本报记者李贝贝 上海报道
近日，杭州第三批集中供地推出主城区多宗优质地块，恢复“勾地”模式。市场分析人士指出，房企近期面临回款慢、融资紧等考验，杭州降低拿地门槛将有效提振房企拿地信心。
值得注意的是，包括杭州在内，多个城市第三轮供地的土拍门槛均较第二轮明显降低。易居企业集团CEO丁祖昱直言，在房地产行业整体资金环境仍然高度收紧的环境下，土拍“降温”在一定时间内还将延续。而为应对土地市场的降温，更多重点城市也会进一步完善优化土拍规则。
恢复“勾地”示好“躺平房企”？
连续数年登顶“卖地王”宝座的杭州，第二轮集中供地降温明显，17幅地块取消出让、10宗“竞品质”试点地块全部流拍，仅成功出让14宗地块，且其中9幅地价成交，最高溢价率仅为11.04％。
在市场焦虑的情绪中，第三批集中供地如期而至。11月3日，杭州自然资源规划局发布第三批集中供地出让地块预公告，总计51宗涉宅用地，出让面积约252.31万平方米，总建面超600万平方米。
相比第二轮集中出让，杭州此轮供地堪称“诚意十足”。分区域来看，本次预公告地块中，23宗地块位于主城区，总出让面积119.7万平方米，其中不少地块位于市中心热门板块，包括杭腾未来社区地块、翠苑单元地块、三墩竞品质地块等，地段位置优越，生活配套丰富。
与此同时，杭州第三批集中供地出让规则进一步调整，恢复了第二场集中出让时暂停的“勾地”政策，房企缴纳地价的10%作为“勾地金”即可获得一宗地块的参拍资格，且不论地价高低，“勾地金”最高不超过5000万元。而在二轮供地时，房企报名时必须缴纳20%的保证金才能参与地块竞拍。11月10日，杭州市规划和自然资源局还宣布51宗住宅用地缴纳预约申请保证金、办理预约申请手续截止时间顺延至8天至11月18日，给予房企更多“挑货”时间。
值得一提的是，11月11日，《关于第三批宅地房屋销售限价调整的函》在网上流传。该函显示为杭州市住房保障和房产管理局印发，对杭州第三批集中供地中32宗宅地的房屋销售限价、毛坯最高销售单价和最高装修价格作出调整。32宗地块中，26宗地块新房限价相比板块此前限价上涨。《华夏时报》记者注意到，对于32宗宅地房屋销售限价的调整，该函指出原因是“为加快宅地出让进度”。
对于该函的真实性，杭州市住房保障和房产管理局未置可否，但业内认为真实性颇高。比如，在此次推出的51宗地块中，翠苑商住地、三墩竞品质地块、云城杭腾未来社区、富春湾新城地块等为第二批集中供地临时撤拍地块。浙报传媒地产研究院方面对此强调，二轮出让的终止地块再次挂牌，若想顺利出让，吸引尽可能多的房企前来参拍成为当下的重中之重，“也就是说要提高地块利润空间，调整地块的限价和地价”。
另有市场消息称，杭州第三轮集中供地土拍规则由“竞品质”改为“定品质”，即由政府规定相应的品质要求，房企需承诺按要求建设。同时取消现房销售、调低封顶溢价率等规定。《华夏时报》记者还注意到，11月9日，拱墅区（预公告13宗地）举办了2021年第四季度地块招商推介会，华润、保利、滨江等60余家品牌房企投资人参与，“起始地价低、不配建公租房”是推介的主要理由。
多地第三轮供地释放“友好信号”
上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者分析指出，从杭州第二轮土地成交结果来看，政府压力很大，流标现象比较严重，因此第三轮供地自然要从土地定价和房企利润空间着手来调整土拍规则。
“从前二轮土地定价加上限价等各种因素，给予房企的利润空间非常狭窄，1%-2%的利润对于房企来说（太少），肯定选择‘躺平’。”卢文曦解释说，“整个房地产行业最头疼的就是资金问题，所以适度放宽条件也是很好的缓冲。”
中国指数研究院浙江分院常务副总高院生也告诉《华夏时报》记者，第二批供地市场热度降温非常明显，房企又遇到回款慢融资紧的资金压力，导致拿地的积极性不高。房企只能选择“躺平”，寻求安全。“所以此次杭州第三批集中供地准备充分，推出主城区多宗优质地块且恢复预公告等下调竞拍门槛，主要是提前了解企业的需求，提振房企拿地的信心。”
高院生强调，为了应对土拍遇冷，除了杭州，不少城市的土拍门槛都有所放松。对照此前2轮集中供地，在已经陆续公布第三批集中供地的城市中，济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等城市都调整了竞拍规则，竞争门槛较第二轮有明显的“松绑”意味。《华夏时报》记者注意到，除了深圳，这些城市在第二轮集中供地中不同程度地遇冷，比如苏州大部分地块底价成交，平均溢价率为1.1%；广州25宗地块流拍，平均溢价率仅为1.5%等。
从调整的拿地规则来看，中原地产首席分析师张大伟总结说，目前主要城市除了下调地价、保证金比例、减少捆绑限制外，还放宽了开发商拿地付款周期。例如，苏州将保证金比例从第二轮集中出让的30%-50%全部下调至30%，并将土地出让金首付款比例由之前的60%降至50%；园区地块之外的其他地块取消了市场指导价。
广州调整了土地出让金的付款节奏以及部分地块的起拍价，比如番禺、白云多宗回炉地块在不扣除配建的情况下，地价下降了1200-3200元/平方米不等；南沙、黄埔两区取消了“限房价”的要求。即使是在第二轮土拍中热度不减、平均溢价率为12%的深圳，也在第三轮土拍中取消了“竞自持”的规定。
尽管如此，杭州等城市，也“肯定不可能恢复到第一轮的热度了”，浙报传媒地产研究院丁建刚向《华夏时报》记者直言。
目前，22座参与集中供地的城市中，无锡已率先完成第三轮集中土地出让，并且无一宗流拍。不过，土拍结果显示，20宗挂牌地块中仍有17宗底价成交，仅有3宗溢价成交，成交总金额约273.8亿元。
丁祖昱认为，结合近期政策环境来看，尤其是在房地产行业整体资金环境仍然高度收紧的环境下，土拍“降温”在一定时间内还将延续。为了应对土地市场的降温，将会有更多重点城市会进一步完善优化土拍规则。
“在宽供应、低门槛的前提下，企业拿地积极性将会有所提升，第三轮集中土拍高撤牌流拍率的现象预计会有所改善。但由于房企资金链紧张，参与竞拍的房企数量将进一步减少，部分城市最终成交价将会明显降低。”丁祖昱强调，整体来看，土地市场的高溢价时代将一去不返，尤其是在房地产行业整体资金环境仍然高度收紧的环境下，低溢价拿地将成为热点城市集中土拍常态。而在第三轮集中供地中，资金实力较强的房企依然有望迎来更多值得关注的拿地机会。
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