“近年地产行业政策调控频繁，行业竞争加剧。同时，考虑到公司从事的供应链、金融、房地产业务均为资金密集型，高速发展需要大额增量资源支持，公司计划逐步退出房地产行业。”今年7月，厦门国贸（600755）发布公告称，计划转让房地产子公司国贸地产100%股权，并在不到4个月时间完成资产交割，成功剥离房地产业务，专注于供应链管理。类似现象，在今年以来频频出现。
业内人士表示，在原来粗放式经营环境下，房地产行业规模容易做大。但是，经过近一两年来楼市调控后，行业洗牌加速，一些企业的房地产业务不断出现亏损，因此强化了剥离力度。
非地产企业加速剥离房地产
楼市调整阶段，不少企业逐步剥离房地产业务。
11月13日，海南椰岛（600238）发布公告称，为了专注于酒业业务发展，拟公开挂牌转让参股地产公司阳光置业40%股权，挂牌价格不低于评估价值2.07亿元，并预计将对公司当期产生税前收益约2000万元。在本次阳光置业股权转让完成后，海南椰岛将不再开展房地产业务，仅剩的一家房地产公司也已吸收合并至上市公司。至此，海南椰岛剥离掉所有房地产开发业务，专注做酒。
和海南椰岛一样选择切换赛道的还有厦门国贸。早在7月份，厦门国贸就计划转让房地产子公司国贸地产100%股权、国贸发展51%股权给控股股东厦门国贸控股集团，并在不到4个月时间完成资产交割，成功剥离房地产业务，专注于供应链管理。
此外，以健康住宅开发为主、医美相关业务为辅的奥园美谷（000615），在上半年转让京汉置业100%股权、北京养嘉100%股权和蓬莱养老35%股权，清空房地产业务，押注医美。8月11日，杭萧钢构（600477）将其全资子公司万郡房地产100%股权全部转让。9月1日，中天金融（000540）拟以180亿元出售地产业务中天城投给佳源创盛。9月17日，广宇发展（000537）与鲁能集团、都城伟业进行资产置换，以地产业务换取新能源资产。
城市更新“去地产化”明显
近期住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，释放出强烈的城市更新“去房地产化”信号，引导城市更新实践“回归本源”。通知明确表示，城市更新不能继续延用过度房地产化的开发建设方式，要采用绣花织补等微改造方式进行。从这些年的经验看，那些保护工作做得比较好的城市，比如扬州、绍兴等城市，往往能够做到不急功近利，以小规模、渐进式的节奏，久久为功，才能做好城市的更新和保护工作。
2019年至今，城市更新处于比较激进的状态，随着精细化深入，此前拿下多个旧改项目的房企集团，正在局部退出。以深圳为例，在政策引导下，城市更新项目将减少大拆大建，回归城市有机更新的良性机制，更有效地促进社会及经济可持续性发展。在城市建设方面，“双95%和公益贡献”等政策将有助于破解长久以来的拆迁难题，同时推动城市更新项目的高质量实施落地。
世邦魏理仕华南区商业部负责人钟廉军认为，广州的城市更新呈现出“三旧改造、政府主导”的特征。横向比较国内其他中心城市，广州属于追赶拓新型的城市，城市更新项目更侧重内容与场景，参与主体也呈现出政府监管、市场参与的特征。
钟廉军指出，在“向存量要空间，以质量促发展”的更新特征下，广州“政府主导、社会参与”城市更新模式逐渐成规模，一方面将继续强化“政府主导、全面统筹”的模式，搭建“1 1 N”城市更新政策体系，通过国企主体引入外来优质规划、运营资源进行合作开发，有效提升城市更新工作品质；另一方面防止大拆大建，强调精细化运营及多方利益平衡，更加注重人文、社区、民生的理念及诉求，实现“柔性”更新。
“去房地产化”后城市更新要如何做到财务平衡？易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，城市更新“去房地产化”后的盈利点应该在运营阶段，单一项目应该提高运营收入，城市整体应该控制开发规模，维持房地产市场供需平衡，提高本区域的房地产价值，这些都是可持续的收益，最终城市的公共服务和公共基础设施会越来越好，居住环境会越来越好，城市更宜居，吸引人口和产业的流入，进一步增加税收等运营收入，形成良性循环，这样的城市更新才是成功的。
赛道容量有限 企业经营情况参差
天眼查数据显示，目前我国有超244万家企业名称或经营范围含房地产，有近75万家企业名称或经营范围含房地产开发。2021年前5月新增房地产相关企业42.7万家，新增房地产开发企业近5万家。然而，赛道愈发拥挤，行业早已从蓝海厮杀成红海。在“房住不炒”主基调下，地产行业利润率延续下行趋势且降幅明显扩大，为企业经营带来严峻挑战。
克而瑞地产研究数据显示，2020年，66家行业典型房企中有近7成毛利率、归母净利率双降，毛利率中位数同比降低4.8个百分点至24.3%，净利率和归母净利率的中位数也分别下降2.6和1.9个百分点至10%和8.2%。与历年相比，2020年房地产行业净利率指标已降至2016年水平，归母净利率则是2015年以来的最低水平。
对于这种情况，厦门国贸在公告中指出，近年地产行业政策调控频繁，行业竞争加剧。同时，考虑到公司从事的供应链、金融、房地产业务均为资金密集型，高速发展需要大额增量资源支持，公司计划逐步退出房地产行业。
同策研究院研究总监宋红卫表示，我国房地产业已经从高周转进入慢周转，同时也进入高风险、低利润时代，房地产业务不再是企业眼中的“香饽饽”。宋红卫进一步指出，剥离地产业务有两个直接优势：第一，传统业务的利润不会被未来地产业绩下滑影响，尤其是如果遭遇流动性危机，破产清算的时候不会被牵连；第二，非房业务的负债也从地产业务中剥离出来，能够改善房地产板块的“三道红线”指标。
由于市场资源越来越集中，房企收并购也加大了频率。据同花顺（300033）数据显示，2021年1月1日至11月16日，我国房地产行业并购案例共265起，平均每天有一起收并购事件，涉及交易总额达2209亿元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，行业不景气、行业本身大势所趋等因素，都会使得并购的现象增加。至少这几年一些企业的投资能力是下滑的，所以资源整合节奏会加快。反过来看，行业并购方面也需要注意新的机会增加，一些企业通过收并购，将更好地实现规模的扩张。
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