半年营收超千亿元
在持续调控的压力下，房企上半年的营业收入关乎着房企的生存状态。据榜单显示，今年上半年，50强房企营业收入总额近2万亿元，与受疫情影响较大的去年上半年水平相当，不及去年全年的5.4万亿元的一半。这一数据与近两年房企营收迅速增长的势头似乎相悖。
实际上，房企的营业收入更能反映造富能力。具体来看，营业收入与销售额的时间节点不同，营业收入相比销售额有延迟性。一般而言，房企的销售额会在1-2年之内结转成为营业收入。
值得关注的是，今年上半年，TOP10房企的营业收入总额为1.4万亿元，占比超过TOP50房企的5成，这一比例与之前相当，房地产行业的马太效应仍然存在。
从榜单来看，与去年上半年相比，房企营收两千亿、千亿阵营分别扩容了一位。去年上半年有2家房企营收超2000亿元，今年上半年则是3家。去年上半年有4家房企营收超千亿元，今年则是5家。其中，绿地控股、碧桂园、中国恒大3家上市房企的营收均超过2000亿元，分别为2829亿元、2349.3亿元、2226.9亿元。此外，中海和万科2家房企的营收超过千亿元。
此外，榜单中TOP10房企的门槛再次提高，TOP10房企的营收均超过500亿元。相比之下，去年TOP10房企的门槛仅是超过400亿元。
另据榜单显示，营收在500亿元至1000亿元的房企有6家，分别为融创中国、保利发展、新城控股、华润置地、世茂集团、龙湖集团。
相比之下，TOP50房企营收的落差正在缩小。比如今年上半年位居第一的绿地控股与排名第50位的建发国际营收相差30余倍，而去年全年位居第一的中国恒大与排名第50位的禹洲集团营收相差40多倍。
房企“营收王”之争
“营收王”一直是业界关注的焦点。自2018年以来，碧桂园与恒大的“营收王”之争十分激烈，两者轮番坐镇。
去年上半年，恒大实现营收2666.31亿元，在营收上再度超越了碧桂园。2020年全年，中国恒大营收首次突破5000亿元。
但在今年上半年，“营收王”这个称号被绿地控股揽入怀中，这也在预期之中。
据悉，绿地控股以2829亿元坐上榜单首位，而且保持着同比超30%的增长。不过，这主要是非房地产业务贡献的结果。其中，今年上半年绿地控股房地产业实现营业收入971亿元，基建产业实现营业收入1574亿元，同比大幅增长74%。
对于74%的高速增长，绿地控股解释称，这是由于广西建工集团有限责任公司并表所带来的影响。今年上半年，广西建工集团收入630.8亿元。可见，广西建工集团的高速增长为绿地控股的总营收贡献了不少。
而早在去年8月，绿地控股以35.76亿元收购广西建工66%股权。广西建工是一家建筑施工企业，为全国第4批混改试点企业。彼时，绿地控股表示，大基建与房地产是该公司的两大主业，此次交易完成后，有利于促进该公司大基建产业快速发展。
近年来，为了打破行业发展瓶颈，房企多元化布局步伐加快，房企的营业收入构成已开始变化。除房地产主营业务之外的业务，在营收中的位置越来越凸显。不难想象，未来房地产企业的营收必然呈现多元化的趋势。
不过，目前很多房企的多元化业务还处于起步阶段，对营收的贡献微不足道。比如，万科在今年上半年营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1575.3亿元，占比94.3%；来自物业服务的营业收入为85.7亿元，占比5.1%。
6家房企营收同比出现下降
虽然房企的营收并未成上半年的亮点，但是增速却处于高位。据榜单显示，今年上半年，TOP50房企平均营收同比增速35.29%，TOP10房企平均营收同比增速也达到31.48%。
具体来看，今年上半年，中国金茂、新城控股、建发国际的营收同比增幅均超过100%。与此同时，华润置地、招商蛇口、旭辉控股、绿城中国、金地集团、首开股份、美的置业、建业地产、滨江集团、德信中国10家房企的营收同比增幅也在50%之上。
相比之下，去年上半年，50强房企的营收同比增幅仅为19.78%，营收同比下降的房企更是达到13家。而从去年全年来看，50强房企平均营收同比增幅为21.21%。而2019年这一数据则是超过了30%。
业内人士认为，2020年上半年因为受疫情影响，当时的营收基数较低，导致了今年上半年的营收增速走高。
值得关注的是，今年上半年，有6家房企营收同比下降，包括中国恒大、华发股份、时代中国、合景泰富、禹洲集团、蓝光发展。其中，蓝光发展营收同比降幅最大，达到了24.51%；其次是中国恒大，营收同比降幅为16.48%；禹洲集团营收同比下降14.27%；其他3家房企营收同比降幅在一位数以内。
营业收入增长率是衡量经营状况和市场占有能力、预测企业经营业务拓展趋势的重要指标。按照以往的规律，房企规模越大，增速越是放缓。随着房企排名靠后，增速也在呈现逐渐走高的趋势。原因主要是本身营收基数小，也较容易产生高速增长。
从今年上半年营收的走势来看，在TOP10房企中，既有营收同比增幅超过100%的新城控股，也有营收同比下跌的中国恒大，可见即使在规模房企的阵营中，营收也出现明显的分化，这也意味着房企洗牌的节奏加快。
对于未来营收，房企们在2021年中期业绩发布会上有着不同的憧憬。绿城中国董事会主席及执行董事张亚东表示，“未来三年要把我们的发展和关注点更加集中在营收和利润上，未来三年我们希望也努力做到营收和利润像前三年的销售和投资一样，实现倍增的计划。”
碧桂园总裁莫斌则表示，目前建筑机器人以产品研发为核心，房地产、机器人等几个方面协同发展，会对整个公司盈利的进一步增长起到促进作用。碧桂园管理层还预计，博智林建筑机器人和智慧建造在明年将会迎来全面盈利。
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