2月以来，多地传出房贷首付比例下调的消息。
山东菏泽、江西赣州、河南驻马店等地的部分银行，将商业贷款首付比例下调至20%；而以南宁为代表的一些城市，则降低了公积金贷款的首付。目前，南宁二套房公积金贷款首付仅30%。
此外，据贝壳研究院统计，2月监测的103个重点城市中有87个房贷利率环比下调，较上月增加28个，无利率提高的城市。
有分析认为，下调首付比例、房贷降息将有效促进市场恢复，房地产整体市场止跌趋势明显。
但也有观点指出，这轮降低首付比例的城市多为三四线城市，或二线城市的非限购区域，一线城市的情况仍有待观察。
市场行为还是政府调控？
率先打响这轮“降首付”的是山东菏泽。
据悉，菏泽的中国银行、农业银行、工商银行、建设银行四大银行，普遍下调了个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比从之前最低30%，降至最低20%。
在江西赣州，不少楼盘首套房贷首付比例已降到20%，当地中信银行、广发银行、招商银行等银行均执行该房贷政策。
据澎湃新闻报道，在河南驻马店，部分一手楼盘首付比例下调至20%，二手房首付下调至30%。
值得注意的是，上述地方均未发布官方形式的地产调控政策。菏泽官方公开回应称，菏泽市房贷政策保持稳定，此次调整是属于银行的自主经营性行为。
降首付的不仅是商业贷款。
近日，南宁市公积金中心发布了《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》，明确二套房最低公积金首付下调为总房款的30%。
除南宁外，北海、自贡等城市近期也下调了公积金贷款首付比例。
有城市部分区域也出现了首付20%现象。比如在广东佛山的非限购区，已有多个楼盘实行20%首付策略。
不过，有佛山当地中介对中国新闻周刊表示，相关政策一直存在，只是去年银行贷款额度紧张，很少有银行实行相关政策。
为什么上述地区首付陆续降到20%？
广东住房政策研究中心研究员李宇嘉分析，国家对于差别化住房信贷政策早已明确规定，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首套个人住房最低首付款比例允许下调，原则上允许在最低首付款比例25%的基础上向下浮动5个百分点，执行20%的首付比例。
李宇嘉对中国新闻周刊说，部分城市银行降首付的行为，是市场化的商业行为，不能解读成该城市的调控松绑。
但值得注意的是，此轮部分城市降首付行为，也潜藏着风险。
据第一财经报道，在惠州大亚湾，部分海景楼盘通过“送两成首付”的方式吸引看房客。当地中介称，虽然银行依旧是三成首付，但开发商会通过“送两成首付”的形式优惠返还，已达到一成首付的效果。
而在湖南郴州，甚至出现了“2万首付”的营销。
易居研究院首席研究员严跃进直言，根据相关媒体的核实，近期郴州有楼盘购房的首付比例是按20%计算的，但是在实际操作中，比如首付是12万，可以先付2万给开发商，剩下的10万元可按季度不计息的方式付给开发商。2万低首付的做法，其实类似首付贷。
“这种情况值得关注，因为首付贷背后其实是购房加杠杆，有极高的风险。从购房者来说，虽然属于个体购房行为，但如果行业中普遍出现这种情况，可能成为新的金融风险。”严跃进说。
全面松绑还是保护刚需？
除了首付降低，房贷利率也成为地产市场新的调整点。
比如一线城市广州，自2月21日起，中国工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行下调广州地区房贷利率。邮储银行自2月22日起下调房贷利率。
国有银行宣布下调利率后，广州地区不少股份制商业银行纷纷跟进。
据了解，广州首套房利率从此前的LPR 100BP（5.6%）下调至LPR 80BP（5.4%），二套房利率从LPR 120BP（5.8%）下调至LPR 100BP（5.6%）。
目前上海的招商银行、建设银行、中国工商银行等多家银行，首套房的商贷利率为4.95%，较之前的5%下降了0.05个百分点，但放款周期较之前也有明显加快，甚至新房和二手房的放款周期几乎没有区别。
2022年2月，贝壳研究院统计的全国103个城市房贷交易数据显示，有87城房贷主流利率环比下调，其中惠州、中山、呼和浩特首套房贷下调幅度较大，达到30基点，重庆、南京、绍兴下调25基点，无锡、温州、常州下调20基点。
上述报告还显示，目前全国103城平均放款周期不足40天，包括北京、深圳在内，近四成城市放款周期不足一个月。
利率的放松也给了不少地产从业人员信心。
“受深圳限购影响，去年上半年有段时间来自珠三角的投资客都集中在广州，广州行情异常火热。之后为了抑制市场过热，政府又出台了严格的限购政策，利率也一下子提高，市场很快大冷，我手上好几位刚需客人又转为观望态度。”在广州从事房产中介的王娟告诉中国新闻周刊。
中原银行首席经济学家王军对中国新闻周刊表示，前一阶段部分地方政策执行过严，对不少真正刚需购房产生影响，上述调整也是一种纠偏。
在王军看来，从去年四季度开始，有关房地产调控的政策变密集，无论是从信贷政策还是具体城市的调控，都采取了一些灵活调整。
“这些政策大背景是部分地产企业资金链困难，整个行业从销售到投资疲软，开始拖累了宏观经济大盘和稳增长的大局。所以说近期的调整是在稳增长的大局背景下做出的逆周期调节。”他说。
和王军一样，不少行业专家都认为，近期政策属于区域间的微调，不会影响国家对于房地产行业的态度。
城市基本面决定房产价值
值得注意的是，近期将商贷首付降低到20%的城市，多集中于三四线城市，比如菏泽、赣州、驻马店。
而广东佛山，即使有20%首付的区域，也集中在当地经济实力相对较弱的非限购区。
贝壳研究院首席研究员许小乐对中国新闻周刊表示，目前降低首付比例的城市多为三四线城市，局部区域库存较高，但需求相对不足，市场修复的动力较弱。
李宇嘉也认为，凡是把首付降到20%的城市或区域，不但库存大，更重要的是房价还处于明显的下跌中，市场情绪较低迷，导致相关地区房价和交易量陷入一个负增长的循环，所以需要通过类似逆周期的政策性调节。
但一线城市的情况则完全不同。
许小乐认为，目前一线城市人口持续流入、住房供不应求，还存在房价上涨压力。
“分化早就存在了，现来看，明显在加剧。”李宇嘉分析。
最近，住建部部长王蒙徽曾公开表示，我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由过去大规模的增量建设，向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变，也就是说，从“有没有”向“好不好”转变。
在这一背景下，一线城市被长期看好，三四线城市房价暴涨机会不再，而二线城市，成为最难判断的地区。
2021年下半年到现在，部分二线城市也出现库存高企、市场不振的现象。
今年2月15日，郑州代市长何雄就坦言，“郑州的房地产市场现在遇到一些小困难”。
2021年，昆明GDP实际增速仅3.7%，在全国GDP50强城市中排名倒数第一，其中房地产投资增速为-5.1%。房地产市场的不振被认为拖累了当地经济。
王军说，不论是信贷领域还是区域购房政策的刺激，长期都要建立在这个地区产业振兴、人口流入的基础上，就是地产首要依靠城市经济的基本面。
近几年，郑州每年人口净流入超40万，住房需求旺盛；昆明也处于人口持续流入中，两地经济基本面良好，房价为何出现回落？
有分析认为，这与两地房地产之前投资过热有关。根据易居研究院数据，2019年上半年，郑州和昆明房地产投资占GDP比重分别高达28.3%和36.3%。
在不少专家看来，建设热潮的库存消化后，人口持续流入的二线城市的市场，仍值得被看好。
（原题为《多地首付20%可买房，地产市场会回暖吗？》）
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